【文/住展雜誌】去年房市「價平量縮」，今年2013年應該沒有太大的變化。然在資金動能充裕下，房市仍是投資保值的最佳工具之一，購屋者面對高房價的來臨，一味的等待絕非良策，應該伺機而動、掌握先機。

去年房市買氣已慢慢走出陰霾，走出谷底，為求化危機為轉機，建商於今年三二九檔應會持盈保泰，持續推出建築，在訂價上也會更力求合理，並在產品的規劃上加強競爭力，以吸引購屋者的買氣。

為了讓讀者充份掌握今年房市推案的脈絡與走勢，本刊特別採訪了多位產學界的房市專家，為您今年購屋及理財計劃提供建言，以下是我們的採訪報導。

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大陸建設董事長張良吉斬釘截鐵的說，今年房市走勢應會穩定甚至向上發展，往下掉的機會並不大。張良吉認為，今年房價不至於走跌，有三大因素，一是房地產最重要的原料是土地，目前土地成本並未下跌；二是資金充沛的時代中，房地產的保值效果仍具誘因；三是政府也不願房價下跌，畢竟房市不好，整體經濟也將不妙。

暴漲暴跌不健康

張良吉指出，房地產業界多樂見房市穩定、合理，過去房價的暴漲、暴跌實在太不健康了。展望未來五年，大陸建設已備妥四百億元的住宅案，將陸續登場。其中，最受矚目的就是台北市信義計畫區的B7案，該案是信義計畫區少有的大面積素地，未來推案價格頗受關注，對此，張良吉強調將視屆時的市況而定，外界喊的每坪三百萬元他實在無從評論。

消基會房屋委員會召集人林旺根表示，台灣房市整體看來，供給面並沒有不足的問題，而台北市精華地段房價高漲，主要是因為預期心理使然。對於今年是否適合買房，林旺根說，他覺得購屋者應該以『審慎樂觀』來面對。

林旺根認為，房市在政府多項抑制房價逐步實施後，一般住宅的價格應該會漸漸下修。不過，要反映到價格上，可能要等幾年才會比較明顯，因此，他建議想買房子的民眾還是要隨時看房子，等到議價空間開始拉大時，才有可能買到比較合理的價格。

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德霖技術學院不動產經營系黃志偉副教授說，政府要把房價打下來，但現在房屋自有率很高，多數人最主要的財產就是房子，政府把房價打下來，會有人是贏家嗎？民眾財富一旦縮水，就會失去消費信心，接著失業率就會提高，然後進入新一波惡性循環。

長久以來深耕高雄房市的高堅建設，過去曾因旗下建案「德勒斯登」傳出陸資有意買下整棟而聲名大噪，一度成為媒體的焦點。董事長呂萬卿對此表示，雖然陸資後來因官方管制問題打退堂鼓，但這也不啻說明高雄近年房市頗具『戲劇性』。

回顧去年高雄房市，呂萬卿直指房地價狂飆是最大的重點。在地價房面，又以京城建設以每坪逾兩百萬的價格，將手上一塊美術館第一排土地，轉手給興富發旗下的齊裕營造最令人咋舌。地價不斷上揚，導致市區個案開價持續攀高，現在南北高雄市區建案開價見三字頭已屬常見，甚至像「國硯」還傳出成交到七字頭的訊息，在在顯示高雄房市已經脫胎換骨。

高雄房市多頭可期

針對去年高雄房市的表現，高雄市不動產代銷公會常務理事張永義說，就是『量價齊揚』，而市場熱絡的買氣一直持續到第三季，第四季則因實價登錄開放查詢議題發酵，以及大坪數產品供給量增多，在客源遭到稀釋下，大坪數產品的市況稍淡，但首購型產品銷售依舊暢旺。

所以張永義預估，今年首購型產品、且單價在十五萬元以下的賣相依然最好，最重要的原因，就在於市區的首購型產品稀少，消費者可選擇的個案相當有限，在供給小於需求的情形下，首購型產品就成為熱銷的保證。

由金革科技轉型的三發地產，董座鍾俊榮表示，去年的三二九檔期是高雄房市蛻變期；去年三月，高雄市的成交量竟比前年同期成長六成，漲幅是台北市的三倍，足見高雄房市活絡程度高於北市。而且高雄市可售量還供不應求，顯示高雄市需求穩定，房價穩步盤堅。

去年第二季則在京城建設向永信建設高價購地，以及國泰建設重返高雄等議題激勵下，拉開一波既急且猛的漲勢。鍾俊榮分析，去年第二季高雄房市量價齊揚的關鍵，源自於既有的自住買盤，與另一股投資置產風氣在北高雄迅速蔓延，提供豐沛的能量來推升市況，最終導致的結果，就是新案價格上漲，以及預售市場的強勁成長。投資客或置產客信心倍增，客群比重明顯上揚，便催生出更多的純預售和半預售建案。

黃志偉說，政策介入干預市場只是短暫效果，房地產終端價格最後仍是回到供需本質。政府要化解民怨，要拿出實質的公共建設，例如加快捷運系統建置，讓居住路線向外延伸，民眾自然可買到捷運沿線的合理價位產品。

政府端出牛肉來

張良吉董事長表示，目前房市買氣雖轉弱，但房價並沒有跌，今年房市表現，得視全球整體景氣面是否回溫，他認為，今年房市將表現平實，不會有飆出新高價的激情，但也沒有悲觀的理由。

張良吉說，通膨疑慮、美國的貨幣寬鬆政策，他預測今年房市將在三月起開始回溫。張良吉認為，股市與房市有相關連動性，近期股市表現轉趨熱絡，房市雖因實價登錄出現觀望氛圍，不過房地產的抗跌性仍受到青睞，只要選對中心地段，需求還是相當熱烈。他指出，就房價來看，台北市居冠，新北市房價緊追在後，近幾年台中市房價躍居第三位，由於台中有中科的就業需求，未來發展潛力可期。

林旺根則表示，今年對房市而言，是個變數仍大、深有挑戰的一段時間，但價格會是『趨於和諧、善意』的一年。林旺根指出，因為建商開價愈來愈趨向市場行情，消費者受到物價上揚衝擊，不少轉向房市，只要不砍到骨頭、都可望提高成交率。

林旺根認為，奢侈稅對台灣房市產生正面影響，讓虛胖上漲的房價回歸理性。不過，奢侈稅上路後，台灣房地產仍然受到熱錢的資金追逐，加上陸資與陸客來台的效應逐漸發酵，在通貨膨脹成為世界經濟不變的困境下，買房置產還是民眾資產配置的主流，且奢侈稅上路後，市場也逐漸回溫，因此，他說今年房市會與去年相當。

黃志偉說，台北市大面積素地愈來愈稀少，造成財團搶標商用不動產，且標售價格迭創新高。他認為，政府限制壽險業者標購土地的政策，可緩解房價與土地再炒高的疑慮，但他說，資金的狂潮還是擋不住錢往房地產流的態勢，所以今年的商用不動產的成交量會急凍，價格則可望小幅下修。

首購產品出頭天

黃志偉說，今年首購產品仍會有市場，新北市或桃園地區，離北市市中心車程三十至五十分鐘的首購型產品仍能行走於市，豪宅產品的購買力將減弱。對於台中與高雄房市，他認為，台中與高雄房市的起伏很大，去年的房價上揚，建商炒作的成份居多，房市只怕會是『曇花一現』！

談到今年展望，呂萬卿卻反持保守態度；他認為，今年高雄房價可能『持平』。原因是供給量放大，雖然今年可售戶數正確數據到底為何，至今仍無法推估，但比去年多，是不可置疑的；當市場上供給量大，個案競爭趨於激烈，價格就欲漲不易。

雖說如此，但呂萬卿仍不認為房價會因而下滑，理由是現在土地價格高，且市場上求售的土地量少，建商在成本墊高之下，實在不太可能會降價求售。呂萬卿強調，其實持平對業者來說也是好事一椿，因為平均成交房價現在已經在二字頭，若再往上走升，高雄在地自住客恐怕難以負擔，而高雄房市若缺少在地自住客的買盤，確實會面臨泡沫化的疑慮。

張永義進一步預測，今年高雄房市有幾項趨勢，若大台北房市續冷，則北客南下風潮仍會持續；其次是大坪數產品供給量增，平均銷售速度會變慢；第三是地坪五十坪以上、每層建坪二十五至三十坪的豪華電梯公寓，因市區過去幾年缺少這類高總價電梯別墅產品，所以前景看好；最後則是會再產生創新高價建案，如「京城帝寶」即是一例。總而言之，今年高雄房市可看性仍高，房價回跌的機率並不大。

留住富人財

鍾俊榮進一步指出，蛇年高雄房市將有三大趨勢：第一利率、匯率雙率的走勢，將成為影響房市的重要因子，而這項算是北高同歸。第二是在實價登錄實施以來，各工地的開價有往實價調整的趨勢，有些個案成交天數有加快的趨勢，下訂與簽約的速度也陸續加快，如何使開價能更貼近市場行情價格，成為建案成敗的重要關鍵。

最後則是『市區恆大、郊區恆小』，意即自住首購需求強調低總價、低單價平價產品，市區推案將改以大坪數豪宅產品、郊區二至三房等自住型產品為主。

張良吉表示，政府應該考慮盡量設法讓富人在台灣消費、投資，將富人的財富留在台灣，富人在台消費自然會產生需求，大家再根據富人的需求提供必要的服務或供給，這樣不但創造了社會財富，也可增加就業機會，實在不需要打壓豪宅。

張良吉說，市場上每坪二百萬元的豪宅本就稀少，二%都不到，銀行不貸款給每坪二百萬元的豪宅，對市場實質影響並不大，因為高價產品的消費者口袋夠深，不需貸款就可買下豪宅。張良吉指出，富豪的購買力不是問題，關鍵反而是對於局勢的渾沌、不安造成心理層面的影響。

消基會林旺根表示，向來是房市領頭羊的台北市，近期表現明顯不如台中市、高雄市，呈現北溫中南熱的局面。對此，林旺根表示，台北市的精華地段，幾乎沒有什麼案件可再拿出來賣。據了解，壽險公司和法人手頭上抱著約四、五千億元的資金卻找不到案件可買，他認為，目前只要是帶租約、投報率比銀行定存高的案子，都將被資金追逐。

林旺根指出，除非銀行利息過度提高，造成持有成本增加，否則市場不會停滯。他認為，目前的房價是大量資金追逐有限案件所造成的結果。整體而言，今年整體房市會是量微縮、價平緩的格局，但他認為，新北市有些供給量過大的地區，包括淡水、林口、三峽、新莊等地區，房價將面臨下修一至二成的市況。

供過於求房價下修

黃志偉副教授分析，在豪宅市場被打壓的情況下，中產階級受影響小，市場上低單價、低總價、小坪數的「三低」房產將轉熱。黃志偉說，今年的房市的好壞，球在建商的手裏，目前成交量無法明顯提升，是買賣雙方對於價格認知差異大，看屋者雖有些許增加，但因多屬低接買盤，對整體交易量提升，仍無太大幫助，因此今年是否能帶動整體房市交易量能提升，則有待進一步觀察。

今年高雄房市的變數除了供給量，政府的態度亦至關重要。呂萬卿表示，若高雄房市發展要可長可久，中央必須投注更多資源來助高雄一臂之力振興產業，而最重要的莫過於『自由經濟示範區』。言下之意，即指高雄房市後續的發展能量，就牽繫在中央開給高雄的產業經濟政策能否兌現，就業人口會不會增加，將是左右未來房市重要因子。

那麼，建商是否會見風轉舵，一窩蜂地推首購型產品呢？張永義說，答案是應該不會。因為現在建商取得土地成本高，還是以利潤較好的大坪數產品為規劃的首選。但這麼一來，反而導致大坪數產品供應量過大，個案的客源遭到稀釋，最後衝擊到銷售速度。而這項隱憂，在去年第四季就已經浮現，市區個案的案場已能嗅到這股氛圍。

注意政策與經濟走向

鍾俊榮分析，未年左右房市的因素，除了政策與經濟面外，尚須留意『銀貸成數』的問題。據他預警，實價登錄對房市價格透明化的影響，遠不及銀貸成數受到的衝擊力；由於成交價透明，銀行將得以更精確控制承貸成數，而在政府政策未予放寬之時，首購客戶的自備款壓力將不減反增，預計在政府未提出青年優惠購屋等政策協助的現況，實價登錄的影響將造成適者加快成交速度，不適者調整產品規劃的趨勢。

綜觀上面幾位專家的看法，保值需求及低房貸利率，仍是今年購屋者購屋的重大誘因。台灣房市雖仍有資金行情可期，但購屋者應以平常心來看待，就像豪宅單價與總價高不可攀一樣，對一般住宅產品的價格影響不會太大，政府也應會有一套控制的機制來調節供需與房價，展望今年房市，建商與購屋者的拉鋸戰仍會持續下去。