【文/住展雜誌】實價登錄上路、價格資訊曝光後，坊間關注的，除了可能的價格變動外，當然就是議價空間是否出現變化，甚至議價行為是否將因此消失。現階段來看，整體議價空間確實呈縮小趨勢；但實質上，議價行為屬個別現象，消失機率甚低…
去年八月，台灣房市進入全新時代：實價登錄新制正式實施；兩個半月後，交易價格資訊正式開放民眾查詢。由於台灣房市資訊長期不透明、不對稱，其中又以價格為最，因此上述新制及交易價格曝光後，對市場確實會產生相當程度的影響。
果不其然，不但愈來愈多房市業者標榜不二價銷售，以往房市消費行為中慣有的議價行為與空間之變化，也成為坊間熱烈討論的話題。
實價揭露後 議價將消失？
一般說法是，新制上路後之短期內，議價空間會出現震盪，甚至擴大，中長期則可望縮減，議價行為甚至可能成為歷史名詞。如今登錄新制實施屆滿半年，揭露資料也在年初突破十萬件，議價行為及空間，是否如外界預期，出現質與量的變化？
首先我們先來看量，也就是議價空間或議價率。根據本刊資料，截至去年底止，議價空間變化其實有限，變動程度不如想像中來得大。
就圖表所顯示，北台灣六大區的平均議價率，除基隆市一區外，過去兩年來變動不大；此外，只有新竹地區走勢不同，為增加，其他五區都是微幅下修。
議價率縮減 新竹除外
先看北市，最大的議價率落在前年(一○○)八月的十九點七％，最低則是去年底(十二月)的十六點二％；而大致曲線走勢是往下，也就是議價率(空間)縮小，然而幅度並不大，統計上不能算明顯。如只看去年一整年，則變動率僅三趴上下，以北市目前均(單)價換算，等於每坪約兩萬四上下的議價空間。
新北市的狀況也屬類似；前年二月的十九點二％是近兩年議價率最高的時間點，最低同樣落在去年十二月，為十五點二％。另外，去年全年議價率變化也只有兩個百分點。
宜蘭縣、基隆市及桃園縣的情況也都雷同，議價率較低的月份雖不是出現在去年十二月，不過此時段的議價率仍屬兩年內相對低水平。此外，宜、桃兩縣的議價率變動都很小，兩年內幅度都只有一點二％；基隆則波動較明顯，最高與最低議價率間差了超過四個百分點，是北台灣六大區中最多者。
只有新竹地區，近兩年的議價率變化趨勢和其他地區相反，為微增走勢。不過變動幅度同樣不大；最低比率是前年一月的十三點九％，最高則落在去年六月，為十六點七％，中間差距也不及三％。
供給超量 新竹議價率增
一般來說，議價率縮小通常代表市場交易活絡，反之則代表反應趨緩；不過就近半年來說，卻有其他更重要的影響因素，那就是實價登錄與價格揭露。
基本上，新竹以外五區議價率走低，一來應是部分舊案調降開價或實際成交價，使其更貼近區域行情，議價率因而縮小；也可能是部分新案開價更貼近區域行情，甚至宣稱不二價銷售所致。而其成因，除了市場買方轉以自用客為主，追價能力及意願不及投資客外，十之八九還是實價揭露造成的觀望效應。
不過新竹地區議價空間增大，原因則仍須回歸到市場供需；主要是近年當地供給擴增太快，導致客源遭稀釋，加上竹科景氣問題，使得買氣下滑，於是部分個案鬆動價格，以刺激買氣，不過開價則未調低；因為按市場慣例，降價銷售的舊案口風比較緊，通常不願讓同業或已購客戶知道。種種原因，使得新竹當地議價空間不減反增，實價揭露造成的影響反而較小。
由以上分析可知，除了新竹地區是受竹科景氣不振影響及供給大(過)量，使得議價率增加外，其他五區議價空間縮小，都和實價揭露脫不了關係。
實質議價率 小於統計值
不過，消費者實際到第一線購屋、議價時，通常卻不大可能獲得相等或相似的議價空間；換言之，本刊統計的議價率，或坊間其他業者公佈的相關數據為參考值，但到了銷售現場，卻不見得有這樣的議價空間。
本刊統計之議價率計算準則為，建商開價與本刊評估合理區域行情間的價差，再除以開價所得。但是消費者在銷售現場所得的實質議價空間，卻是另有蹊蹺，而這和建商或代銷所預設的獲利空間或比例有關。
一般來說，建商推出建案銷售，會以所有成本為基礎、設定獲利成數後，再算出底價；同理，代銷取得承購契約，也是賺取賣價與簽約底價之間的價差。而無論建商設定，或代銷簽訂的底價，高出區域行情的機率較大，近年房市走多頭行情，當然更是如此。據此，業者設定的議價空間，自然比本刊統計的數據來得小。
此外，就算是同樣區位或地段，有些建案銷售號稱不二價，或至多只給五趴以下的議價空間，有些卻仍維持實價登錄制度上路前的操作模式，也就是把開價拉高給消費者殺；尤其目前為止，基於預期心理及過往經驗或慣例，買方仍認為賣方會開出偏高價格。
議價率高低 個別差異大
根據住展市調人員實際觀察，包含北市中山區、大直地區、文山區政大二期重劃區，話題正夯的淡海新市鎮，或北桃重案區高鐵青埔、八德或桃市，甚至是宜蘭縣，幾乎都有以上之類似情況：某區某案標榜不二價銷售，但鄰近或同質地段銷售中建案，卻仍可見一定的議價空間或行為。
| 實質的議價空間，會因為不同個案或產品而有差異，因此消費者仍應嘗試議價。 |
這番情況，所導致的結果就是，某行政區平均議價空間數據將失真；換言之，所有有關議價空間或議價率的統計數據，到了銷售第一線，其實是僅供參考；十之八九，消費者很難真的獲得這樣的議價空間或比率。
如今，實價登錄新制實施半年，價格資訊揭露也逾一季，曝光資料不斷累積、揭露率已逾八成；不過本刊認為，過去房市中慣見的議價行為，並不會就此消失。不過，短期內的議價率或空間，則將出現相當程度的波動。
因為截至目前為止，對後市、對價格走勢的看法，買賣兩方幾乎還是背道而馳；買方約自去年第四季後，已轉為看跌多於看漲，賣方則仍持續拉高價格、待價而沽。
此前提或態勢不變之下，我們估計，未來半年到一年內，實質議價空間應會有拉大之趨勢。理由是，經濟復甦確立，但改善短期不易顯現，加上銀根持續緊縮，致使買方追價能力及意願有限，部分個案為求銷售業績，甚至出清，就可能鬆動底價，少賺或小賠為贏。
房市議價行為 不會消失
那麼，拉長時間，議價空間會不會真的如房仲所言，隨著實價揭露成為常態後而縮小？甚至讓議價行為消失？我們則認為，實際上將是「因案制宜」。
如前所述，就算相似或相同區位，除了開價策略大不同外，各案間的產品規劃及立地條件區隔也不小；甚至同一個建案中，也會有戶與戶之間的差異存在，很難一以概括之。遑論每個消費者或業者，也都有各自的情況，須同時評估考量。 綜合以上，在此建議消費者，基於市場資訊透明度仍有待提升之現況，在事前做足功課、充實足夠知識、備妥相關資料之前提下，仍應該勇於議價，別讓你殺價的權利睡著了！
