【文/住展雜誌】二○一二年八月，不動產實價登錄上路，許多人都希望實價登錄後，房價可以下跌，但房價真能下跌嗎？實價登錄背後真正的危機何在？實價登錄後是否真會有危機，投資人要如何因應？以下五點不可不知！

一.無法使房價下跌

許多人期望實價登錄後，房價將下跌，就可以使大多數人買得起住宅，這其實是一種標準「自我感覺良好」式的思維，因為類似思維並不合邏輯！最好的參考例子是國有財產局對公有土地的標售，每一筆土地標售時，不但過程公開，標示清楚，而且其價格完全透明，可是每次標售的地價會不會因為價格透明而下跌呢？當然不會！台北市的土地價格由於稀少，愈標愈高，透明的標價反而會常成為地價不斷向上攀升的支撐點，每次的「實價揭露」，幾乎都成為另一次價格攀高的推手！

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相反地，實價登錄還常成為有心人士可以炒作房價的另一種工具，因為只要有一個超高的價格出現，登錄於政府所提供的資訊裡，就易成為一種「政府掛保證」的「市價」，而這個價格，就易成為許多賣方仲介人員可以據以發揮的數據，亦容易成為房價不下跌的支撐！

相對地，區位不好的土地，雖然公開標售的價格一樣透明，但卻常因需求不足而流標，多次流標的地價會吸引人們參與購買嗎？當然也不會！因為如果價格透明了，而且參與競標的人少了，人們會因期待價格再跌而更不參與競標，因此，常造成即使價格低了，人們也不會參與購買的窘境。

因此，「價格透明」並不一定能使房價下跌的情況已解釋清楚，「價格透明」是一個兩面刃，只會產生「助漲助跌」的情況，它會使漲者更漲，跌者更跌！而「助漲助跌」不但是影響市場波動的重要原因，也是對市場機制容易產生傷害的行為，讓投機炒作的人，可以有任意發揮的環境！

但缺乏知識的人們，雖然不喜歡市場價格波動過大，反對投機炒作，卻又支持了會造成上述情況的「價格透明」政策，當然無法達到人們希望的房價下跌目標！

二.無法抑制地產投機

直到今天，許多外行人還認為房屋價格的波動是由於投機所造成，這是對房屋市場缺乏基本認識！

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「土地」由於其具有稀少性，所以還有被人們壟斷而發生投機炒作的可能，但「房屋」卻不會，因為房屋並不具有稀少性，尤其是在台灣，房屋的數量已經遠大於人民的需要，已有嚴重的供過於求的情況。因此，房屋並不存在有投機炒作的條件。

這也是不論在香港、澳門、新加坡，甚至大陸，當房價高漲時候，他們政府仍將主要努力放在增加房屋供給的方向！因為只要房屋數量夠了，或是能夠讓沒有能力購屋居住的人民，可以用支付得起的方式，獲得可居住的房屋（不一定是擁有所有權），房屋的投機炒作問題就可以迎刃而解，至於短時間內房價的漲跌，不會是問題，因為隨著時間和經濟環境的自然調整，房價一定會自然趨於穩定。

社會上又有許多人提出所謂房價會泡沫化，而影響金融穩定與銀行安全的論調，那已經是另一個問題了。那是銀行基於自己的角色判斷是否要承擔風險？或是要賺取利潤的經營決策問題！

所有企業經營者，不論其從事那一種行業，每天也都會面臨相同的問題，是要多冒一些險？或是要多賺一些錢？所謂「富貴險中求」，沒有一種獲利是不必冒任何風險卻可以有很好的投資利潤。舉例而言，即使以台灣過去二十多年的產業金童電子業而言，有的公司曾經一年賺十個資本額，也有二年賠光過去二十年所有累積賺到的錢！這些表現反映在股票上，就可以看到，有些在輝煌時期曾有一股超過一千元以上的，也有的股票價格跌到只剩不到過去價格百分之一的，這些現象是泡沫嗎？只有外行人才認為是！

如果認為只要價格高了就是一種「泡沫」，就不應再支持發展「電子業」，為什麼政府還持續投入大量金錢去發展所謂的「二兆雙星」、搶救DRAM、協助整合面板產業呢？

真相是，其實這才是經營常態，因為企業經營亦如「逆水行舟，不進則退」，你可以什麼都不做，什麼風險都不冒，但也就等著被淘汰！如果不希望被淘汰，就必須冒風險，去參與競爭！

冒什麼風險呢？不是成本要壓的比別人低，就是價格要賣的比別人貴，否則就不會有利可圖，而如果認為價格比別人高就是「價格泡沫」，就會造成銀行風險，這種就是標準的外行思維，也是打擊競爭與創新的重要殺手！

三.無助實現實價課稅

另外，有些人認為政府花了那麼大的力氣推動「實價登錄」，其主要目的是為了「實價課稅」！

從專業的角度觀察，這也是一種半吊子的判斷！什麼是「實價課稅」？到目前大多數的人只有觀念而沒有方法！有部分立法委員常在媒體上大聲的埋怨，為什麼有些人賣了豪宅，一、二年內賺了二、三億元卻只要繳很少的稅？太不公平，所以主張要按實價課稅！

這種標準外行的似是而非觀念，譁眾取寵可以，卻缺乏實際上的可操作性，因為只要從兩個角度觀察即可知道問題之所在：其一，是要判斷所「買」和所「賣」的東西是否完全一樣！房地產和股票不同，股票買賣都是完全一樣的東西，所以可以討論實價課稅的問題，房地產卻不同，其買來的時候可能是毛坯屋，什麼裝潢都沒有，買屋的人要投入大量時間和精力，要請設計師來設計裝潢、購買傢俱、更新設備、維護品質、改善管理，甚至還要支付利息和稅賦，此時的「房屋」和當年購入時已經是完全不再相同的東西，要如何計算「漲價」多少？個人的專業、眼光、品味、精力要如何計算價值？各專業人士如藝術家、會計師、律師、教授、水電工匠、景觀設計師、髮型設計師，其創造之價值如何計算？對「標的」的瞭解不足，即任意以小學生的加減法譁眾，凸顯問題可以，但對實際問題的解決不但無助，而且有破壞性。
因此，對實際漲價的計算困難，是無法落實房地產實價課稅的重要原因之一！

其次，是受限於目前的房地產稅制。目前政府對於房地產買賣所課徵的交易稅賦是將房地產切為二部分：一是土地部分，是以買與賣二次「公告現值」間的差距，獨立課稅（土地增值稅）；另一是房屋部分，亦是以買與賣二次「房屋評定現值」間的差距，併入所得稅中課稅。

以往由於社會上對於課稅的觀念還有分歧（例如輕稅有利於利用或公平？或是重稅有利於利用或公平？）所以對「土地公告現值」和「房屋評定現值」常在大幅調整和小幅微調中搖擺，而因為以往房地產景氣七、八年才有一次，所以問題尚不嚴重，但近幾年由於政府財政日益困難，所以早已經將土地公告現值和房屋評定現值以各種方法不斷調高，以貼進「市價」為目標，所以房地產交易要實價課徵早已成為假議題，只存在於技術上與時間上的調整速度而已，有沒有實價登錄影響並不大！

所以，即使實價登錄了，亦無法達到民粹式的「實價課稅」！因為我們的建國理想早就定調了，要能證明不是因個人努力所創造的價值，才可以「漲價歸公」，相反地，也就是說如果是因為個人的專業、努力所創造的價值，是不可以課稅的！最好的例子是，當我們國人的專業和努力所創造的價值不被尊重時，許多專業人士就離開了台灣，被大陸、新加坡、香港、甚至日本、韓國聘走，台灣就更缺乏競爭力了。

因此，政府在過去幾年早就透過不斷地調高「公告地價」（課地價稅）、「公告現值」（課土增稅）、「房屋評定現值」（課房屋稅），早已朝向實價課稅的道路行走，所以有沒有實價登錄其實影響並不大。

那也許會有人問，如果沒人炒作，房價為麼會飆高呢？房價飆高不是因為炒作，因為房價只是一個指標，就像溫度計一樣，它的飆高在投資的角度上，其實是在反映二個危險的現象：一是缺乏其他的投資的管道；二是缺乏競爭力，對這二種現象不加以關注，才是最危險的事。

四.凸顯缺乏投資管道

有一個最典型的例子，就是過去大家都希望將錢存在銀行裡，因為沒有風險，然後又可以領到不錯的利息，這不是最佳的投資決策嗎？於是過去幾十年由於銀行利率還不差，許多有錢人將錢存在銀行裡，但這麼好的事會長久嗎？大家都將錢存在銀行無風險收高息，還有誰會願意去借高資金成本的錢去打拼呢？當沒有人要努力去打拼和競爭時，銀行利率就跌了，如今在世界上許多國家都已經沒有利息了，台灣也只有百分之一左右，想要無風險收息的機會已經愈來愈沒有了，可是守舊保守的人還在講什麼「風險」和「泡沫」，其實只是凸顯他們對競爭、對經濟缺乏基本的認識。

在以武力競爭的世界裡，國家害怕「國無可用之兵」，相對地，在以經濟競爭的世界裡，國家害怕「國無可戰之企業」，一個國家要立足於世界，就必須要有錢，但錢從那裡來？天上不會掉錢下來，是要去賺錢！那誰去賺呢？就要靠企業了─不論其是國營企業、民營企業或中小企業，如果一個國家能夠塑造良好的經濟環境，能夠培養許多企業可以幫國家賺錢，老百姓就自然會有了投資管道，他們會將錢投資在這些可以幫國家賺錢的企業身上，企業賺錢了，國家富有了，人民也自然有了投資管道。這是一種正常經濟發展的雙贏方向！

可是，過去十多年台灣的經濟環境如何呢？在政府缺乏施政能力的情況下，企業發展環境愈來愈差，使得能「戰」的企業愈來愈少，人們對這些企業的信心就愈來愈差，一次次慘痛的賠錢經驗，導致他們不再相信將錢投資在這些企業上可以獲利，於是只能相信自己！

而房地產是「個體戶」投資的最佳標的！當任何人只能相信自己時，房地產因具有只要自己沒有做決定，誰也搶不走的特性，就使得房地產成為投資標的的最佳優勢！所以人們對房地產的要求自然推高了其價格，但其原因不是因為投機炒作，而是反映出一個國家的經濟發展已經走到了「國無可戰之企業」的危險訊號！施政者不能見於此，反而還採取許多打擊與抑制人民投資的最後一個希望─老百姓只相信自己、只相信自己所「擁有」的房地產，當連這種機會都不給老百姓時，那就只會導致一個更可悲的下場，就是會逼使人民將所有的資金搬離台灣！當全世界都在吸引資金的時候，我們政府卻採取了驅離資金的策略，這才是真正應該悲哀與警惕的！

五.無法提升國家競爭力

一個國家的競爭力要靠企業！但當投資房地產成為「全民運動」，當電子業大亨高調的在媒體前歡呼，投資房地產比他在電子業賺得更快更容易的時候，其實代表了另一個警訊，就是台灣企業的競爭力已經愈來愈弱了；而在其他產業競爭力愈來愈弱的時候，資金就自然地進入了房地產業。此時，反而出現了一個機會，就是能讓房地產業在社會上成為一個有競爭力的「產業」的機會。

所以，台灣的「豪宅」、「酒店式公寓」、「精品汽車旅館」、「企業招待所」、「精品紀念館」…一個個充滿創意且具有競爭力的房地產商品不斷地出現在市場上的時候，自然吸引了資金的青睞─不只國內、還有國際資金，這些房地產商品是在台灣大部分的製造業蕭條或出走後，所出現的台灣的另一個希望，他（房地產業）其實才是一個貨真價實的潛力產業！

這種現象，如果在發生任何一個別的國家，這不但是要加以鼓勵，還要予以大力的協助與支持！但在「保守壓倒一切」、「鎮國是最高原則」的守舊思想下，台灣的政策反而是去支持那些華而不實且幾乎沒有國際競爭力的「太陽能」、「環保」、甚至「高污染」型產業，當那些虛幻的產業一個個隨著時間而變成另一個錢坑的同時，只會再一次失去人民的信任，和減少人民的投資機會！

而在同時，本來最有希望和最有競爭力的房地產產業和商品，卻受到一次次毀滅性的打擊，政府把所有精神放在「抽銀根」、「緊縮貸款」、「課奢侈稅」、「實價登錄」、「追查資金」、「重複課稅」、「國有土地不釋出」…這種對產業發展的無知，對競爭性商品的缺乏了解，以及對創新商品毫無概念的立法與施政團隊，將一個如此重要的「火車頭產業」予以扼殺，這不才是真正最可惜的事？

而政府將有限的資源花在那些「虛幻的」、「不具競爭優勢的」未來產業上，只會再一次坑殺老百姓辛苦賺來用於投資的錢，然後，還對著下滑的經濟成長率和不斷攀高的失業率束手無策，並將所有罪過都推給「房價太高」、「投機嚴重」，這不才是真正的危機？

危機也是轉機

「危機就是轉機！」是每一個人都會掛在嘴邊的話，但真正碰到危機時，外行的人卻常以似是而非的論調，反而加大了危機，也扼殺了轉機的機會。「實價登錄」就是標準的例子，少數具有創新力與競爭力的房地產商品價格上漲，其實正是台灣競爭力轉機的機會，卻被政客們操縱成為是一種危機，錯誤的認知當然會為台灣帶來更大與更可怕的危機，這才是真正值得憂慮的事！

而對所有投資人而言，當了解實價登錄的真正影響後，千萬不要急躁，要瞭解房地產業仍是台灣目前最具競爭潛力的產業，好的房地產商品仍然是最具有保值性與競爭能力的商品！在可見的未來，當其他產業和商品的競爭力再度受挫後，人們的注意力終將回到正確的道路上。所以，要切記「持有才能獲得最大利益！」的投資鐵則，千萬不要採取不正確的行動，才不會遭受損失，祝大家投資順利！