【文／住展雜誌】買一棟房屋動軏數百萬甚至好幾千萬元，當消費者找到喜歡的房子，通常都會覺得房子好貴。究竟如何判斷房價是否合理？市場上研判房價是否合理有各種不同的指標，包括以平均薪資推算(房價所得比)、以租金推算 (房價租金比)、市場供需法則 (有人買就代表合理) 等等，本文從主客觀加以分析，供消費者參考。

房地產價格是否合理，事實上很難有一個判斷的標準，因為決定房價的因素很多，包含了房子的坐落區位、土地價格、建材、土地分區使用、建敝率與容積率、公共設施、停車位、樓層高低、景觀與環境等等，每棟建案會受到這些因素而影響到成交價格的高低，即使是同一棟大樓、同一樓層的隔鄰二間房子，價格也會不一樣，有時候，房地產價格還會隨經濟景氣變化而有所波動。

目前市場上評估房價是否合理，大致上有兩項指標：「房價所得比」和「房價租金比」。所謂的房價所得比，是指購屋的總價除以購屋者的年收入所得。借助房價所得比來評價房價合理性，由於計算簡便，目前是大多數國家進行評估時所採用的主要指標。

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購屋痛苦指數升高

「房價所得比」的計算方式是，以「房價中位數」（一百間房子中，售價由高至低、位居第五十和五十一名的平均數）除以「家戶所得中位數」(一百位有薪資的國民，採其薪資平均數)，以顯示一般家庭的購屋負擔程度。「房價所得比」常用來衡量一般民眾的購屋負擔，因此也被稱為「購屋痛苦指數」。

業界普遍認為房價所得比「四至六倍」為房價合理的標準，超過六倍以上則認為房價有過高的疑慮，並造成民眾購屋的負擔。但此一判斷標準是否適用於台灣當前的情況，學界之間有不同的看法。

內政部營建署公佈的去年第四季住宅需求動向調查結果顯示，台灣地區房價所得比，台北市房價所得比為十三點一倍、新北市為九點四倍、台中市為五點九倍、高雄市為六點九倍，這個數據表示各個地區平均家庭的可支配年收入，要分別乘以它的倍數，才等於當地三十坪的中古屋的平均價位，因此在台北市平均每戶家庭要不吃不喝十三年，才買得起房子；在台中的家庭只要不到六年就可以買到房子。

房價所得比不準確

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台北市及新北市的房價高，為什麼還是有這麼多人搶著要買，而相對地，台中、高雄的房子便宜，民眾為什麼不到台中、高雄去買？可見用「房價所得比」 的數字來判斷房價的合理性，好像並不是那麼切合實際。

由於一般人買房除了使用「所得」外還會向銀行貸款，「房價所得比」卻未將房貸的因素計算進去，因此，光看「房價所得比」未必準確，「房價所得比」並無法預測房價的漲跌走勢。

去年第四季住宅需求動向調查結果顯示，居住於台北市，必須十三年不吃不喝、居住於台中市則需要六年不吃不喝，才能夠買到平均價格水準的房子。如此的解釋固然簡單明瞭，但是對有意購屋者卻沒有幫助，因為沒有人能夠這麼多年不吃不喝。所以，民眾在解讀「房價所得比」這些數據時，還是要從自己本身的立場來看。

評價台灣各地區的房價是否合理，必須考量到各地區的就業和經濟環境分析，再加上地區性消費者的習慣與消費者主觀上的因素，因此消費者在購屋決定房價時，還是要依區域性個別的條件，以及個人可負擔的狀況，最重要的是看自己的財務能力，因此買房前先盤算一下自己財務能力再看房會較適當。至於「房價所得比」的數據，參考一下就好了。

房價租金比來推算

「房價所得比」這個指標無法反映正常的房屋供求關係，因此，有人主張用「房價租金比」來推算房子的合理房價，因為買房可能存在投機的成分，租房則屬於實際的居住行為，房屋租金價格一般比較客觀。

所謂「房價租金比」是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。一般情況下，若要滿足百分之五到百分之六的投資回報要求，房價租金的比值約為二百，如果房價租金比超過三百，說明該區域房產投資價值變小，房價高估；如果低於二百，說明該區域投資潛力較大，房價仍有上漲空間。

其實，民眾購屋或是租屋，都能滿足居住的需要。但是，購屋市場難免會有投機客介入炒作，房價容易失真，而住宅租賃通常難以用於市場投機，因為一般的投機客只想短線進出炒作，三、五個月就脫身，很少將房子長期(指一年以上)出租牟利。因此，房子的租金往往真實反映了住宅市場整體的供需關係，「房價租金比」可用來衡量房價是否合理的指標之一。

利用租金反推房價

消費者在購屋之前，可以利用租金反推房價，稱為租金報酬率還原法，是利用租金價格，回推原本的房價，至於「租金報酬率」的訂定，以台北市住家來說，一般設定為百分之二點五。

舉例來說，四十坪的大樓公寓每月租金為三萬五千元，將該租金乘以十二換算年租金得四十二萬元，然後再將年租金分別除以報酬率百分之二點五，可得出房價為一千六百八十萬元。

通常房價租金比的資訊比較容易取得，也比較客觀，因為如果房產是買來出租的，要判斷其價格是否偏高，由其租金收入就可判斷。在股市有所謂的本益比概念，本益比可以讓投資人很快地粗略判斷個股股價是否偏高。同樣地，在投資性的房產也有類似的概念，就是房價租金比，等同於股票的本益比。

但是，「房價租金比」概念，卻不適用於大台北地區，因為金融海嘯後，大台北地區(台北市及新北市)的房價迅速反彈，但租金漲幅不僅遠落後房價漲幅，更呈反向走勢，雙方的差距不斷擴大，根據統計，大台北房價這幾年均大幅飆漲逾三成；反觀租金走勢卻顯得跌跌撞撞，有的地區租金不僅絲毫未漲，跌幅還將近一成，租金明顯與房價走勢背離。

市場供需法則支配

用「房價所得比」和「房價租金比」的數據來推估各地區房價的合理性，可能並不是那麼實用，事實上，每一棟、每一間房屋都有獨特性，房價對於每一個消費者來說它是件非常主觀的事情，很難去定義它合不合理，消費者必須切記，房地產買賣市場基本上是受到「市場供需法則」的支配，只要有人買，就代表房價合理。

從供需關係來看，如果某個區域的房屋供給量大，而短期內沒有太多的人口成長時，買方市場當然有條件去選擇更便宜的房屋，反之亦然，當某一地區的房子大家搶著要，房價當然會飆升。

由於每間房屋特質都不相同，有不同的價格是很正常的事，消費者在買房子之前，如果擔心買貴了，可以透過比較類似特質的房屋價格，仍然可以判斷出房價是否合理，作為自己出價的參考依據。

房價結構，是由土地成本、建築成本、管銷費用、合理利潤四大要素組成。

在不同的區域、地段，這四大要素的比重都不相同。消費者比價時，房屋類型一定要相同，大樓的房子就要跟大樓房子比，無法跟公寓相比，預售屋也不宜跟中古屋相比；此外，用來比價的房子位置越近越好，房屋面積、屋齡、樓層數、距離捷運或車站距離、甚至視野景觀等的條件越相近越好，才具有參考價值。

比價方式判斷房價

我國現在已經實施實價登錄，比價時可以上網去查詢；各大房屋仲介公司的網站上面也有很多成交價格資訊供大家搜尋，此外，由數家大型仲介商所成立的「吉家網有限公司」是一個網路房屋搜尋平台，該公司每季所定期發行的「台灣不動產成交行情公報」，整合了上千家房屋仲介據點的交易案例，也有許多交易價格案例可供參考。

另一個可以查詢到不動產成交價格的管道，是各地方法院的法拍屋網站，目前各地方法院會將近三個月拍定的法拍屋價格刊載在該法院的網站上，由於法拍屋為公開拍賣價格，價格的正確性毋庸置疑，但法拍價通常較一般房屋的價格低，無法直接拿來比較。通常，法拍價是一般房價的八折，有時候甚至可能僅有一般房價的七折不到。

比較房屋價格時，有許多因素可以拿來比較，首先，區位是影響房價高低的最大因素，每個地段的價值不同；屋齡也是影響房價的重要因素，其他決定房屋價格的因素還有房屋的建材、土地使用分區、公共設施完善與否、房屋鄰近有學校、公園、市場、購物中心、體育場、郵局、銀行等，有無垃圾處理場、加油站、變電所等嫌惡設施，這些因素都會影響到房價的高低。

合理的房價不是從「房價所得比」和「房價租金比」就可以看出來，「房價所得比」和「房價租金比」可供學術研究或供政府制定房屋政策時參考用，但對一般消費者來說，作用不大。房地產市場原則上是受到「市場供需法則」的支配，房價的合理或不合理，存在於買賣雙方之間的認知，只要買者與賣者所達成協議的價格，就是合理的房價。