【文/住展雜誌】高房價問題成為我國民怨之首，追根究底，這是資金氾濫的後遺症，亦是全球許多國家共有的現象；然而台灣又有長年稅制扭曲的弊端，使高房價問題更加棘手……

從九八年以來，高房價造成民怨高漲，成為我國政府背上的一根芒刺，因此政府陸續祭出數道壓抑房價措施，其中影響較大的就是稅制，包括俗稱奢侈稅的特種貨物及勞務稅條例、以調高路段率加徵的豪宅稅；另還包括國稅局雷厲風行的查緝不動產買房交易所得稅，以及為實價課稅鋪路的實價登錄等等。

若從結果論來驗證政府以稅制抑制房價的成果，顯然是差強人意，因為房價不只沒跌，還從天上漲到外太空去，不禁令人要問，為何政府打房措施會失了準頭？有什麼手段會比取代打房來得更好？抑是不動產稅制本身就有問題？

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加稅壓抑房市為何失效

在不動產業界打滾數十年的談美廣告董事長林談指出，近年房價高漲肇因於各國政府拼命印鈔票（貨幣量化寬鬆），產生通貨膨脹憂慮，因此推升相對保值的不動產價格。台灣當然也不例外，從M1B、M2數據就可窺知貨幣供給量居高不下；據歷史經驗，在M1B、M2『黃金交叉』之後，房地產還會有一波榮景。

既然高房價的起火點歸咎貨幣供給面，政府從房貸放款端管控效果必然有限，因為嚴控房貸只是影響到購屋能力較有限的民眾，對於口袋麥可麥可的有錢人來說，似乎起不了作用。而這個說法，從近幾年房市投資、置產買盤持續湧現就可以得到印證。

海悅廣告總經理王俊傑強調，要將房價平抑下來，牽扯的問題相當複雜，政府想用豪宅稅來壓抑都會區的房價，談何容易。王總經理說，全球寬鬆的貨幣政策，熱錢到處流竄，加上通膨的壓力，有錢人的資產配置最愛是加碼購置房地產，這些豪宅客會因為課豪宅稅就不買豪宅嗎？

桃竹一帶的指標代銷華邦廣告副總陳忠銘則認為，奢侈稅與豪宅稅壓縮了房市成交量，但對價格卻絲毫沒有影響，因為北台灣房價從九八年下半年快速起漲，漲勢擴及各縣市，其原因在於土地價格拉得過快，房價成本自難降低。其中桃園房價，漲幅更達百分之五十，顯示欲藉稅制抑制房價是難以達陣。

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長期關切房地產相關政令的制定、與修正的立法院內政委員會張慶忠委員主張，現行用奢侈稅來打壓房市不切實際；據他觀察，奢侈稅實施後的重大缺失包括：房價不跌反漲、稅收不如預期，價漲量縮、扭曲巿場自由機制，不論盈虧、違反資本利得課稅原則等缺失。因此他認為奢侈稅應廢除，應以健全稅制及滿足供需面方面做規劃。

稅制長年病灶縱容炒作

德霖技術學院不動產經營系主任、同時兼任副校長的楊松齡教授，雖支持官方現有政策，並表示要抑制房市短線過熱仍需要奢侈稅，不過他直言我國不動產稅制從根本上就有問題。他表示，奢侈稅仍是現行稅制上的違章建築，就連北市先前推的豪宅稅也是一樣。

楊松齡指出，台灣的不動產整體稅制本身即是問題所在，病灶則是價格，也就是稅基認定上之偏誤；至於根源，則來自台灣獨有的房地分開課稅。因為實務上，絕大多數物件都是房地合併買賣，但根據制度卻硬是要分開課稅，於是產生了價格(稅基)認定問題。

結果便是，土增稅之資本利得課稅效果甚低，即便官方一再宣示將把公告現值調高到市價九成，至今看來效果仍有限，加上持有稅也偏低，使得短線炒作成本低，房價因此很容易被炒高。而奢侈稅就是在這樣的扭曲基礎之上，所附加的交易稅目；因此，雖然確實使短期交易降溫，但很顯然地，在平抑房價上完全無效。

稅制長年扭曲，確是我國不動產市場的一大弊病。林談董事長亦說，前幾年遺贈稅調降，以往逃至國外的資金大舉回流，而國內可投資管道又少，這些錢多數就流向具『節稅保值』的不動產市場。

實價登錄順應民怨而生

眼看房價高漲，政府祭出稅制手段壓抑房市成效卻不彰，又不願全盤改革不動產稅制以解決弊病根源，於是便順應輿論草創『實價登錄』制度，以杜悠悠之口。在實價登錄議題萌芽時，就有學者認為這有助於把實際成交價攤在陽光下，房價可望止漲回跌，但事實真是如此嗎？

站在銷售第一線的楊忠銘副總認為，實價登錄是一條必走的路，只是實施後難免有一段陣痛期。等到陣痛期過後，買賣雙方對成交價格漸有默契，市場就會回復正常，也有助於促進成交。雖然實價登錄無法達到抑制房價的效果，但對房屋交易來說卻是一項好事。

林談董事長亦指出，實價登錄有助於價格明朗化，並不會對房價產生助跌之效。且他認為，官方版的實價登錄資訊，對購屋族而言更具公信力，以往對價格有認知差距的客戶，大多能接受實價登錄資訊的價格，反而加快成交速度。

抒解高房價是否有解藥

那麼，到底有什麼方法可以解決高房價問題與高漲的民怨？這就必須從稅制、資金面、政策與實務面三方並進，或許才有解決的機會。

首先是稅制與資金面，楊松齡副校長建議，未進行稅制大翻修前，則可依照房價指數，每月調整公告現值，以解決一年內買賣課不到土增稅的問題。另外，公告地價及房屋評定現值，也需更頻繁地更新檢討。

至於對岸的『新國五條』亦可稍做參考，對不動產交易獲利所得課徵高額稅負，以達到遏止炒房的目標。最後，管控融資也可考慮採不分區，畢竟資金熱錢如流水，這裡被堵住，還是找得到另外的宣洩口處。

王俊傑總經理則認同央行作法，央行選擇性管制限縮特定區域的貸款成數，並對寬限期進行管制的大方向相當正確。此舉有助消弭投機性買盤，使某特定區域竄升過猛過快的房價獲得降溫，房市可朝長期健康、穩健的方向邁進。

國土住宅政策付之闕如

在政策面上，楊松齡副校長批評，在高房價社會背景下，政府缺乏完善周延居住及土地開發政策的弊病，就完完全全突顯出來：央行推出融資管控、財稅單位推奢侈稅、營建署邀民間蓋合宜宅，實際上卻都沒有真正解決問題，還形成各自為政、多頭馬車，甚至是頭痛醫頭、腳痛醫腳的怪異現象。總之，我國必須要有住宅專責機構與法令（住宅法），才能將住宅市場導向健全化。

然而，改造政府組織，或是實施住宅法談何容易，因此暫解高房價問題的權衡之計，即『社會住宅』、『合宜住宅』相繼而生。中央先釋出社會住宅五塊預定基地，兩塊在北市、三塊在新北市，不過北市是自力興辦，新北市則招標委外辦理。

新北市城鄉局長張璠坦言，因新北市幅員廣闊，要照顧的人口更多，因此很難和台北市一樣，採自力興辦作法，必須引進民間資金以BOT方式興建。除社會住宅外，新北市還推出『青年住宅』，希望透過注入年輕人的朝氣活力，打破過往國宅管理品質不佳，給人貧民窟之類的負面刻板印象。

張局長透露，市府正在規劃將未來青年或社會住宅建構，和老舊社區重建做連結。其他正積極推動中的社宅案，還有原住民為主體的溪州及三鶯部落；此外，北大特區安置住宅也推動中，預定八或九月動土。

另性質與以往國宅相似的『合宜住宅』，先後在浮洲與龜山兩處推出，官方希望藉由賣合宜住宅來幫助購買力較低的民眾，減輕其負擔。然林談董事長認為，合宜住宅單一量體太大、位置太偏，對民眾居住幫助有限，不如將合宜住宅量體分散至都會區、四處布點，才能真正幫助到民眾。

擴大供給量抑制高房價

另因合宜住宅與國宅一樣，採取賣斷方式，猶如在『抽樂透』，被批評換湯不換藥，遠不如只租不賣的社會住宅來得適宜。但張慶忠委員表示，從社會公平與福利的角度來看，合宜住宅對於弱勢者而言是必要的照顧措施，為政府落實關懷照顧低收入戶家庭住宅政策最根本之一環，仍有其存在之價值。

最後是實務面，對於房價高漲，應該透過什麼手段來抑制呢？第一要務就是『增加供給量』。惟大台北許多地方已開發飽和，土地又不會從天下掉下來，大批增加供給的途徑就只剩下都市更新了，但都更案往往曠日費時、緩不濟急，難以滿足市場需求。

王俊傑總經理倡議，在都更案中，政府未來應扮演更重要的角色，不能只畫定都市更新單元後，就全部交由民間執行。他認為應將都更分為前、後兩個階段，在提出都更計畫、權利變換、調處、仲裁等第一階段，應由政府處理，政府完成第一階段後，再交給民間業者執行，政府和民間一起做，自然可水到渠成。

林談董事長則說，政府應多花一點心思在拉抬經濟上，拿出真正有用的產業升級政策，引導市場氾濫的游資有地方投資；若是振興經濟政策有成效，高附加價值產業一多，全民薪資所得提高，就能負擔得起高房價。他甚至倡議『北北基合併』，將三個地區合而為一，擴大交通網路與生活圈，高房價問題可望有解。

在全球熱錢氾濫之下，高房價問題已成為社會關注的焦點。但政府顧慮到不動產業產值龐大，在經濟掛帥的前提下，無論祭出什麼手段壓抑房市，都懷著『捏怕死、放怕飛』的心態。因此產、官、學界特提出獨特見解，為高房價問題獻出解決的良策，至於如何施行，就有賴於政府智慧了。