【文/住展雜誌】去年全球景氣低迷，國內經濟亮紅燈，北市各主要商圈店面租金及空置率也拉警報，商圈店面租金出現明顯下滑，與前年相較平均下跌達一至二成，店面空置率更不斷攀高，但在低利率環境下，全台具有租金保值效益的店面產品仍然一枝獨秀，只要有釋出，仍然有不少投資客願意出手，然而店面投資的學問很大，寶藏與地雷要怎麼分？

根據統計，二○一二年全台店面交易總銷金額約為六百億元左右，主要成交區域仍以全台六大都會區台北、高雄、新北、台中、桃園、台南為主。其中，台北市店面總銷占百分之十八最高，榮登六都店面總銷冠軍。

目前國內真正投資店面的比例偏低，除了投資的資金較高之外，店面的高風險往往讓投資者卻步；畢竟店面市場不同於一般住宅，流通的公開資料少，店面產品的個別差異性又大，一般投資客通常很難研判價位的合理性，往往一大筆資金投入後租不出去，慘被套牢。因此，投資店面要特別謹慎。

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店面投資要選對地點

店面投資的重點，最重要的是選對地點，但光是這一點，其中的學問就非常大。傳統的捷運店面、辦公商圈店面、一般百貨商圈店面、夜市店面以及新興的重劃區店面、新市鎮店面、新興商圈店面等等，這些店面各有其優缺點，真正的好店面並不太容易買到。

投資購買店面主要可區分「自用」與「純投資」兩種類型。「自用」需求比較單純，就是因自身開店的需求而購買或是承租店面；如果是用來「純投資」，等待增值潛力轉手獲利，或是長期出租收租金，選購的複雜性相對就會增加許多。

以台北市為例，約有八十個主要商圈，各大商圈大多已經成熟，其中列為一線黃金商圈的有十五個，包括如信義（101）商圈、東區（SOGO）商圈、士林夜市、南京西路（衣蝶）商圈、西門町商圈、台北站前商圈、公館商圈、微風商圈、環亞商圈、永康商圈、民生西路(捷運雙連站) 商圈、內湖德安商圈、石牌(捷運石牌站)商圈、大直美麗華商圈及萬芳醫院商圈等。

留意商圈的移轉傾向

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基本上，台北市各商圈的人潮落差不會很大，差別大多只是店面本身的問題，諸如店面面寬大小、店面深度及業種適性等問題，但是台北市店面的價格都很高，總價三千萬以下的店面已不多見，在台北市大都會區買店面，除了價格之外，最重要的是要留意商圈是否有移轉的傾向，影響人潮動線。

最明顯的案例，莫過於天母西路商圈，十多年前，天母商圈全盛時期，多數外國人聚集於此，形成特別的商圈風格。天母西路在假日到處都擠滿地攤商，人群摩肩擦踵十分熱鬧，盡是鼎沸的車聲與人聲。但是現在的天母商圈人潮稀疏，商家易主頻繁，倒店、撤店者處處可見，整體店面空置率約二成，高居北市之冠，「情況比ＳＡＲＳ期間還慘烈」。

天母商圈所以會沒落，主因是信義計畫區興起之後，吸引不少外籍人士，天母的優勢被稀釋，而鄰近的內湖美麗華購物中心成立後，便利的停車空間吸引客群，加上民眾都已經慣用大眾捷運系統，天母商圈因缺乏捷運的支撐，消費客群日益減少。

八德路四段的京華城商圈也是如此，京華城百貨公司近年經營績效持續低迷，加上受到信義計劃區新光三越、阪急百貨及台北101商圈集客效應影響，將人潮帶走，使得京華城周邊的店面租金行情出現較大跌幅，成為北市商圈店租跌幅「重災區」。

人潮就是錢潮的鐵律

師大商圈原來是咖啡館和人文小酒館的聚集地，原先被列為一線商圈，因商家多開設於住宅區內，但依據「都市計畫法」的規定，住三區內的餐飲、零售、服飾店必須設在八公尺以上巷道，而商圈的大部分商家都設在六公尺以下巷道，而六公尺以下巷道僅能使用商業強度低的一般零售業，因此這些商圈店家多數都是違法。

附近居民發動抗爭抵制，台北市政府加強取締，讓師大商圈開始沒落，已有不少咖啡酒館歇業。過去師大商圈是「太陽掉下去，人就冒出來」，人潮要到凌晨才會散去，現在是晚上不到十一點，人就跑光，人潮的確少了很多，師大商圈已經不再是一線商圈了。

「人潮就是錢潮」，這是投資商圈店面獲利的鐵律。有商圈沒落，就會有新的商圈興起，石牌(捷運石牌站)商圈及萬芳醫院商圈這兩個區域型的商圈最近被列入一線商圈，就是這個道理。

石牌捷運站每天的出入人次高達四萬人，再加上近榮總、護校，當地原本就有裕民一路及石牌路二段一帶的早市和夜市，商業密集，難得有閒置店面，多數商家在不景氣中還是賺錢。

萬芳醫院商圈則結合了中國技術學院、警專、萬芳捷運站、萬芳醫院以及方圓一公里內的十所國高中小學等，各行各業都有，八成以上是當地客群消費，再加上住宅密度高，知名連鎖店都到位，一店難求。

先評估自己的需求

目前台北市商圈店面市場處於盤整階段，有意投入商圈店面者，要先審慎評估自己的需求及投資條件，再選擇適合的投資標的，並注意購買投資店面的潛在價值，尤須特別留意商圈產業變化。

買店面的門檻比住宅來得高，如何選擇店面才能成為下金蛋的金雞母呢？寶藏與地雷要怎麼分？

想投資店面民眾可從捷運及陸客觀光熱門商圈著手，捷運因運載量高、人潮眾多，商圈磁吸效應明顯，台北捷運信義線、松山線工程進度順利，去年通車的捷運東門站，店面行情近一年已漲二成，松山線沿線指標商圈也各漲了百分之十至百分之十五。捷運信義線通車後將與新莊線東門站交會，東門站擁永康街商圈，商圈發展熱絡，未來房價、租金可望再上調，成交行情年漲高達百分之二十，捷運商圈店面將持續發光發熱。

陸客來台人數持續衝高，陸客自由行配額倍增，觀光商機日趨擴大，根據觀光局統計，二○一二年全年陸客來台人數已超過二百五十八萬人次，大幅超越前年的一百七十八萬人次，今年更將上看四百萬人次；龐大的陸客商機可望帶來相當可觀的外匯收入，也帶動熱門觀光陸客商圈的發展，因此具有觀光題材的商圈，聚客力強、消費力高，以目前熱門商圈金店面一店難求的侷限下，預料未來租金會持續提升，仍是具潛力的投資標的。

最好選擇一樓店面

投資店面最好選擇臨道路的一樓店面，避開二樓以上的產品，也不要選在太小巷弄中的店面，因為這類店面人潮較不易流入、也較不易聚集，即使價格相對便宜，也不要貿然投資。
另外，要優先選擇位於「三角窗」的店面，只要是兩條馬路交會所形成的四個角落之店面，都是屬「三角窗」的好位置，因為它可吸引到兩邊的人潮，在廣告效果也是最醒目的。目前很多知名的連鎖商店在選店址的時候，都是以「三角窗」的店面作為優先首選。

麥當勞或者7-ELEVEN的設立，經常被視為觀察商圈繁榮的指標，連鎖便利商店因為涵蓋的客層廣泛，其人潮及營業變化相當具指標性；可在不同時段消費，用發票編號計算來客數，這個「購買指數」相當準確。還有一種最保險的方法是，請工讀生在便利商店附近按碼錶計算人潮最準確。

觀察商圈繁榮的指標

連鎖品牌對市場的變化很敏感，如果商圈內連鎖店設點的密度高達百分之七十以上，表示這個商圈發展潛力佳；反之，若連鎖店紛紛撤點，則前景不妙。

你也可以選擇新興的重劃區投資店面，新興重劃區因住戶還未聚集，店面價格相對較便宜，隨著人口陸續進住，店面價值越發顯現，不論售價或是租金也都可能水漲船高。只是新興重劃區還須考量開發規模，如果有家樂福、大潤發等大賣場進駐，很快就帶動區域的商業活動，店面價值也浮現出來。

金管會對壽險業下達的禁買令即將解除，商用不動產交易會持續發燒，外資、台商、壽險及建商各路資金提前卡位，今年景氣回春，台北市的一線商圈店面的空置率持續下降，店面因稀有保值佳，市場案源少，價格將會持續創新高。如信義區（101）商圈、東區（SOGO）商圈、士林夜市、西門町商圈及永康街商圈等等，其租金行情將來還會上漲。

隨著油電價格雙漲，萬物跟著漲，通膨的壓力越來越大，購屋保值的需求又在房地市場中出現；一般民眾的焦點放在住宅產品，但是真正聰明的投資者，這時應該是鎖定具有相對稀有性的商圈店面產品才對，因為短線可以保值，長線則可以增值。增值。

台北市主要一線黃金商圈

信義（101）商圈、東區（SOGO）商圈、士林夜市、南京西路（衣蝶）商圈、西門町商圈、台北站前商圈、公館商圈、微風商圈、環亞商圈、永康商圈、民生西路(捷運雙連站) 商圈、內湖德安商圈、石牌(捷運石牌站)商圈、大直美麗華商圈及萬芳醫院商圈等。