【文/編輯室 】邁向二○一三年，房市景氣明顯回溫，但今年房市仍將面臨許多重大政策的衝擊，例如公告現值大幅調升，未來賣屋交易所繳的稅要增多；奢侈稅將屆滿二年，陸續會有通過閉鎖期的物件釋出，是否造成解套賣壓？金管會新八條逼使壽險業者退出商辦交易，今年商辦價格是否會大幅修正？都市更新條例修正案引發建商反彈，都更將何去何從？年初開放「以房養老」，對房市又會有什麼影響？後續效應值得觀察。

今年正逢公告地價三年一調的調整年，財政部已發函要求各縣市首長調整公告現值以增加財源，今年度開始，政府將會大幅度調升公告現值、公告地價及房屋評定現值，到民國一○四年，公告現值將調整至市價九成。民眾的稅負將會愈來愈加重。

今年土地公告現值大舉調高，對於房地產市場最大的影響就是出售房屋的賣方，須繳的土地增值稅將跟著大漲，愈來愈接近實價課稅。因為土地公告現值是土增稅稅基，調高公告現值，代表民眾賣出房地時，要繳更多稅。以台北市為例，土地公告現值依各地段而有不同調升幅度，今年換屋的民眾土增稅將要多繳兩萬元至五十萬元不等。

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公告現值大幅調升

公告現值大舉調高也讓地上權得標的金融業、壽險業與建商們「跳腳」。地上權標案一般都以公告地價百分之五作為每年租金標準，由於這波公告地價調漲幅度很大，讓地上權標案每年租金因而飆漲，例如國泰人壽取得的高鐵桃園站產專區案，一年租金因而多出八千三百零六萬元，土地都還沒開始開發，就被漲租金，讓國泰人壽相當頭痛。

其他標案也是如此，日勝生建設取得的交九轉運站，一年租金也多了四千八百零九萬元；南山人壽取得世貿二館地上權，租金從去年的二點一九億元提高到二點三六億元，漲價一千七百五十三萬元；新光人壽拿下的A12地上權，九九年公告地價只漲百分之四，今年則漲了百分之十一，一年租金也因而多出一千多萬元。

很多的弱勢團體租用國有房地作為辦公活動場所，租金同樣是以公告地價的百分之五來計算，現在公告現值大舉調高，使地價稅跟著調漲，他們要繳的租金也隨著提高，也讓這些弱勢團體吃不消。

土地公告現值的調升，對於換屋族的影響很大，民眾售屋後如果想要省下土增稅的支出，必須要善用重購退稅、以及「一生一屋」的減稅優惠。

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奢侈稅是否退場

奢侈稅是否退場？是房市關注的一個焦點，奢侈稅到今年六月實施滿二年，財政部已經表示將委外研究，檢討評估奢侈稅成效，「是否退場目前不預設立場」。但財政部張盛和在立法院答詢時表示，奢侈稅必須達到三個條件才能談退場，包括一、土地公告現值貼近市價、實施實價登錄資訊透明；二、檢討土增稅一年內交易免稅；三、經濟好轉、房市健全沒有不當投機。

張部長的「三條件說」，在房市掀起一場論戰，有人認為奢侈稅開徵後，改善房市短期投機買賣及哄抬房價情形，達到「以量穩價」、讓房市朝向健康方向發展的效果。目前我國房市初步顯現穩定情況，但在炒作房地疑慮完全消除之前，奢侈稅仍有存在必要。

但也有人認為奢侈稅應該退場，奢侈稅實施後，包括自住客與中南部房價沒有暴漲的地方都無辜受到牽連，且奢侈稅造成房市急凍，使房仲業裁員、失業，房地產交易量減少更讓地方政府土增稅稅收損失。政府想用奢侈稅把房價打下來，但台北市、新北市的房價仍高，顯示奢侈稅是錯誤政策。

過渡時期的政策

持平而論，政府推出奢侈稅目的在打擊投機客，健全房市。是一個過渡時期的政策產物，這是特效藥，並不是長久之計，目前房價雖無鬆動跡象，但投機交易下降，自用交易上升，這都說明奢侈稅政策已達到抑制不當投機的初步成效，奢侈稅就應適時退場，但政府也要做好相關配套，比方說公告現值一年調整一次間隔太長，當然就會使一年內交易物件的土增稅形同免稅，應該改成半年調一次，讓課稅更為公平。

奢侈稅開徵迄今，檢視全台房市交易情況，儘管全台房市成交量明顯萎縮，但五都房價仍漲多跌少；在當前經濟景氣低迷情況下，政府如果宣佈奢侈稅退場，會讓人民恢復對政府的信心，人民有了信心，就敢消費，可望帶動國內各種投資。如此才能力拚經濟「有感」復甦。

財政部長雖然提出「三條件退場說」，但因當初奢侈稅條例立法時，並沒有放進日落條款，這時談讓奢侈稅退場，不是財政部長一個人說了算，一定得再回到立法院去廢法。因此，奢侈稅滿二年後如果評估效益不大，多數民意不贊成繼續實施下去，朝野立委還是可以提案廢除奢侈稅。

今年六月奢侈稅實施滿兩年，從今年上半年起有很多投資客將滿兩年閉鎖期的物件大舉釋出，到時市場賣壓將會更加沉重，房價是否會下修，值得注意。

金管會實施「新八條」

影響房市走勢的另一重要話題是，金管會在去年十一月實施「新八條措施」逼使壽險業者退出商辦交易，今年商辦價格是否會因此大幅修正？

受到政府打房政策影響，房市的成交量萎縮，但壽險業在去年投資不動產金額不減反增，甚至搶獵地競相出高價。像是南山、中信、宏泰、幸福等壽險公司都買進素地開發，另外國泰標下三商宏遠大樓、新光搶下大亞百貨一樓，壽險業者去年投資不動產的金額已逾千億元，創下歷年新高，其中許多投資案都成為區域新地王，引起金管會高度關注。

金管會為了約束壽險業競相獵地的行為，去年十一月祭出八道緊箍咒，包含投資不動產的的最低收益率，從現行的百分之二點一二五拉高到百分之二點八七五，且不再給予兩年緩衝期；素地十年內不得轉售；取得素地需附有承租意向書，確保完工後有承租對象；大樓商辦五年內不得轉售；不得買預售屋；董事會通過投資不動產不得概括授權等等。

「金八條」實施後影響層面甚廣。在金管會嚴格規範加重保險業投資素地成本後，保險業投資素地的情況大幅減少；保險業投資商用不動產收益率變嚴格，保險業將無法再以高價競標。去年第四季許多私有標售的大案已受衝擊，預期今年商用不動產的整體交易量將下滑逾五成。

金管會祭出新八條，商辦市場涼了半截，目前壽險業者暫時退出商辦市場，導致多數標案撤標或流標，預期在今年五月前都不會解禁，新的一年寒風依舊，相較於房市成交量可望微幅增加，今年的商用不動產成交量急凍的情況不會改變。價格也必定會有大幅度的修正。

都更恐怕玩不下去

今年房市重大政策中，最受各界矚目的是「都更條例的修正」，行政院通過的修正草案中明確規定所謂「文林苑條款」，不能強拆釘子戶，未來建商進行都更即使取得建築執照也不能預售，必須在清除所有地上物後，並取得建照才能預售，不僅使都更難度增加，建商資金成本也恐將大增。

都更修正案將都市更新成案門檻大幅調高，都更事業概要同意門檻，由民眾自行申請的都更案，住戶同意比例十分之三才可成案；由建商等都更事業機構申請，同意門檻提高為十分之五，較現行十分之一大幅提高；都更計畫同意比例由目前二分之一到四分之三不等，依劃定更新地區類別，分別提高到三分之二到十分之九不等。

建商認為，都更條例從嚴修正，造成新都更案難度提高，都更之路已「倒退嚕」，都更條例若按目前草案完成立法修正，都更就真的玩不下去了。這將使多數民眾對居住安全的期待落空，也使都市更新提振內需的經濟動能熄火。

修法過嚴因噎廢食

一件都更建案能夠完成至少要花十年整合與協調，而行政院的修正案大幅提高同意門檻、估價師以隨機選擇、公有土地得不參與、動輒要求重新公展再讓同意書撤銷，又給參與者兩次退場機會，讓都更執行的法定程序上徒增變數，只會增加建商在整合開發上的成本與時間。這種修正方向的確會讓原來已經困難重重的都市更新，變得更加不可行。

其實，建商們大多支持都更條例合理的修正，將所有權人（居民）與實施者（建商）的權利義務規定的更清楚，不過業者對未來都更修法可能更趨嚴格感到憂慮。因為政府連現行的都更法令都執行不了，未來修法如果修得更嚴格，更不可能執行，所以都更條例的修正如果草率，結果有可能是白忙一場。

台灣屋齡超過三十年以上、耐震度不到五級的房子高達七十五萬棟，約三百萬戶民眾住在結構老化、防災與抗震能力不足的房子，若再不加速都更，反而讓民眾居住在長期不安全的房屋內，實非全民之福。

都更條例修正案將來在立法院審議時必然有番激烈拉鋸，我們認為都更修法仍應保留公權力介入的規定，才能展現政府對於推動都更的決心，不能因噎廢食。

以房養老開始試辦

年初將開放的「以房養老」政策對房市又會有什麼影響？內政部「以房養老」試辦計畫在一月底啟動，將開放全台一百個名額，只要是六十五歲以上、無繼承人的長者，若自有房產不超過各縣市公告中低收入戶不動產公告現值的門檻 (以一○一年度各縣市中低收入戶不動產公告現值為例，台北市不動產公告現值不能超過新台幣七百一十萬元，新北市不超過四百八十八萬元，台灣省則不超過四百五十萬元)，都可向內政部提出申請。

參加「以房養老」的老人將自有不動產逆向抵押給內政部，由政府負最終責任，利率則擬比照國宅貸款，參加者終身每月獲得固定金額給付，往生後契約中止，房屋所有權歸政府。經初步試算結果，符合資格的男性長輩，每個月約可領一萬八千元以上的給付；女性因較長壽，月領給付金額將比男性減少二千元。

台灣「以房養老」的潛在需求大約介於二十至三十五萬戶，其中台北都會區佔了百分之四十二。面對這麼龐大的市場需求，政府推行的「以房養老」政策條件卻訂的相當嚴苛，恐怕會影響年長民眾申貸「以房養老」的意願。而且試辦的名額每年只有一百位，這麼少的名額，對房市造成的影響並不大。