【文/住展房屋網】許多人認為台灣房地產稅賦過輕，是造成房地產可以獲得暴利，和有錢人可以拉大貧富差距的主要原因，事實是否真是如此？投資人不能不知。

一刀二半的稅制

依我國現行稅法，房地產課稅的第一項工作是將房地產價值先用一刀切成「土地」和「房屋」（建物）兩種價值，然後分別課稅！

因此，如何將這兩種價值切開的方法就十分重要了，依我國現行稅制，土地和房屋是由二個完全不同的系統分別估價與課稅，這種方法和全世界都不同！由於兩塊的估價方法和稅率都不相同，所以一定會造成有一邊重一些，一邊輕些，如果分到稅重的那一邊多了，就會多繳些稅；相對地，就可以少繳些稅。

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在過去很長一段時間裡，對於要如何一刀切的方法，都是由一個在理論和實務上都尚稱合理的標準─依「房屋價值」和「土地價值」的比例一刀切！

其中，「房屋價值」如何確定？是由稅捐單位每年依自己調查、估價，然後公佈的「房屋（評定）現值」為準；「土地價值」如何確定？是由地政機關每年依自己調查、估價，然後公佈的「土地（公告）現值」為準。

然後再根據這兩種「現值」的比例，就可以將一筆房地產的價值，切成房屋值多少錢？和土地值多少錢？老百姓就必須乖乖地依據這兩種現值分別繳稅─包括了房屋稅、地價稅、土地增值稅、房屋交易所得稅、契稅……

這一種在全世界都極少見的房地產稅制，卻行之有年，也讓台灣的房地產市場穩定發展了幾十年。但在過去二、三年的各種打房政策影響下，這種穩定已經受到破壞，產生了相當大的變化。

現值 逐年接近市價

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以往，因為房地產的取得、持有和移轉過程中，有許多的支出，不容易取得單據，或是即使有單據，也無法成為認列成本的依據，所以政府就「務實的」採取了少估一點的辦法，讓「公告現值」和一般人所認知的「市價」有一點差別，這樣就不致引起人民的抱怨。以台北市為例，以往公告現值大多在市價的五、六成左右。

但是這種現象卻被許多人拿來作文章，認為「公告（或評定）現值」和「市價」差異太大，是導致許多房地產交易無法課到稅的重要原因，所以主張要將「現值」和「市價」一致，但並不知道這種看似合理的外行建議，卻會碰到二個技術上的大問題。

其一，是除非真正交易，房地產不會有「市場價格」！任何一塊土地（或房屋）隨著它的面積不同、座向不同、形狀不同、位置不同，造成往往即使相鄰的二筆土地，其價格都會有極大的差異！所以市場上才會有所謂的「成交即市價（價格）」的說法！

再加上在估價技術上，由於許多土地長期沒有交易，所以估價人員很難對每一筆土地的「價格」（price）做評估，只能估計其「價值」（value）！

而價值的估計就無法一筆筆土地去估價，只能一個區域、一個區域的估價，因為土地的形狀、大小、面積、方位都是會改變的，舉例而言，任何一塊土地，如果和旁邊的土地合併了，或是切小了，其價值就會改變，所以要動態的對每一筆土地去評估其「價值」就已經十分困難，如果還想要評估其交易「價格」，根本就是不可能的任務！

也因為無法估計市場「價格」，只好退而求其次，去估計市場「價值」！而就市場價值而言，任何一位估價師都很難解釋二塊相鄰土地的價值為何會有不同？所以才會有所謂的「區段地價」的出現。

什麼是區段地價？就是一個區域內土地的合理「價值」，而不再去考慮其個別差異！估計這種價值做為「課稅基礎」才較合理與可行。

這種情況就易造成外行人疑惑，不了解為什麼「公告現值」（整個區段的）和「市價」（個別、單一的成交價格）會有差異？而且差異又很大。他們不了解，這二個「價」本來就是二個完全不同的概念，一個是「價值」，一個是「價格」；一個是估計出來的，一個是必須要實際有交易才會出現，怎麼可能一致？

其二是，如果主張要依實際交易「價格」課稅，就不能再採用由政府公告「現值」的方法！

以美國財產稅的課徵方法為例，他們有些地方的房地產稅賦，可能是以三十年前的交易價格為標準，因為如以價格課稅，就必須是依該筆房地產前一次的交易「價格」課稅，如果該筆房地產在過去三十年都沒有交易，就不會有新的「價格」，當然也就不能依政府「估價」課稅，只能依上一次交易的真實「價格」課稅！

市價課稅 知易行難

如果主張依「市價」（市場價格）課稅，由於每年在市場上實際移轉的房地產數量一定是相對少的，所以不但稅收可能會比現在少得多，而且政府還必須先要取消自行估價和公告「現值」的作法，因為問題不在「市場價格」和「公告現值」差多少？而是政府所估的不是「市場價格」，而是「價值」！更進一步說，如果某一筆房地產因真實交易而出現了市場「價格」，政府自然也就不必估價了（只要實價登錄即可）！

由此，政府再也不能自行估計一個「市場價格」，然後據以向人民課稅，這才是「公告現值」無法趨近「市場價格」的另一個真正原因。

價格課稅鼓勵投機

大家一定會很奇怪，依一般的觀念，如果用「市場價格」課稅，不是可以打擊土地投機和促進土地利用嗎？為什麼用「市價」課稅，卻會有完全相反的結果呢？

以土地為例，「土地價格」的形成至少包括兩大部分：一種是土地的「區位價值」，是由其所在的位置（location）所產生的價值，也有人衍伸為是因為社會進步所創造的價值；另一種是土地的「改良價值」，是指由土地所有權人自己投入資本、辛勞、創意……等努力所創造的價值。

這兩種價值要如何區分？幾乎沒有人做得到！當土地出售時，只會有一個成交價格（市價），如果這個成交價格的每一塊錢都要課稅（實價課稅），甚至要課高額的稅賦，就自然會導致愈努力投入資本改良土地、愈發揮創意創造土地附加價值的人，他們的稅賦反而愈重，而愈不改良土地的人（囤地投機的人）反而稅賦愈輕，所以大家都不會去改良土地了，土地利用的水準當然一定會愈來愈差！

另一方面，如果課以重稅(例如漲價課一○○％的增值稅)，人們也就不會買賣土地了，自然就會造成交易市場閉鎖（lock in）的現象，因為地主只要將土地出租，或設定地上權利，一樣可以獲利，但政府就更課不到稅了，土地投機的情況仍然無法遏止。

最好的例子，是國產署近幾年不斷地推出「地上權」的土地標案，每次都可以獲得高額權利金和每年租金，但「土地所有權」並未移轉。如果我們改採依「市價」課稅，每個地主都會向國產署學習，只出租而不移轉「所有權」，地主依然可以獲利，政府不但課不到移轉稅，連持有稅（地價稅）也都無法增加！

允許私有權存在的英國，就是一個好例子，他們有許多房地產的出售案，土地使用權是九九九年，意思是不移轉「所有權」而只給九九九年的使用權，所有權仍在原地主手上，因為土地沒有移轉，所以沒有新的交易「價格」，也就沒有「增值」，當然也就無法向其課徵高的持有稅和移轉稅。

地價公告 最重的稅賦

就土地課稅而言，依我國現行制度，地價公告制度有二個重點：一是公告什麼地價？二是一筆土地有幾種公告價？

其一，是公告什麼地價？主要有二種，分別是「（土地）公告地價」和「（土地）公告現值」，都是由政府查估、政府公佈，人民不能有意見，只能依法繳稅，這種極專制的制度當初推出的時候，土地法還有救濟的規定，如果對政府的估價，地主不滿意，就可以要求政府依其公告的價格收買（照價收買），但後來因政府財政困難，就「鴨霸」不再收買，就變成「一言堂」了！於是，政府的「公告制度」變成又做裁判（估價）又做球員（課稅），還不准地主抱怨，如此強硬的制度，是全世界都沒有的。

其二，是一筆土地為什麼會有兩種價格？這在當初立法的時候也是有規定的，前者（公告地價）是用來課持有稅（地價稅），但因不希望有那麼頻繁的變動，所以當時規定每三年估價一次就可以了；而後者（公告現值）是用來課交易稅（土地增值稅），因交易的變動頻率較快，所以當時規定每年估價一次（近二年政府為了打房，已調整成一年內可以多次估價），同時，也規定在每三年一次公佈「公告地價」的時候，二種地價就一定要變成一致。

因此，每一塊土地在三年中就自然會有二種地價，而且通常不可能相同！但三年到了，就又會變成一致，只有一個地價。

但後來為什麼變成二種地價了呢？也是順應民意！因為老百姓認為如果二種地價一致了，就會導致持有稅太重，而「薄賦輕稅」是中國人認為的仁政，也是所有老百姓的希望，因此為了照顧大多數的老百姓，所以只好讓兩者慢慢的脫了，一地兩價也就變成了常態。

而對移轉成本而言，依現行的地價公告制度，是以買與賣二次「公告現值」的差距做為課稅的依據，現在的「公告現值」雖低，但並不代表稅會少繳，因為當初購買時候的「公告現值」也是低的，兩者的差距，未必會小。尤其是最近幾年各縣市「公告現值」大幅度的向市價調高，以台北市為例，已連續三年漲幅都在十％以上，造成兩次買賣間「公告現值」的差距，已經愈來愈大，甚至超過真正的獲利。

舉一個極端的例子，如果有一筆土地交易，真實的買進和賣出價格都完全一樣，完全沒有賺，但依現行「地價公告」制度，仍要繳付高額「土地增值稅」（該稅是依二次買賣間「公告現值」的差距課稅），更誇張一點說，如果賠了錢，還是要交高額「土地增值稅」，這種不合理的重稅制度，也是世界各國中所沒有的！

土地持有成本極重

許多外行人都拿土地持有成本低作文章，認為現行稅制下的土地持有成本（地價稅）是輕的，其實也是不了解地價公告制度。

地價稅的組成，包含二部分：一為稅基；二為稅率。首先看稅基，以往由於薄賦輕稅的仁政思想，所以「公告地價」和「公告現值」違法脫（依法每三年要變成一致），但配合打房，現在各縣市的公告地價已持續大幅提高。

這種作法的實際結果，就是「公告地價」可能會逐漸接近「市價」！也就是說，未來幾年內就可能會有一至二倍的漲幅，當「公告地價」漲了一、二倍後，低持有稅的稅基優勢就消失了。

其次看稅率，我國現行的地價稅率是採行累進稅率，最低是百分之一(自用住宅的優惠稅率)，最高可以累進到百分之五‧五，這大概是全世界最高的持有稅率，如純以數字計算，若以最高稅率課稅，不用十五年，所有的土地價值等於全送給國家（在立法當時，這可是一種「稅去地主」思想的具體實踐）。

誰會被課到高的稅率呢？立法當時是為了避免大地主壟斷，所以是持有土地愈多或是土地價值愈高的人！但現在台灣早已沒有大地主了，現在要付出高稅率的人是誰呢？是大企業、是營建業、是金控保險公司，他們並非為了囤地投機，而是因為業務需要，所以必須持有較多的房地產，但卻要遭受到極大的稅賦懲罰，這也是導致台灣企業缺乏競爭力（大不了）和無法建立品牌（為了避重稅只好將產權分散）的重要原因！

尤其近幾年「公告地價」大幅提高，愈大的企業、擁有愈多房地產的企業、愈長期持有房地產的個人或企業，甚至參與政府BOT案地上權的使用者，反而會成為最大的輸家！

以日本和韓國為例，他們不斷地希望企業規模能大，能擁有大量的資產，才能創造品牌，和提昇國際競爭力，可是我們地價公告制度的調整方向，卻完全反其道而行！

當我們真正了解現行地價公告制度之後，就可以知道，根本不用「實價課稅」，依現行地價公告制度，只要將地價調高，就可以收到比實價課稅還要多的稅，而且地稅之重，將會超出許多人民的預期！

移轉成本 也是極重

依現行稅制，房地產交易所得，仍然是要先切成二塊，再分別課稅：一塊是土地交易所得；另一塊是房屋（建物）交易所得。

沒有獲利 也需課稅

土地交易稅是依據本次賣與前次買的二次交易時的「公告現值」的差距課稅，前文已有說明，即使交易沒有賺錢，仍然要依政府公佈的「差距」課稅，豈可謂不重？更有甚者，現在還加徵了「奢侈稅」，只要在二年內移轉，不論賺賠，都還要依交易金額再加徵百分之十至百分之十五的重稅，豈有此理？

房屋交易稅就更可怕了，所切出的「房屋交易所得」的部分，會以成交金額的一個百分比（約百分之四十至百分之五十）視為房屋交易的淨所得，而要求併入出售者的個人綜合所得稅內一起課稅。而個人所得稅率最高為百分之四十，換句話說，房屋的交易所得通常也要被課徵約百分之四十的交易所得稅。

尤其政府趁著打房熱潮，也趁機增稅，不但積極地提高「房屋（評定）現值」，更有甚者，還推出了「豪宅稅」，將「豪宅」的「房屋現值」不斷地提高，使得在房地產交易所得中屬於「房屋交易所得」的部分不斷地增加。自然就可以達到增加移轉稅的目的！同時，因現值提高，對每年都必須繳納的房屋稅，也因此水漲船高。

不但如此，還藉著「實價登錄」的機會，將計算房屋交易所得的方法，不再依「房屋（評定）現值」，而依「實際成交價格」計算，更進一步增加了「房屋交易所得」與個人所得稅（稅率百分之四十）。

更有甚者，還將購買預售屋的人，在尚未完工交屋前即出售的所有獲利，不再分出部分為「土地交易所得」，而是全部列入「交易所得」，全部併入個人綜合所得稅中繳納（稅率百分之四十），如果沒有申報，還處以最高一半的罰款。換句話說，將交易收入（而非獲利）中的至少百分之六十，以稅的方式歸公，這種移轉稅賦，豈可謂不重？

這些不斷利用技術性方法，減少「土地」交易所得的比重，增加「房屋」交易所得的比重，再以重課房屋交易所得稅的作法，已經不但嚴重扭曲了地價與房價的真實比例，對於土地的利用、土地的開發，和人民的財產自由都產生了極大的破壞性。

因此，台灣目前房地產並沒有移轉稅賦過低的事實，而且在可預見的未來，還會愈來愈重。

重稅 逼使人民避稅

我國建國理想，是以「地盡其利，地利共享」為目標，所以才創立了地價公告制度，但在目前一切以增稅掛帥的環境氛圍下，地價公告制度作為促進土地利用，創造土地價值的優點已逐漸消失，反而只變成增稅的幫手，是十分可惜的改變！

政府無所不用其極的希望從房地產交易中課取重稅，殊不知經濟景氣是循環的，當房地產增幅不再的時候，重稅不但不能保證稅收可以增加，還會陪葬了土地利用和房地產業的發展。

對投資人而言，房地產持有稅和移轉稅的持續加重已成為趨勢，所以要快速加強產權規劃、思考產權移轉的方式，善用「使用權」的優勢和做好長期持有的準備，畢竟「持有」才是房地產真正能獲利的方向，千萬不要再以短期買賣為主要的獲利模式，因為風險已愈來愈高。祝大家投資順利。