【文/住展雜誌】去年底，中央宣佈桃園縣將在明年底升格；毫無懸念地，區域房市業者立即隨之起舞，高喊縣內各區房價將因而上揚。房市升格題材到底有無實質效益？從北中南四都升格的『實例』，或可得到若干驗證；而一般庶民對升格話題之看法，同樣值得參考…

民國九九年底，台灣地方自治制度進入全新一頁；原本的台北縣、台中市及台南市正式升格為直轄市，高雄縣也和高雄市合併升格。而兩年多後的今日，居住人口早已通過升格門檻的桃園縣，也將在明(一○三)年底升格為台灣第六都。

由中央管轄的直轄(院轄)市，獲得的經費，理論上當然多於省轄的(台北)縣或(台中、台南)市，因此一般來說，地方升格後，區域建設都有機會因獲得較多經費，而有更好的發展。

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建設經費增 升格題材夯

於是我們看到，兩年多前，台北縣等四區確定升格後，相關話題就在區域房市中迅速加溫；各方一致看好，升格後的四都房價，都將出現顯著成長。而同樣無意外地，去年底桃園縣兩年後將升格的消息一出，立刻也被區域房市業者拿來大作文章。

然而，升格真能帶動區域房價向上提升？或者，真正促使房價上漲的，另有其他因素？

桃園升格題材當然還在興頭上，因此且讓我們回過頭來看看，北高二都升格兩年後，區域房市及發展的實況，應該就能參透房市升格話題之真偽。而且，這回我們不從產官學角度切入，而是來聽聽基層庶民的聲音，或許更能釐清事實。

◎已購新婚首購客：仍重地段機能 升格影響小

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像是剛結婚不久的丘先生，原本家住汐止，購屋的首選區，一開始也是汐止或周邊區域，甚至一度考慮單價更低的基隆七堵、暖暖。不過結婚後考慮老婆回娘家方便，加上自己也是在台北市工作；更重要的是，未來畢竟要歷經換屋，因此需考慮現在買的這棟房子未來轉手時的價值。

於是，儘管近年台北市房價狂漲，他最後還是決定躋身高貴的台北市，在前年買了一棟松山區的二十來坪中古屋。負擔當然頗重，目前房貸吃掉他收入的四成。

丘先生寧選沉重但甜蜜之負擔，理由是，他不認為新北市升格後，就能拉近與台北市之間的房價，乃至城鄉發展落差；也就是，升格一事並不影響他選擇購買哪一區的房子，他看的是整體機能及未來增值性。

進一步來說，未來即便桃園升格，他往後換屋時，看的還是區域機能及發展。比如現在房價相仿，往北市市中心通勤距離或時間也類似的淡海及桃園市，他不會因為隸屬直轄市之門牌因素，就棄桃市選淡海；他反而還會選桃園市，因為現實上來說，桃市的整體機能確實遠優於淡海。

◎單身準購屋人：環境與經濟力為考量 無關升格

同樣是新北市民，單身、與父母同住的七年級李先生，則因為之前就曾住在北桃園一段時間，因此算是有地緣性。這幾年他同樣有打算要買一棟自己的房子，而選擇區域，就以往住過的八德及隔壁的(新北市)鶯歌為首選。

不過李先生選擇八德或鶯歌，並非這兩區現在的房價，低於目前他住的永和，也不是桃園即將升格，而是不喜歡雙和擁擠的環境，加上本身在建材相關產業工作，對房市運作也略知一二，因此不想涉足房市(房價)炒作兇猛的區域，當然也不會因為某區有無升格而選擇該區。

其實李先生有感受到，近幾年新北市建設逐漸成形；像他住的雙和地區，因為新北市側環快等快速高架道路陸續啟用，交通聯外已更順暢。不過，這和升格本身關聯有限；這些近年陸續完工通車的高架快速道路，都是升格前就擘劃執行。

◎高雄青年購屋人：升格炒高房價 被迫移往外圍

高雄縣市合併，對當地一般準購屋族而言，似乎也未造成太多『牽動效應』；甚至有人認為，升格話題反而帶來更多炒作行為，外地建商大舉南下，以相對高價購地推案，直接或間接拉抬區域房價，迫使當地人的購屋行為做出改變。

從事金融業的游先生，及製造業的洪先生就都認為，縣市合併升格後，實質生活並沒有什麼太大的改變，也未看到地方建設因此有具體進展，但房價則的確是上漲；然而，同時間薪資都沒有成長，結果就是，被迫往更外圍、價格較低，但機能稍差的區域移居買房，或必須屈就大樓，而不是原本較喜歡的透天厝。

游先生更直截了當認為，高雄房價會上漲，跟升格無關，還是資金過於氾濫且湧入房地產，結果將房價追高之結果。簡言之，高雄青年購屋人們不認為升格後房價就會漲，升格本身也完全不影響他們的購屋行為或選擇，看的同樣是區域機能及本身的經濟能力。

從以上北高市民的說法可知，就庶民觀點，升格絕不等於房價上漲，也不影響購屋行為。不過從兩年前台北縣、高雄市房市，升格題材炒作熱烈之情況研判，從現在一直到明年底升格前，桃園房市幾乎確定將上演同樣戲碼。對於這個升格未來式，現在桃園縣、未來『桃園市』的一般普羅民眾，看法又如何？

◎南桃在地人：縣內南北落差 升格後仍難拉近

原居苗栗，後來嫁到中壢，住在南桃園已逾三十載，算是半個在地人的劉小姐，對桃縣將在明年底升格為市的訊息略知一二，不過對於升格之概念，大概就只有原本的鄉鎮市全部改成區，而地方首長從直選變成官派。

有關升格將使房價上漲的說法，劉小姐則不表認同。就以她居住的中壢市來說，就算是南桃園最重要商業中心，在區域商業活動及建設等面向上，都和北桃園有一定差距，當然更別說是大台北。

即便升格，桃園內的南北落差，或桃園與大台北間的城鄉差距，她認為還是很難立即獲得改善。據此，房價怎可能光因為升格就漲上來？顯然，這是業者的炒作成分居多。

劉小姐不否認，最近不少台北人南下移居，使得桃園房價上漲；但基於生活機能方式或距離等因素，至多只到北桃園。當然，如果桃縣升格後，真能獲得更多中央的『關愛眼神』，地方發展及建設更順利推動，則之後房價上漲，才有某些道理可言。

◎粉領首購族：端視捷運等建設 而非升格

家住龜山市區，在台北市區工作，每天北桃通勤單程約需一小時的Jessica則說，前陣子的確聽過桃園縣將升格，但不知確切時間。她認為升格後，桃園縣應可以分到更多建設經費，因此升格使房價上漲的說法，部分認同，不過先決條件還是，要先看到具體的建設成果。

台北縣升格為新北市，也沒有改變Jessica打算在哪裡購屋的想法。因為工作因素，原本她就想在台北市買棟自己的房子；不過這幾年房價一直漲，收入追不上，因此並未付諸實行。後來也曾考慮過自己喜歡的新店，但同樣因為價格因素而擱置。而桃園未來升格，也不會讓她改變想法，改在當地買房。

不過最近她發現，龜山往輔大新增一條捷運接駁巴士，這樣一來，除了搭乘跨區巴士北桃通勤外，又多了一項交通選擇，可先搭上述接駁巴士到輔大(捷運站)，再轉搭新莊線到公司，好處是搭捷運比搭巴士舒適許多。而且，這更強化了她在新莊地區買房的想法。

原本Jessica並沒有把新莊一帶列為購屋候選區之一，因為覺得新莊就在家裡(龜山)到工作地點的動線上；在此買房意義不大，不如就住在家裡。不過現在多了往輔大站的接駁巴士，新莊線又將通到迴龍，對於住龜山的jessica來說，搭捷運到公司將更方便，因此把新莊也列為買房候選區。

顯然地，更具體的建設推動，特別是交通(捷運建設)，讓Jessica或更多有類似概念的準購屋者，願意用稍高的代價購屋。反過來說，實質的公共建設所帶來的購屋需求，才是真正促進房價成長的動力，並非升格本身。

建設確切落實 房價漲才有理

誠如丘先生所言，光是聽到升格題材就付諸(購屋)行動的，恐怕是投資者居多。至於真正的自用需求族群，或許經過這些年的『震撼教育』後，學會從更基本的層面切入。因此他們明確認為，升格只是話題炒作，要看到更實質的建設落實，才可能促使他們執行更進一步的購屋或移民計畫。

以新北市及北桃園來說，部份區域確有建設題材；不過近年價漲之更重要原因，仍是北市房價愈來愈高不可攀，迫使更多購屋人往外走，而這些北市客的價格認知或消費力，通常高於在地客，區域房價因而推升。相較之下，升格似乎就只有名稱上的『升級』；從庶民角度，的確還沒看到區域發展落差因而拉近。

在全台各主要行政區都搶著升格的當下，我們必須提出的是，人們要的不是名稱、門牌或身分證居住地的升級而已，更重要的還在於拉近城鄉差距。以桃園縣來說，最明顯的就是與大台北相連的捷運路網，應該加速推動。

不僅如此，同樣亟須改善的，還有同樣嚴重的貧富差距與南北發展落差。政府必須真正面對並改善上述『三差』，否則各地爭著升格，餅卻沒有真的變大，則根本無濟於事；而房市升格話題，就真的堪稱最空泛的炒作題材。