【文/住展雜誌】約一年半前升格的新北市，過去一直屈居衛星市鎮的配角角色；不過隨著各新興區域發展之推動，配合極為重要的產業扶植在地化，及交通建設規劃及執行，新北市的發展地位可望大幅躍進…

今年春節之後，房市明顯回溫；而各區當中，又以桃園為最。原因則是投資者前仆後繼卡位，結果不但市場買氣大增，價格被炒高的速度更是驚人。

不過桃園房市投資比例拉高，很重要的原因，還是各項利多題材源源不絕，效益絕對不限於桃園即將升格想像空間。比如桃園市的中正藝文特區，經過這些年的發展後，已成為縣內最優質地段，地位可比台北市之於信義計畫區，而且未來還會有捷運行經。類似情況，也適用於青埔及八德擴大重劃區。

- 繼續閱讀，請向下滑 -

同樣的狀況，在幅員最廣、人口最多的新北市，其實也看得到。如最近同樣很紅、熱度不下於桃園的淡海新市鎮，就是最明顯的例子。

淡海獨走 受惠建設題材

回顧兩年前，先後有奢侈稅開徵、歐債危機爆發，及實價揭露影響，雙北市房市買氣持續探底，唯獨淡海一枝獨秀。原因除了相對低價位外，最重要的因素，還是攸關當地交通聯外的輕軌捷運初步定案，並於稍早正式核定、編列預算。就是在上述各項有利因素之加乘下，造就了淡海近期房市熱度。

同樣是新市鎮規劃，林口最近似乎也有迎頭趕上之勢，而且幾乎是複製相同模式；淡海是輕軌，到了林口，則換成機場捷運。而且林口還有其他優勢；因為除了三月確定由日商三井集團進駐，打造北臺灣最大OUTLET商場，也就是中商36案外，新北市府也重點經營本區，扶植成為影視音產業專區。

負責林口影視音園區實際擘劃的新北市城鄉發展局局長張璠說明，新北市境內的林口、淡海兩大新市鎮，總體規劃權責在中央；至於地方政府(新北市)，主要則是由地政局執行土地徵收相關作業。

- 繼續閱讀，請向下滑 -

打造林口 影視音專區

不過由於新北市於兩區也持有一些土地，因此仍能規劃開發或招商。比如前段提到，最近成為當地房市業者重要銷售訴求的影視音園區，及中商36 OUTLET案，基地就都是新北市原本就持有的土地。

至於當地另一項發展規劃︱司法園區，據張璠局長表示，當中部分設施其實已轉到新莊(副都心)，因此新北市府已建請中央釋出該園區部分土地。如果順利，新北市將回歸該帶狀商業區的發展精神，或者進行影視產業相關之規劃及招商。

此外，稍早內政部也通過當地一塊約四點六公頃的住宅區，變更為產業專用區，還有一塊現由榮工處持有約十公頃，也正洽談釋出。上述兩塊基地，未來也都將配合成為影視音園區產業發展之用。

除了兩大新市鎮外，現階段新北市的區域發展重點，還有朱立倫市長上任後積極擘畫的閃耀五星及繁星計畫。閃耀五星包括八里台北港特定區、新莊北側知識產業園區、三重二重疏洪道兩側重劃區、中和秀朗橋北側區段徵收案及土城市地重劃區。

繁星計畫 發展新重點

至於繁星計畫，則包含上述五區，另外再加上土城暫緩發展區、新店中央新村北側地區及十四張重劃區、塭仔圳重劃區、蘆洲北側農業區、五股洪水平原開發區、板橋浮洲地區及東北角海岸區等。

在閃耀五星方面，面積最小的中和案進度反而最慢；原因是該區臨水岸(新店溪)，建築開發分界線劃定更複雜。至於台北港特定區，預定今年底全數完成，且去年底就已釋地(予原地主)；二重疏洪道兩側重劃區及新莊北側知識園區，也都按進度進行。繁星計劃中，則以浮洲及塭仔圳進度較快；其中面積超過四百公頃，位泰山、新莊交界的塭仔圳，預定將在今年底完成。

除了繁星計畫開發外，新北市也有全新的都市計劃擬定，那就是五股新市鎮及土城彈藥庫兩區之新訂計畫。兩案目前都在中央審核階段；前者送件一年，後者則已超過三年。如果順利，兩區都將是新北市未來的發展重心。

包含閃耀五星，繁星計畫範圍涵蓋板橋、新店、新莊、泰山、蘆洲等區，而這些區域，也的確是近年房市發展相當蓬勃的區塊。其中當然又以新莊為代表；在中央級的副都心計畫及周邊產業進駐、交通建設配合之下，房價已躍居新北市前段班。不過張璠卻點名一般印象中有些偏僻、質感不大理想的土城。

土城看守所遷移 進行中

他表示，土城原本就有工業及科技園區發展，現在又有捷運線貫通，理應是相當值得期待的區塊。但很顯然地，矗立在市中心的看守所及地方法院，成了影響區域發展的重要負面因素。

因此，新北市府目前正持續推動民進黨蘇貞昌擔任閣揆時，提出的看守所遷移至彈藥庫現址計畫，只待相關都市計畫核定通過，就能執行。

至於地方人士當初對於看守所仍未移出土城的疑慮，其實彈藥庫現址新訂都市計劃之位置，和目前的土城市區之間，有國道三號相隔，因此影響程度應該不大。事實上，相關遷移計畫已漸獲地方人士接受；如果順利，看守所及地方法院現址，將能成為土城發展進階的重要核心所在。

的確，如果堪稱區內最大嫌惡設施的看守所能移出市區，以土城已有的產業規模來說，的確相當具潛力；就如知名的鴻海集團，就是發跡於土城。據此，扶植適當產業進駐並在地化，無疑才是區域暨房市的重要基石，也是新北市目前推動新興區域發展的重要配套。

產業在地化 發展要素

新興區域發展引入適當產業，重要性不言可喻；因為這將可創造在地工作機會與商業活動，並減輕聯外交通負擔。再拿淡海為例，現階段交通的確不便，而目前的房市銷售熱，代表未來會有更多人口進駐，要是屆時就業、商業活動仍得仰賴市區，則即便多蓋一條快速道路或捷運，仍顯不足。是故，導入產業發展，非常重要。

如前述林口新市鎮的影視音專區，新莊的科技知識產業，八里台北港的港口貿易，甚至五股新市鎮傾向往新興複合式農業(如觀光農場或花卉產業)方向規劃，都是依循這樣的概念進行。

再回到淡水，當然也必須找到適合的產業發展；而早在周錫瑋縣長時代就提出的淡海娛樂專區概念，或許就是答案，因為這可配合當地絕佳的觀光資源。不過，娛樂專區同樣屬於新市鎮範圍，而周縣長時期提出上述構想時，淡海房市並沒有像現在這麼熱門，中央標售該區土地時票房也不佳，因此對發展娛樂專區興趣缺缺。不過如今主客觀條件都大不同，中央當然有意打鐵趁熱、加速執行。

吸引產業進駐以外，交通還是很重要。首先，先前外傳淡海輕軌計畫，新北市計劃收回執行；而據本刊詢問所知，朱市長確有此構想，希望循目前環狀線模式加速推動之，只不過仍屬想法階段，現階段推動權責仍在中央(高鐵工程局)。

新北市發展 值得期待

另外，朱市長競選期間喊出的三環三線，當然更是重點；為此，新北市已成立捷運處積極推動。只是除環狀線外，其他如汐止、安坑、三鶯線等，統籌及執行的權責仍在台北市(捷運局)。不過新北市這邊也積極籌劃包含五股、泰山捷運線在內的計畫，積極建構新北市的捷運路網化。

無可否認地，台北市仍是現階段全島首善之區，多數人移居及企業進駐的首選。然而台北市腹地有限，地價、房價都相當昂貴，因此確實有愈來愈多企業主，不再以台北市為發展中心點，紛紛把企業總部或廠房，移到進駐及生活成本都較平實的新北市。像上月一家知名外商物流公司進駐鶯歌，就是最好的例子。

就此來看，新北市不再只是台北市的衛星市鎮，也不單只是從台北縣升格後的新直轄市而已，而將成為同等重要的北台灣發展核心、地位將更形重要。而這一切，就從各個新興區域發展成形開始。