【文/住展雜誌】位於台灣東北隅的基隆，其實也是北台灣輕移民概念區。不過由於其港口功能被八里台北港取代，轉型觀光又尚未看到成效，加上天候等先天因素，使得當地房市發展始終難有突破。近半年傳出多家外地建商進軍基隆，一時成為話題；惟區域房市及地位能否真正提振，還要看下半年公佈招商結果的港區公辦更新案…

近幾年大台北房價因資金追捧而飆漲，大台北居更加不易。往相對平價區域購屋之『輕移民』，於是蔚為潮流；而最近談起此現象，一般先聯想到的區塊，不外乎新北市二、三線區如三峽、鶯歌、林口等，不然就是更往南的桃園。不過其實還有一個方向，也一度熱門，那就是往東北端走，目的地則是基隆。

像九九年基隆安樂區超級大案「城上城」，或銷售中的暖暖碇內麗寶機構「台北大鎮」等，都是以一字頭相對低單價，企圖吸引負擔不起北市高房價的年輕首購族群。而且不只是近年，過去基隆一直有個案以類似之低價訴求，或其他特殊規劃，想要拉攏台北購屋者。而近半年來，又傳出不少外地建商先後進駐基隆購地推案，想必動機也是相似。

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只是相較於近期當紅的桃園，基隆房市仍顯沉寂。基隆與台北都會區之距離其實與桃園市相當，取道兩大高速公路及近年新闢的快速道路，大約只要約半小時車程，房市理當具有相當競爭力。那麼，是什麼原因或理由，讓基隆房市乃至區域發展難以起飛？

先天不佳 後天失調

眾所皆知，基隆當初之所以能有所發展，主要是先天地理條件。基隆地形大致是山脈直接延伸沒入海底，因此天然深水海港渾然天成。不過同樣因為這項因素，基隆市區平坦地塊少、面積不大，發展樣貌顯得支離破碎，有時甚至還有山坡地管制之障礙需克服。

除了地形外，基隆位於台灣島的東北隅，秋冬季節正迎東北季風，加上整個地形呈漏斗狀、恰好吸納濕冷水氣，因此基隆一向有雨都的稱號。多雨，對房市發展實屬負面因素；畢竟一下起雨，建物工程多半只能停擺，對銷售也是阻礙。

不過這些先天因素，還比不上人為的政策規劃，對基隆所產生的影響。可能因為距離桃園機場較遠等因素，政府於九二年和長榮等三家大型貨櫃公司簽訂BOT合約，自此台北港便逐漸取代基隆港的地位，成為台灣北部最大貨櫃集散港口。這樣的政策規劃，當然讓基隆賴以發展的港埠貿易量逐漸萎縮，這些對區域及房市發展，都十分不利。

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轉型觀光待兌現

當然，基隆港被台北港取代後，官方也打算讓基隆發展朝觀光方向轉型，基隆港開發更新還列入『愛台十二建設』之一。的確，基隆屬東北海岸一環，本身還有名聞遐邇的廟口夜市及八斗子碧砂漁港等資源。另外，兩岸開放直航後，基隆港也成為陸客循海路登台的第一站，理當佔有相當優勢。

只不過，轉型觀光目前還是進行式，尚未看到太多具體成效；再者，基隆當地市容老舊尚待更新，前幾年一度炒熱的兩岸海運直航話題，基隆也沒真的具體受惠。因此，基隆房市至今仍是在地人購買居多，甚至基隆在地消費者本身也有極強的地域性，如臨港的仁愛區客戶，就鮮少前進坡地甚多的信義區購房。

然而這些年大台北房價漲勢兇猛，相對地，基隆大多數地區大樓產品還在一字頭，於是便成了開發商眼中的『大優勢』。最近半年不少外地建商紛紛進駐基隆購地推案，著眼的應該就是這個相對低價條件。

其中，今年一月底遠雄正式公告，購入基隆安樂區麵粉廠六千六百多坪土地，準備捐地將工業區變更為住商地目、進行複合式開發；遠雄行銷副總蔡宗易表示，遠雄方面目前正在進行產品規劃，地目變更則由合建夥伴國富開發負責。而根據公告，變更地目預計將需捐出四成以上土地。

已有幾波建商搶進

接著三月中，興富發旗下潤隆建設標下台灣金聯公開標售的中山區港西快道德安路交流道兩側四點一萬坪土地；而且興富發進軍基隆還不只如此，稍早已買下當地俗稱天母大街，即深溪路上，原為在地知名建商白天鵝建設持有之土地。

另一家國內大型知名建商麗寶機構，在深澳坑路上也有一塊大型基地，目前正在整地中。上述遠雄、興富發及麗寶三家共四塊土地，進度如果順利，可能下半年後就會陸續推出建案。另外，由來自墾丁的悠活度假村機構投資，位於調和街的兩萬坪大型開發案，則進度最快，預定本月中公開。由此看來，今夏基隆房市將異常熱鬧。

不過根據本刊歷史資料，這不是基隆房市第一次吹起『各路建商進軍』或『台北客』風潮；光是過去十年，大概就出現過兩到三波，且都釋出相當大的供給量；而當中最出名，對基隆房市後續影響最鉅的，則還是非約八十年代前後推出，量體都以數千戶計的巴塞隆納及山海觀兩大超級造鎮案莫屬。

這兩大案當初趁著國內剛實施週休二日制，以可眺海景為賣點，企圖拉攏有能力購買休閒第二屋的台北客，不過未能成功，之後又改打低價訴求也未果。而其中的山海觀社區，近三千戶的龐大量體，至今仍未完全消化完畢，這對周邊乃至整個基隆房市，當然產生巨大衝擊影響。

再看文首提到的「城上城」案，當初業者聲稱其部分產品一字頭的單價獲台北人熱烈迴響；不過該案近年陸續交屋後，出現量體可觀的轉售戶。由此可知，該案當初順銷，購買的還是想轉售套利的投資客居多，真有移民當地打算的自住客，比例恐怕沒有想像中高。據此，接下來如再爆大量供給，其實並非好事。

發展沒落利多延宕

其實一字頭房價加上距台北不遠，台北移民基隆，還是具有一定誘因。不過除了多雨的先天因素之外，讓台北人移民基隆興趣缺缺的真正障礙或問題，恐怕還是出在當地發展日漸沒落的人為因素上。

定居基隆當地逾五十年，現已退休族，本身有房地產業相關背景的張先生就坦言，基隆至今還是多雨，非在地人很難習慣之外，多雨造成當地建物外牆極易髒污，外觀看來更老舊，這對市容乃至房市銷售，其實都是減分。

不過張先生認為，基隆港功能被取代、地位沒落之後，無其他產業活動適時填補空缺、提供就業機會，才是當地房市進展的最大障礙。因為這不但讓人口外流，更不易有外地人移入定居；長此以往，房市乃至區域發展當然前途茫茫。甚至一度炒得沸沸揚揚的北北基合併，也是話題炒作成分居多，如無實質建設開發，還是於事無補。

基隆港被取代已成事實，轉型觀光及兩岸直航港口，是必須走的路，不過周邊工商業活動也必須要跟著帶動，並活絡起來，創造更多經濟效益及就業機會才行。說到這裡，與基隆當地各項發展息息相關的公辦更新計畫，不但可能是這一波外地建商搶進的另一項重要理由，甚至會是基隆房市發展障礙的解藥。

冀望公辦都更新案

目前推動中，與基隆未來發展直接相關的公辦更新計畫有二，一是和平島東南側水岸更新計畫，原為軍方租給台船做鑄造廠之用，後來基隆市府收回更新，開發面積約一點九公頃；規劃內容包括主題遊憩產業館、觀光漁市、遊艇港遊樂區、海景廣場區、住宅及商業大樓等，目標則是「和平島國門山海關主題休閒區」，預估投資總額約二十八億元。

該計畫最近一次(第二次)公開招商是在前年底，不過最後流標收場；原預訂今年初三度招標，不過基隆市府擔憂誘因不足，因此除可能調降權利金外，也和附近全新的海洋科技館連結，等該館年中正式營運後再推出本案招商。

和平島案的開發目標是以觀光為核心；相較之下，與基隆當地直接相關的公辦更新案之二：基隆火車站暨西二西三碼頭更新開發案，則因為區位更優且開發定位多元，對基隆未來發展來說，顯然更至關重要。

基隆火車站暨碼頭更新案民國八十九年就揭櫫，曾被中央列為四大公辦都市更新案，內容除了火車站及海港大樓興建外，還將有商場、飯店、免稅商店，甚至國際醫療及美食觀光專區等都有規劃；且和和平島案一樣，計畫劃定範圍內幾乎都是公有土地，整合上幾乎沒有問題。

只不過，本案和和平島案一樣，歷經兩度招商，結果也都以流標收場。而根據基隆市都發局及中央都市更新入口網站公佈資料，該案已於稍早(二月二十七日)第三度公告招商，主要更動是地上權年限可延長二十年等，決標結果則預定於七月中公告。

碼頭更新七月招商

基隆火車站暨碼頭或和平島東南側更新案，先前未能獲得民間業者青睞投資，推測原因可能還是基隆原本貨櫃港口的發展優勢不再，也未見官方致力朝觀光轉型，致使更新案的誘因不足或『賣相』不佳。

不過基隆確實握有海洋等優異資源，而且包含港區聯外道路在內，近年各條新建快速道路先後竣工通車，使得基隆連外交通更加便捷方便；這不僅是包含遠雄等外地建商最近紛紛搶進基隆的原因或動機，其實也是替基隆發展轉型鋪路。

只是，如果缺乏產業在地化、創造更多金流動能及就業機會，光只是靠零星觀光據點支撐，當地現狀仍難突破。這樣一來，外地建商搶進、拉攏台北客，最後恐怕還是話題居多，還是難成氣候。

據此，今年下半年海科館正式全面營運，台灣港務公司稍早也宣佈，目前閒置的港區東岸客運碼頭區，將活化打造商店街、搶食兩岸直航陸客商機。接著和平島更新計畫將三度招商，基隆碼頭更新案也隨後公佈招商結果；以上兩大招商計畫如能有好結果傳出，則基隆房市及區域發展，應仍指日可待。