【文/住展雜誌】除了地段外，政府各項公共建設，同樣是購屋者非常重視的條件；從過往經驗顯示，公共工程建設如順利推展，往往會帶來更多商機及拉抬房產增值空間。本文所介紹的是今年內將完工或動工的公共建設，就是您相當不錯的購屋置產參考『指標』…

購屋首重地段，這句話大家耳熟能詳。不過，這些年來資金追捧的結果，口袋深度不夠的購屋客，根本別想在優質地段卡位；因此掌握『未來性』，搶先進駐具『漲相』的房市區塊，就成為投資置產者的金科玉律。

基於供需法則，這些區域之所以具備增值潛力，十之八九是政府推動各項公共建設，帶來移民潮及商機所致。於是，購屋跟著公共建設走，可說是地段之外，購屋顯學之最佳代名詞。

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購屋跟著公共建設走

新的一年來臨，本刊特別整理出預定於今年度完成，或進入興建階段的北台灣各區公共建設，讓您掌握先機；同時根據當地房市現況等因素，推估可能帶來的助益，及需注意的變數或問題。

1.機場捷運 三重至中壢段年底通

自八十年代即開始規劃的機場捷運，終於即將通車營運；從桃園機場往返大台北的旅客，將有更便捷的大眾運輸系統可使用，因此這項工程意義十分重大。

本捷運開通後，不僅台北都會與桃園機場間多了一條更便捷的聯絡方式，沿線房市也自此串連起來，甚至可讓大台北居民移居桃園。未來從起始點台北車站到桃園機場，搭乘直達車僅需時三十五分鐘。

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不過預定今年十月通車的路段，是三重經新莊、泰山、林口新市鎮(龜山及林口)、蘆竹、大園到中壢市外圍；意即，須再多一年，等三重到台北車站這段完工，起點站啟用後，本捷運才算真正發揮原預期功能。

近年本捷運沿線房市中，林口和青埔兩區是相關題材炒作最明顯的區域。不過林口近年受央行選擇性信用管制箝制，市場熱度消退，且捷運主要行經的是長庚醫院生活圈一帶，預定今年三月開賣的A7站合宜住宅，依靠的就是本捷運帶來的通勤便利性。

至於新北市林口區這一側，除中商及影視城兩大BOT案外，本捷運堪稱最重要利多，不過實際只從中山高交流道附近掠過，多數區塊還須靠接駁巴士才能到達，通勤功能會稍打折扣，自用消費者必須仔細評估清楚。

明年底才全線啟用

再看青埔，雖有高鐵車站特區開發，最近馬政府又重提航空城，不過這些年能吸引投資客前仆後繼卡位，主要還是機場捷運加高鐵，形成與大台北雙軌聯繫之利多題材；去年底先後簽約的A18、A19兩站BOT開發案，更堪稱錦上添花。

然而，以預估台北車站搭到機場站，需時三十五分計算，到青埔最少要再經過四站，至少得再花五到十分鐘，甚至更多。近五十分鐘車程，且只抵達台北車站，如此長的通勤時間與距離，消費者需衡量清楚能否接受。平心而論，本捷運對經常往返國內外商務人士，可能更具實質意義。

截至去年底為止，青埔尚在熱炒機場捷運題材，不過當地近年供給量大、投資比例又高，待機場捷運全線通車後，如無法真正吸引足夠自用客需求進駐承接，基於供需，當地房市仍存在些許隱憂。

2.台六五線(特二號)二月通車 兩條高速公路將可迅速連接

除捷運建設外，大台北地區的高架快速道路，近年也逐步建構至路網規模。而除了已陸續通車的特一號、八里新店快速道路及新北市側環河快速道路外，今年初將全線貫通的則是台六五線，即俗稱的特二號快速道路。

台六五線北端起自五股交流道，行經五股、泰山、新莊、板橋及土城等行政區，南端至國道三號土城交流道止，全長約十二點八公里。

就近年通車的八里新店快速道路為例，北端八里受惠最多。當地地處偏遠，交通不便；本快速道使當地得以迅速連通人口稠密區，加上近年三重、五股房價狂漲，單價還在一字頭的八里房市，於是出現更多藉著該高架道路北移的外地客。

同理，連絡兩大高速公路的特二號，主要在紓解二高中和至土城路段的壅塞情形；如果順利，目前單價相對仍低的泰山和土城，也有機會吸引更多外地客源。尤其國道未來改採計程收費，快速聯絡道的功能更形重要。

不過近年快速道路對沿線房市的拉抬效果，已不如捷運明顯，畢竟捷運更便捷、不壅塞，道路交通則有油價長期看漲之負面因素。因此除快速道兩邊末端或沿線的相對低價區外，其他沿線地區要出現起漲行情，恐怕已不容易。

3.五楊高架 農曆年前通車 沿線匝道再等等

近年大台北地區高架快速道路，對沿線房市產生的效益已不比捷運；不過如果是從大台北到桃園，則又另當別論，最好例證就是將在今年農曆年前後全線通車，造價超貴、堪稱鑲金的五楊高架。

五楊高架就是俗稱十八標，由內湖到五股之中山高高架段，延伸到楊梅之新增路段。受惠擴大內需計畫，本案追加預算，使得原本六年的工期減半，去年底中壢至楊梅段就先通車，農曆年前後再通的則是五股到中壢段。

不過本高架道的匝道，僅五股、楊梅頭尾及中壢轉接道匯回中山高可利用；泰山及機場系統轉接道(前者匯回中山高，後者轉國道二號)，是一○四年才啟用，桃園南崁(中正北路)、中壢大園(一一三縣道)及楊梅市(校前路)交流道是否設置，則還未定案。此外，泰山到中壢路段為雙向各三線，中壢到楊梅則是兩線，不過泰山到中壢段另劃設有高乘載專用道。

本路段還未動工，就已在南桃園房市造成話題，其中又以最南端的楊梅最明顯。本路段南端的楊梅市校前路一帶，新規劃一塊自辦重劃區，個案推出銷售多可一路順暢，這和五楊高架利多絕對脫不了關係。

不過隨著通車日期逼近，相關話題卻慢慢退燒；通車時能否再掀一波話題，甚至行情？還是要看是否真能引進更多外地客而定。而就本刊市調人員觀察，施工期間並未引進太多的外來自用客源，還是投資卡位目的投機客居多。此外，去年底中壢楊梅段通車後，用路人也發現無法直下楊梅，須繞道湖口才行，這點也是檢驗房市利多的觀察點。

4.北市捷運信義線 預定年底通車

去年九月東門站正式開通前夕，曾出現一波話題炒作；不過根據本刊實地了解，並未真的替周邊房市帶來太多加分，這應是附近區域之前就曾有一波捷運話題行情，加上單價漲幅已不小，因此東門站啟用，拉抬房市效應已不明顯。

同樣道理，也經過同區塊的信義線，沿線捷運題材發酵也已是完成式；本路線今年底通車營運前後，或許有機會再創話題，但實質房價漲幅則須視大環境景氣好壞而定。

新店線分流需注意

不過對自用需求的消費者來說，通車前夕仍不失為進場良機，畢竟很快就能利用捷運帶來的便利性；前提是，欲購產品為能力可負擔，畢竟沿線房價已高。

另需注意的是，按最初規劃，信義線是連接現在淡水線，合稱紅線。因此比照東門站啟用，新莊、中和線正式匯流，待信義線年底通車後，也將和淡水線連接。接著的狀況就是，目前新店線直通淡水線的情形，是否會改變？這將攸關民眾搭乘習慣，乃至逐捷運而居的選擇方式。

由於新店線是規劃和松山線匯流、合稱綠線，而松山線還要再過一年左右才通車，而以過去中和線的案例研判，可能會採區間方式，也就是部分班次走綠線到西門站，部分班次維持現狀(繼續北接淡水線)，直到松山線完工、加入營運為止。當然，一切還得看市府最後決策而定。

5.淡海輕軌綠山線 今年內動工 六至七年完工

上述四項交通建設，是預定今年內通車營運；不過早在定案或工程啟動階段，沿線或周邊房市就已出現炒作行情。因此一般才會有完工通車後利多出盡、回歸基本面的說法。

而說到定案動工帶動區域房市，目前最鮮明例證，則是讓這兩年來，淡海新市鎮房市銷況一枝獨秀的輕軌捷運綠山線。

綠山線的規劃細目，稍早相關報導已有詳盡介紹，不再贅述。而目前相關消息顯示，官方並未公佈確切開工日期；而基於國家財政之現實問題，實際開工時間應會落在下半年後，甚至可能拖到年底。

然無論綠山線何時動工，由於已經定案，因此業者順勢作多態勢明顯。去年底營建署標售新市鎮兩筆住宅用地，就出現標售單價創新高紀錄；另根據本刊掌握資料，除麗寶、寶佳、湯泉等進駐該區已久的業者外，宏泰、宏盛兩大大型建商新案也蓄勢待發。淡海新市鎮新一波價量行情，已是箭在弦上。

現狀機能不足 通勤時間長

只是一旦大批移民進駐，當地目前生活機能仍嚴重不足的問題，將很快曝露。其實，這一直是本區房市的重大發展障礙之一，現階段也看不到立即改善的跡象。只因為綠山線就打算進駐的自用消費者，仍需評估清楚，能否接受短則一、兩年，長則五年、十年，區域機能欠缺，及入冬後天冷、海風大的生活條件。

另外，目前台北車站搭淡水線北上到紅樹林站，大約就需三十五分鐘，接著至少需再搭三到四站(綠山線)，才能到新市鎮核心區；等於和前段青埔雷同，也得花上近五十分，才能通勤至台北車站。這點，消費者同樣需列入衡量。

至於複雜度更高，但攸關當地現有居民更大、走淡水舊市區的藍海線，根據相關消息，預定在綠山線動工後三年內執行。不過屆時如仍無法順利推動，則將再做評估；以當地居民擔心影響現有交通之下，藍海線仍存在相當變數。

6.新莊線輔大至迴龍段 拼年底通車

九九年底五都市長選舉，郝龍斌為拼連任，曾喊出台北捷運一年通一條的支票；結果包含去年東門站，接下來兩年的信義、松山線，都因故延後。不過延宕最嚴重的，仍非新莊線輔大至迴龍段莫屬。事實上，三重至輔大段稍早延後通車，原因都系出同門，那就是規劃設在樂生療養院原址的捷運機廠相關爭議。

或許是延宕過久、招致民怨，郝龍斌在去年底拋出所謂『權宜措施』，也就是先利用中和機廠調度，使新莊線輔大到迴龍段盡快加入營運。而根據隨後官方說法，最快可望在今年底通車。

對下新莊居民來說，等新莊線全線通車，已讓他們望穿秋水。不過房市業者怎可能等那麼久？早在新莊線動工，及北市段通車等時間點，甚至更早，整個新莊房市就已出現捷運飆漲行情。

近年新莊房市主角是副都心及頭前段，主要推手則是環狀線及機場捷運，下新莊房價多為跟漲性質，不過新莊線還是重要利基。去年初新莊線三重(大橋頭)到輔大段加入營運後，三重沿線房市漲勢相當兇猛；雖然這仍多屬跟漲的成分，但新莊線加持仍至關重要。

然而，同時段新莊區路段的漲勢相對並不明顯，主要是該區段更早就出現捷運話題炒作，下新莊提前反應利多及跟漲也很明顯。據此，新莊線輔大到迴龍段屬於捷運末端，通車時還剩有多少力道，仍有待觀察。

7.安坑一號道路延伸段 打通玫瑰、安祥路 直通安坑交流道

早年安坑曾因相對低價因素，出現大批造鎮級供給，因此區域房市一直有相當規模，聯外交通改善之急迫性也比八里更殷切；而預訂去年初動工，預定六月通車的安坑一號道路，就是其一。本計劃後續還有四期，二期從玫瑰路至五城，三、四期則是安坑交流道通新烏路至北宜路。

就趨勢來看，捷運仍是解決聯外交通問題的最佳良方。不過根據消息，淡海綠山線定案之同時，三環三線要角之一的安坑線，卻因為山坡地開發限制，使全案暫遭擱置。

嚴格論，安坑一號道路因為是回流北二高，故只能算新闢替代道路，當地通往市區的交通能否改善？仍要等通了才知。不過基於安坑線仍有變數，本路段可能成為未來安坑房市的最重要題材。

8.台北港特定區 年底完成開發

介紹台六五線時，曾提到八里近年房市，就是靠快速道路帶來外地客源。不過有關八里當地的公共建設擘畫中，最為重要的，其實是被新北市府列為繁星開發計畫閃耀五星之一的台北港特定區。

台北港特定區是閃耀五星計畫中最大者，總面積超過一三五公頃，去年五月開始動工，預訂今年底完成，預計可釋出建地約四十公頃；按官方估計，將創造四千五百戶住宅供給，是朱立倫政府解決市中心高房價問題的重要政策之一。

如果台北港能順利取代基隆港，成為台灣北部最重要貨運吞吐港，則其創造的商機及就業機會，確實能帶動區域及房市發展。只是，台北港話題在當地房市已炒了多年，至今卻還在話題階段。或許明年之後，待土地陸續點交後，就是檢驗該題材效益的最佳時刻。

結 語：財政拮据 建設兌現仍有難度

毫無疑問地，馬政府在各項『改革』效益不彰之下，財政黑洞愈來愈大；更嚴峻的是，人事支出逐年沉重，投入公共建設的經費遭到排擠。

儘管如此，政府持續拋出建設支票，卻仍一點也不手軟。而就目前觀察，官方打的如意算盤是引進民間資金，如壽險業或外資等；一方面採BOT或類似模式，再者透過相關政策引導。只不過，要民間願意參與，還是要有獲利機會，因此要引入民間資金仍非萬靈丹。

本文所羅列的建設，即將完工者或許無太多變數，不過就本刊觀察，相關話題多半已在周邊房市發酵、炒作過。至於啟用後，其帶來的效益，就將進入實質檢驗期，而如能符合預期，加上大環境景氣許可，或有機會再拉出一波行情。至於還在規劃階段或剛定案者，則通常就將進入話題炒作高峰期；不過需提醒，都還是有可能因為經費短缺而一延再延，甚至跳票收場；無論自用或投資，還是要緊盯進度為宜。