【文/住展雜誌】無論購屋目的為何，由於會直接或間接影響價格，因此對房市物件周邊的各項設施及條件，消費者通常都會特別注意及評估。一般說來，這些條件可分為加分或減分兩類；然而事實是，各人因看法及觀念不同，每項相關條件或因素，其實都是兩面刃…

大家都知道，房子蓋在土地上，而且得打好地基、才會穩固；於是，房市商品除了價格外，連本身的物理性質也是『僵固』的。因此，其價值或價格之高低，往往和其所在區塊周邊的人為設施或自然條件息息相關。

比如房屋附近如果有公園綠地或學校，一般通常是加分；近年大台北捷運路網陸續建構，帶給人們更舒適便捷的交通選項，因此大家都知道，近捷運站就是票房保證，價格自然更上一層樓。至於變電所、電塔或加油站，一般就是較不受歡迎的減分項目。

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有些設施條件則是介於加、減分的模糊地帶；像商場、購物中心、飯店、醫院之類者就屬此種。有些人認為這是正面因素，但肯定也有不少人不喜歡居家附近有這類設施存在。

每個人都希望居住環境臻於最理想，因此物件周邊正向項目愈多者，通常價格愈高，反之愈低。於是，建商推案銷售或中古屋賣家委售物件時，都會「避重就輕」、「隱惡揚善」。房市賣方當然無所不用其極，以求賣到更高的價錢；不過無論目的是投資或自用，買方還是要仔細評估比較，才是上策。

據此，本文針對各種已成型的人為設施或條件，以持平中立觀點及多種角度，探討其對周邊房市的影響，以期幫助消費者更清楚做出最有利於購屋前的評估。

灰色地帶條件

一、便利店

台灣便利商店數量不但多，密度更全球屬一屬二。便利商店普及，與國人消費習慣有很大關聯；現在便利商店什麼都賣，一點都不奇怪，其實是早年『柑仔店』的現代化轉型，近年增加多項服務，搶食金融郵務大餅，二十四小時營業，更是提供現代人生活所需，便利無虞。

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的確，二十四小時不打烊，多數生活必需品都有得買，感覺似乎真的便利。然而，現在都會區中，便利店早就三步一小間、五步一大間，普及率極高，對周邊房價的影響反而已不大。而且試想，要是店就開在你家樓下，是不是真能受得了閒雜人等頻繁進出？甚至三更半夜都還可能傳來吵雜聲。

二、醫院

生老病死乃人生常態，加上文明病愈來愈多，因此到醫院看診，幾乎是每個現代人都無法避免的事。但以影響周邊房價的角度，醫院這項設施，卻是相當晦澀難解。

任何人終究都需要看病，因此距醫院不遠，算是『未雨綢繆、以備不時之需』；但至今仍有人認為，醫院內部及周邊環境病菌較多，出入人員也算複雜，加上大型醫院都有重症病患，因此還設置有太平間，這當然是一種隱諱或禁忌。

然持平而言，醫院仍不算嫌惡設施，部分房市產品還會強調鄰近大型醫院；但一般說來，仍非房市的絕對加分項目。其實國人喜歡到大型教學級醫療院所看病，即便健保實施多年，還是有不少人沒養成看病也要分級的觀念，因此大家買房子時候，『看』的還是大型醫院，中小型診所則無太多加分。

三、廟宇

如果醫院是中立偏多的房市條件，那廟宇則要算中立偏空。廟宇本身並不構成任何負面影響，主要是華人民族『敬畏鬼神』的想法，因此一般都敬而遠之，遑論選擇住家。另外，也有些人是沒辦法忍受廟宇終年傳出的焚香或燒紙錢味道。還需注意的是，銀行在估價廟宇周邊物件時，還會有減分評價，會降低貸款成數。

不過現代社會，上述傳統觀念已逐漸淡薄，而且廟宇雖出入人等也複雜，但一般都是善男信女、無傷大雅。大台北地區開發居住密度甚高，廟宇夾雜在住宅或商業建物中的景象更是常見，板橋新站特區內還有一棟大樓樓頂，就蓋了一座廟，堪稱奇觀。

四、夜市

台灣近年拼觀光，當中一項重要的『資源』就是夜市。夜市集合吃喝玩樂，早已成為台灣人生活的重要部分；閒暇時候，挑個傍晚逛逛夜市，的確是樂事一樁。不過，如果家附近，甚至樓下就是夜市，又是好或不好？

從閒雜人等出入或製造髒亂、噪音等角度，夜市當然是扣分。不過這幾年地方政府輔導夜市合法化、納入管理，故至少髒亂、噪音等已獲得一定控制。況且從生活所需或休閒的角度看，夜市的存在還算不錯，像士林夜市這種遠近馳名者，甚至還會有周邊部分房市產品拿來作廣告訴求。是故，夜市到底算正面或負面因素，還真的是見仁見智。

五、商場、影城等大型商業設施

眾所皆知，信義計畫區是台北市，甚至全台灣最具代表性的豪宅集中區之一。不過翻開都市計劃規範，該區主要活動還是設定為商業用途；事實上，目前全台租金最貴的辦公室，最高檔的百貨、飯店，最知名的影城，都集中此區。從這個角度來看，這些高檔商業建物設施，難道不是房市的當然加分項目？

然而仔細想想，扣除商辦外，飯店、影城一般都全年無休、大門隨時敞開，出入份子其實算是複雜；而且每到假日，百貨、影城周邊動輒大塞車、人擠人，實在不算好的居住環境。故從本質來看，商場、影城及飯店這類設施，應該不算是住宅房市的加分項目。

之所以大家對於這類商業設施『較有好感』，認為是房價加分選項的原因，或許在於，這些設施所在地，通常都是較佳地段、發展較成熟；而這類區位的房價原本就比較高，因此讓人們對於這些商業設施產生若干『錯覺』。

除了商場、飯店外，近期還有另外兩種商業設施，成為近年房市銷售上常見的元素，那就是OUTLET暢貨中心和量販店。

過去OUTLET常設在商場或量販店內，因此並不顯著。不過自從林口新市鎮中商36案引進日系資金，準備打造北台灣最大OUTLET商場後，這名詞就搖身一變，成為房市銷售新利器。至於量販店，則常是便利商店及房仲店頭以外，最先進駐新興重劃區的業態，因此在房市行銷上的能見度也相當高。

量販店比較沒有爭議，畢竟這類設施提供生活消費所需；尤其對生活機能尚在形塑階段的新興地區來說，更為重要。然而平心而論，會在OUTLET這類設施內設櫃的，多是中高價位商品而非生活必需品；就實用角度來說，算是有些名不符實的。

六、交流道、陸橋、隧道

一般問到最有效強大的房市加分項目，答案十之八九是交通建設。過去十年，大台北當然以捷運為代表；不過在此之前，最夯的其實是快速道路及高速公路。

在大台北捷運逐步開通、營運前，台鐵營運績效並不理想，各都會公車系統品質也不算好，因此說起交通利多，大家馬上想到的是高速公路。事實上，目前除大台北地區外，其他無捷運系統的地區，還是以近高速公路為較佳地段。

不過，如果距交流道太近，周邊交通肯定常處於壅塞狀態，遑論汽車行駛產生的噪音及排放廢氣對周邊空氣造成的汙染。因此，高速公路本身還算是房市加分項目，不過如果離匝道過近，就不太理想。

至於快速、高速公路的高架路段，或一般道路的陸橋附近，則顯然是負向因素。一來，這不代表可順暢、快速使用這些交通管道，卻仍無法避免噪音與廢氣問題，同時還可能影響房屋的視野與採光。至於隧道，扣除少數案例附近有福地問題，其實多半是陰暗潮濕之因素，才讓消費者有所顧慮，否則實質影響反而有限。

以上各『灰色』條件，絕非全然負面或正面因素，完全是見仁見智。有些被業者包裝為利多的，往往是言過其實，消費者還得仔細評估，免得花冤枉錢；至於一般視為負向因素者，如果個人能接受，甚至還可以因此撿到便宜。

利多條件真有利？

對多數購屋人來說，鄰近學校、公園、風景區或靠近捷運車站，幾乎就是利多或保值的代名詞。但是且慢！從居住角度，這些條件真的百利無一害？經常是等到搬家後，人們才發現，一切並非如原先想的那樣美好…

一、學校

鄰近學校(中小學)，當然家中學童上學方便、可順利取得學籍；再者，假日期間，校園也是最方便的遊憩場域。近年都會區學校基於『活化利用』概念，還會挖空校園下方設立停車場，而且敦親睦鄰，會給予周邊居民停車費率優惠。

以上是大家都知道的好處，很難想像，住在學校附近有什麼不好。不過，國內跨區就讀情況嚴重，明星學校尤其如此，因此上下學，也就是約早上七點至七點半，及下午四點半到五點這兩段時間，學校周邊交通往往會大打結，因為很多家長這時會開車接送孩子上下學，進而造成周邊車流瞬間爆大，而且還有嚴重的臨時或違規停車問題。

再者，雖然多數校園非上課時間多有開放，讓周邊居民休閒運動使用，但要是平常白天待在家裡，一定會發現，國中、國小學生下課時的吵鬧聲真的有夠大，甚至足以擾人清閒。
至於大專院校旁，則當然無學區優勢，主要是可為休憩之用；不過大專學生經常使用兩輪代步，因此學校周邊常常看到學生亂停機車，橫生問題。

二、公園綠地保護區

鄰近學校，說實話算是有利有弊，但瑕不掩瑜。如果家附近就有公園綠地，那就是百分百的加分項目吧！公園不但提供最佳休憩場域，居家景觀、視野也因此更佳，而且公園綠地內植被行光合作用，還讓空氣品質變好。

但是，住家離公園綠地過近，其實也有壞處，因為植栽多，蚊蟲肯定也多，炎炎夏日最好不要敞開門戶，免得趨光性強的『不速之客』不請自入。另外，小型公園就罷，如是大型公園或風景保護區，則有時『深山林內』，還是會變成治安死角的。

三、捷運及各類車站

其實多數人還是希望住家附近有學校或公園綠地，也多半能接受上述的短暫負面現象。不過真正讓消費者趨之若鶩的，還是捷運條件；說得更精細些，當然是鄰近捷運車站。

如果只鄰近捷運行經路線而非停靠站，不但無任何實質助益，更要忍受負面影響。首先，無論高架、地面或地下軌道，要是靠得太近，肯定會有震動的問題；就不時有報導傳出，鄰近捷運的民宅建物出現牆壁龜裂，甚至結構損壞。另外，高架或地面行駛者，也還有噪音問題。

那麼，靠近捷運站，大概就百利無害吧？倒也未必。捷運共構住宅就是最好範例；這類建案幾乎多規劃中小坪數，原因就在於捷運站出入閒雜人等眾多，並不適合規劃一般住家，因此退而求其次，推出訴求單身貴族的小房型為主；而部分車站周邊商業氣息濃厚，雖生活機能無虞，但仍不是適切的居住環境。此外，車站也還是有噪音與震動的問題。

四、警局、派出所

人們選擇住家，除了基本採買機能及周邊環境外，很重要的就是居住品質；這包含周邊設施多寡及種類，當然也包含安全。而一般印象中，如果住家旁有警局或派出所，似乎就有一種『治安比較好』、『宵小不敢靠近』的印象。

事實是否真如此？很難定論。平心而論，這和廟宇有點異曲同工之妙，算是心理作用大於實質；差別在於，廟宇是反面，警局則算是正面。

包含學校、警局、公園或捷運站等，這類一般被認為是最有利條件的設施，最好的狀況，是和住家有一點距離；以捷運站為例，大約步行三到五分鐘，或自己輕鬆步行可達距離為準，學校或公園綠地，則大概距離一到兩條街廓最佳。

嫌惡設施真能避得掉嗎？

相對於學校、捷運站，高壓電塔、變電所、焚化爐、加油站或福地、納骨塔等等，就是多數人避之唯恐不及的房市扣分因素。只不過，除了福地及納骨塔外，其他設施都是現代文明社會的必要之惡，似乎仍很難完全避免。

焚化爐或納骨塔數量稍少且多設在人煙罕至處，影響相對小；不過電塔、變電所則否。北部用電量大，使得台灣長期必須南電北送。而長途輸電，就必須透過高壓傳輸才行；雖然目前市中心電纜逐步地下化，電塔或電線杆數量愈來愈少，但郊區還是常見之。另外，變電所也還是很難完全消失。

先前曾有電子媒體披露，台電設在市中心的變電所，『偽裝術』相當高明，外觀上看來像是民宅，還有窗戶。一般人不會仔細駐足檢視，不過如果是居住在附近的民眾，總還是會察覺：這棟房子裡的人，怎麼老是不開窗？

有關高壓電或輻射對人體的影響，目前各項研究傾向於有害，然尚無百分之百定論，要暴露多久、劑量多高，才會造成不可逆的傷害。況且，家中電器也多少有類似的輻射問題。不過總而言之，還是明哲保身為上，能離愈遠就愈好。

現代生活使用大量能源，除了電外，當然還有汽油，因此加油站也無可避免，一定會在市中心看到。這項設施的最大壞處是氣味難聞及易燃物儲存安全問題，不過平心而論，其影響算是心理層面大於實質。換個角度想，碰到油價上漲時，搶先加油要比別人方便多了。

另一個近時新產物，則是無線通訊發達之後，大樓頂樓架設愈來愈多的電信基地台(天線)。這和高壓電塔、變電所類似，會產生輻射或類似問題，而且現代人對無線通訊品質要求愈來愈高，似乎未來更難避免之。

一般被視為嫌惡設施，成為周邊房市發展『毒瘤』的，常是現代文明社會的必要之惡，很難真正消除；因此，其所在之周邊房價，往往低於該所屬行政區平均值。雖然這是可逢低搶進的捷徑，不過還是要考慮清楚，畢竟這攸關著居住品質、安全，甚至是身體健康。

各類房市條件 皆為兩面刃

說到房價，大家最常聽到的就是供需法則。而上述人為設施，如捷運站或學校，一般人看到的是好處，變電所則相反，至於醫院、寺廟等，則各人看法各異、好壞參半；因此，有的成為受歡迎的條件，周邊房價就高，反之則乏人問津、房價低落。不過從以上分析可知，各項設施都是一體兩面、有好有壞，實為兩面刃，端看消費者如何在價格與正負影響之間做出衡量，並無絕對可言。