【文/住展雜誌】近年航空城兩大交通建設──桃園機場捷運和五楊高架，已成為桃園房價翻漲的最大推手；原居雙北市以南，屬於第三環的桃園房市，現在房價已不甘再作『小三』，部份行政區推案開價已超越新北市部分區域，但今年卻可能面臨資金面的緊縮，左右房市發展……

台灣都會區的繁榮發展，必須要有完備的基礎建設，這是堅固不變的鐵則，其中又以交通建設最為至關重要。當基礎建設逐步到位，官方再適時祭出優惠政策，就能吸引產業進駐投資；隨著就業機會擴大，外來人口便會遷入，接下來的發展焦點，就是當地房市大展身手的時刻。

民國五十五年在高雄設立的加工出口區，與民國六十九年創建的新竹科學園區，都是帶動兩個城市『大躍進』的關鍵。尤其是高居我國工業園區產值第一名的竹科，因從業人員數量高達十三萬餘人，平均收入與獎金優渥，購買力高，因而有『一個竹科撐起全新竹房市』的說法。

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由於竹科的成功，竟出現各縣市爭設科學園區的現象，最後中科與南科均如法炮製，當然台中與台南房市也同步受惠。不過水能載舟，亦能覆舟，當科技產業走過高度擴張期，加上分紅費用化衝擊，科技新貴已高貴不貴，購買力不若從前，當地房市也只能高唱悲歌。

航空城葫蘆裡賣什麼藥？

科技產業動能遇到瓶頸，『產業轉型』成為我國經濟永續發展最急迫的問題，而這項重責大任，就落在『桃園航空城』的肩頭之上；原因就在於，航空城說穿了，乃是我國有史以來，斥資最鉅（近五千億）、範圍最大（六千餘公頃）的產業園區計畫，企圖發展成亞太營運中心與各項高經濟價值的產業。

所以行政院長江宜樺才會說，『桃園航空城與產業轉型息息相關』；交通部長更出驚人之語：『航空城失敗，台灣掰掰』。航空城若失敗，等同產業轉型計畫付諸流水，台灣未來將喪失國際競爭力。可見得航空城作為產業轉型的重任，意義有多重大。

那麼，航空城到底要如何推動呢？以產業性質差異而論，桃園航空城劃分為自由貿易港區、機場專用區、航空產業區、經貿展覽園區、生活機能區、濱海遊憩區、精緻農業發展區、機場相容產業區等八大分區；惟與其他產業園區不同的是，桃園航空城加入『城』的概念，欲建設成台灣新世代產業重鎮，所以又加入範圍龐大的造鎮計畫，以解決未來的人口居住需求。

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在北台灣耕耘二十餘年、洞察桃園房市的揚智廣告董事長楊智維，對此有獨特的看法，他認為桃園機場加上自由貿易港，是一加一大於二的良策，很有機會發展海、陸轉運業務，而且全台灣也只有這裡具備這麼齊全的環境，未來發展性不言而喻。

雖然前景如此美好，但由於航空城規制龐大，為了加強推動效率，所以又劃分為核心的『蛋黃』區，以及核心周邊的『蛋白』區。蛋黃區即機場園區、機場專用區、自由貿易港區，由中央負責，至於其他區則屬於蛋白區，由桃園縣政府負責。

多年來專攻桃園房市的奇摩廣告副總陳彥宏表示，要打造產業園區，第一步是需要土地，只是區段徵收要全數完成，恐怕還要數年之後，未能構成桃園房市的實質利多。真正稱得上利多的，是航空城先期交通建設，即桃園機場捷運線與五楊高架接近完工，再加上青埔特區產專區陸續脫標並開發，一舉激勵桃園房價大漲慶祝。

曾任桃園代銷公會理事長，現為京懋建設總經理范秉豐指出，帶動桃園房市的原因，還有桃園升格效應，加上桃園房價基期相對低，都會區生活機能也很充足，因此大台北客南遷自住，或是投資置產意願都變得更高，桃園房市因此熱不可遏。

航空城成財卻不成才？

基於以上理由，大桃園房價氣勢如虹，拉開一波可觀的漲勢，現在中壢二字頭以下建案極少，南崁三字頭是常態，青埔挑戰四字頭，藝文特區豪宅將向五字頭扣關。

光是航空城項下的交通建設，就讓桃園房價驚驚漲；如此看來，航空城題材宛如房市的一座金山，果然『成財』！然而，就航空城政策內容而言，卻彷彿不太『成才』。航空城在馬總統續任後又再次捲土重來後，反對者就炮轟內容如空中樓閣，恐會變成『空城』，或是抨擊內容不切實際，如同一枚『空包彈』云云。這是否意謂著，航空城只是虛晃一招呢？

陳彥宏表示，目前仍感受不到航空城有動起來的氛圍，而范秉豐也同意他的看法。范秉豐認為，航空城實質內容模糊不清，而民眾只能霧裡看花，難有深切感受；其二，政府行政效率不彰的弊病若不根除，短期內政策落實度恐怕不高。

陳彥宏則建議，航空城範圍廣逾六千公頃，建設要完全兌現是緩不濟急，不如修改法令，劃出一個特定區域，引進國際資金來開發，開發效率會更高。更令陳彥宏憂心的是，航空城的建設時間長，假設未來政權交替，對於前朝政策會不會蕭規曹隨，才是航空城最大的變數。

政大地政系教授、台北市副市長張金鶚則透露，自己曾經擔任審查航空城都市計畫的職務，感受到各方勢力角逐激烈，當中充滿政治考量的決策，以致於全案推行不易。

再者，姑且不論航空城實際內容為何，單單就區段徵收一項來說，至少需要耗掉八、九年也不為過，更遑論重劃與公共建設完成，再讓產業進駐開發，這都已經是很久以後的事，要一一落實並非易事。然而，馬英九總統對此已下達最新指示，要求招商可以先行，不必等到取得土地才做，這道指令可望加速航空城開發效率。

楊智維則認為，每一個重劃區從荒煙蔓草到市井繁華，往往要歷經十年、二十年的發展期，現在就預下定論似乎不妥。以信義計畫區而言，也要經過三十幾年的努力，才有今日豐碩的結果，航空城何嘗不也如此呢？況且青埔特區內的兩塊產業專區均已招商成功，這顯示航空城的種子已經扎根，再加上區段徵收拆遷作業已在作業當中，在在顯示航空城不是一句虛假的口號而已。

房市淘金論戰風雲起

這麼說來，航空城究竟是不是扶不起的阿斗，誠屬見仁見智。但可確定的是，航空城題材一日不滅，就是桃園房市熱絡的特效藥，您或許會問，哪一處的房子最具增值潛力？答案揭曉，藝文特區與青埔特區最受業者推崇。

三位業者一致看好青埔的原因，乃源於青埔利多題材不斷，包括機場捷運、高鐵青埔站，以及國泰和冠德的產專區開發案，使房價想像空間大。

范秉豐進一步指出，事實上重劃區房價都具有想像空間，未來的中路重劃區、經國重劃區同樣擁有無窮潛力；另外，未來航空城捷運線（綠線）沿線區域，前景也值得期待。至於藝文特區則貴為桃園一級地段，環境質感佳，各項機能成熟，房價易漲難跌，在這購屋進可攻、退可守。

楊智維分析指出，據桃園縣長吳志揚的施政藍圖，是把桃園切割為四大區域；北桃為行政都、南桃為政經新都心、東桃發展休閒產業、西桃作航空都心。

就實質面而言，東桃發展潛力稍弱，房價增值性不高，若是退休自住無妨，但投資置產較不宜。西桃則受限航空城發展尚未明朗，後勢仍待觀察。楊智維強調，最富增值潛力的，應是北桃和南桃。北桃的龜山、蘆竹有機場捷運，桃市、八德則有桃園捷運綠線，而這幾個區域生活機能成熟，又有台鐵捷運化等題材，房價支撐力強；南桃的中壢、楊梅一帶，則有機場捷運延伸線和五楊高架等題材，自然也不容看淡。

然張金鶚直言，縱然桃園有交通建設的實質利多，但房價已經提前反映，且已經漲到『不合理』的階段；所謂的不合理，是指桃園部份區域一些建案的價格，超越新北市林口等區房價，已浮現超漲的疑慮。

張金鶚表示，他當然暸解桃園房價飆漲是出於建設所帶來的遠景，但平心而論，所謂的遠景、航空城的美夢，它並非是確切的事實，目前都是看不到的。他認為，『未來不可知，航空城亦不可知』，現在到桃園投資買房者，都隱含著『賭』的成份，這是相當危險的。

央行大刀悄悄出鞘

桃園房市火熱，張金鶚並不是唯一看見警訊的人。據媒體報導，央行有可能把桃園部份行政區列入『選擇性信用管制』，以抑制房市過熱。

對此范秉豐並不感意外，他甚至披露，就在三月份，公股行庫已縮減青埔特區內的土、建融貸款成數，顯示央行早就盯上桃園了。陳彥宏則預言，在土、建融貸款限縮後，選擇性信用管制擴及桃園地區，『是遲早的事』，衝擊已在所難免。

惟楊智維仍表樂觀，他認為到青埔首購客少，投資客多，而投資客的口袋夠深，貸款少個一、二成影響不大，況台灣投資管道極少，投資置產仍是保值的最佳選項；更重要的是，房價現在還在漲，投資人自會趨利而來，所以政策面影響可能有限。

事實上，楊智維的說法並非空穴來風，因為有越來越多的上市建商也同時看好桃園房市，紛紛揮軍到桃園推案，讓今年桃園推案量大爆發，尤其是青埔更受矚目。冠德建設更預測，今年青埔房價至少再漲三成，顯示本區房價後勁十足。

捷運綠線蓄勢待發

話說回來，學者為房市示警，自是金玉良言，但業者的論點，則是從觀察沙場上諸多戰役後的經驗累積，孰是孰非，都必須留待讀者細細參斟。但不可諱言的是，民眾對於交通建設的感受，確實大過虛無飄渺的航空城，也正是交通建設，掀起桃園這波房市的飆漲潮。

若房市經驗能夠複製重演，那麼下一波桃園最重大的交通建設題材，就非桃園捷運綠線莫屬，也是桃園房市下一塊金磚線，尤其是該線邊陲房價低基期路段，更別具潛力；惟目前該線困於自償率和經費，中央未予放行。

無論是交通建設或航空城題材，市場資金在盛情追逐之餘，難免失去理性，投資者仍必須留意超漲的風險。