【文/住展雜誌】高雄捷運自從通車以來，捷運題材已成為建案銷售常見的訴求之一；而令人好奇的是，高捷十字路網的房市現況為何？且號稱在台北不敗神話的捷運題材，在高雄是否一樣無往不利？

當捷運成為大台北民眾主要的公共運輸工具，不僅是改善壅塞的交通，同時還成為房地產最夯的題材，捷運住宅甚至創造出所謂的『不敗神話』，成為自住與投資最佳選擇。繼大台北後，大高雄成為全國第二個有捷運的地區，建築業者個個摩拳擦掌，就是想複製大台北捷運住宅經驗，進一步炒熱捷運題材。

狹義的捷運住宅，指建築業者與捷運局合作的聯合開發案，即『捷運共構住宅』；捷運共構宅『到站即到家』的概念，獲得大台北民眾青睞；由於高雄捷運甚少採用聯合開發，所以市場上缺乏這類產品。廣義的捷運住宅，則是泛稱捷運站周邊與捷運沿線的房子，高雄所謂的捷運住宅即指此類，惟距離遠近，各人認定不一。

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欲複製台北經驗

高雄捷運為南北向的紅線，以及東西向橘線所建構而成的十字路網。紅線目前通車的路段，南起小港站，北迄橋頭火車站。小港站所在的沿海路，是小港地區聯外的主幹道，小港站三、四號出口的漢民路為小港區精華路段，包括二苓國小、漢民國小、中山國中與小港高中，也是最繁華的路段，商家聚集，熱鬧的漢民夜市也在附近；只是站區周邊開發趨於飽和，文教用地又多，所以少有建案。從站區周邊過去推案觀察，透天產品為主流，而現在一般型透天總價已上揚到千萬。

小港機場站、草衙站周邊則因環境質感較差，且多透天聚落，建地取得難，而機場周邊又有限建因素，房市乏善可陳。雖然草衙站周邊的國道中安路北上匝道今年已經開通，交通項目大大加分，但畢竟質感仍無提升，匝道題材短期無顯著助益。

前鎮高中站周邊質感與草衙站差距不大，但此處優勢是更接近南高雄市中心，以及鳳山市區，位置相對較佳，而缺點是欠缺生活機能，生活採買不便。該站今年的指標案「居見築」，距三號出口約五十公尺處，產品坪數為二十七至四十九坪，均價約十九點五萬／坪，近捷運、亞洲新灣區是主要訴求；該案在十一月公開，目前還在結構體階段，採邊建邊售。

凱旋站右側為二○五兵工廠與其員工宿舍聚落『慈仁六村』，雖然中央曾公開宣示兵工廠搬遷計畫，最後證明都只是空頭支票，從未兌現；站區左側則是夢時代特區，土地多握在『DC21地主開發促進會』手上，而該會希望土地能以聯合開發模式進行，短期內並無明確的開發計畫，以致於凱旋站周邊推案較為冷清。

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紅線南端最高貴

獅甲站因鄰近勞工公園與獅甲國小，區域質感相對優質，加上站區左側有軟體園區與倉儲特區，土地多為有計畫性開發，街廓相對整齊；最重要的是，左側港埠沿岸的『亞洲新灣區』，是賦予本區塊美好遠景的來源，因此站區周邊建案多以『亞洲新灣區』為主要訴求，同時也強打中高樓層的港灣景觀。挾著上述優勢，新建案平均開價已拱到三十萬／坪，例如「一品花園」、「賦格」等案；但區內個案因產品坪數放得太大，導致總價動輒拉到三千萬以上，銷售速度略慢。

從獅甲站到三多商圈站的右側，早年曾是高雄一線商辦路段，可惜市內產業缺乏發展動力，商辦市場隨之冷清十餘年，現在仍遠不及住宅市場。而三多商圈是百貨型商圈，以新光三越、SOGO與大遠百為核心，街道上高樓林立，是高雄較早的鬧區，不過因開發近飽和，推案不甚熱絡。若沿三多路往右走至民權路交叉口，則有「福懋首耀」，房型規劃為三、四房，均價二十三萬／坪。

中央公園站一帶也是高雄早年人聲鼎沸的商圈之一，新崛江商圈更是聞名全國，為青少年流行文化中心，唯在大統百貨付之一炬後，現況比早年遜色許多，已難回復往昔丰采。由於中央公園是市區大型綠地，第一排建案價格較佳，只是近年案源取得困難；目前推案大多集中在大立精品百貨周遭，例如「達麗一品」、「臻鑫」等案，多為中、大坪數產品，「達」案最低開價甚至喊到三十萬／坪。

捷運紅、橘線交會的美麗島站，是目前全市唯一的捷運交會站，只是建案價格與市區行情相差不大，並未因此而得利。距美麗島站最近的「四季Formasa」，為捷運沿線少見的首購型個案，坪數是二十二坪至三十三坪，規劃為二、三房，均價二十二萬／坪，每戶還搭配一張『一卡通』，是捷運沿線建案中，少數真正『賣捷運題材』的個案。火車站周邊因開發趨飽和，近年推案量不大。

火車站之後為後驛，意即火車站後站之地區；後驛站為南北高雄的分野，過了這站之後就踏入北高雄；後驛站周邊建案價格落差甚大，大抵而言，愛河（同盟路）第一排價格最高，臨博愛路次之。博愛路、同盟路口的豪宅案「德勒斯登」，均價開到四十萬／坪，以愛河之心景觀為主要訴求，是近年少見的愛河第一排產品。

愛河以北熱度不墜

跨過愛河，往北就來到凹子底站。凹子底地區是一個人口稠密的區塊，推案較為熱絡。距凹子底較近的建案，是位在富民路、至聖路口的「曇奇」，開價二十七至三十四萬／坪，產品為三、四房，強調建材與建商品牌。另位於龍華國小對面的「曼陀羅」近期將公開，該案規劃為純四房產品，景觀遼闊、外型獨特是最大的賣點。

接下來是捷運巨蛋站，廣義而言，巨蛋站一帶也算是凹子底地區。由於漢神百貨與展覽館經營得有聲有色，進一步帶動既有的瑞豐夜市、明誠路與裕誠路商圈，集結流行服飾、高檔餐飲與精品文化，擴大形成新的巨蛋商圈，成為周邊建案銷售的有利題材。

巨蛋站周邊量體最大的建案，是位在巨蛋正後方的「鉅誕」；該案規劃八十至一百二十坪產品，開價三十一至四十四萬／坪，且號稱不二價銷售，缺點是毛胚交屋，挑戰在地客的接受度。另一代表案則是「聯上MIT」，該案其實是三案聯銷，接待中心設在新庄一路上，其中有兩件個案位在巨蛋站附近。第一件在立文路上，距捷運出口約五十公尺，規劃二（一加一房）、三房產品，是巨蛋站周邊稀有的首購案；另一件位在文信路上，為三、四房產品，以聯上品牌與口碑爭取客戶認同。

生態園區站附近也是推案的熱點之一，本區塊的特色與優勢，除了原生植物園區外，通常以北接高鐵站，南臨巨蛋商圈，以及重劃區的質感為宣傳主軸。立大路上的「星光R15」與「漢神微風」，同樣以捷運與學區作為主要訴求，而「星」案的三房產品最低價只要七七八萬。而在市區中，凡八百萬以下的三房產品反應都還不錯。

另崇德路則有「雲品苑唐寧館」，產品為一層一戶；該系列建案另有一件個案位在戰況激烈的孟子路上，唯公開時間未確定。孟子路上建案精銳盡出，大型個案除了「雲」案外，另有較早公開的「R15夢想館」、太子建設的「太子市博」、太普建設「上東區」，多為中、大坪數產品，較適合預算寬鬆的換屋族群。

左營站周邊的建案則聚集在二十九期重劃區內，但在熱銷案「YOO馥建築」、「達麗宮廷」與「遠見富麗」等案撤場後，目前區內欠缺指標案撐場，僅餘量體較小的透天案在線上銷售。二十九期重劃區因平均單價比前述幾站來得低，所以受到不少首購或換屋族群的青睞，區內人口增長快速，生活機能也已改善許多。

左營站以北透天案多

世運站到後勁站間，推案狀況相對冷清，雖然捷運左側仍有一些建案，但距捷運實有一段距離。都會公園站周圍推案則是少量的透天案建案，而環境較為老舊；西北側的都會公園是未來推案的焦點區域，第一排建案亦頗受期待。目前站區東北側、土庫路上的台糖量販周邊生活機能相對較好，推案量也較多，透天指標案「聯上大囍市」已推到第三期，價格從最早的八百多萬調漲至一千一百萬元以上。

青埔站（高科大）離高雄市區已有一段距離，站區附近開發程度不高，生活機能也不足夠，而左側則是新市鎮重劃區，目前發展也是冷冷清清，所以生活採買就必須往南至土庫一路，或者往北到橋頭市區，才能滿足所需。即便如此，太子建設在此推出的透天指標案「太子花漾」，最低開價竟高達一千五百萬以上，而其主要賣點，就是品牌與區域發展前景，只是這與消費者的價格認知還有一段差距。再來是橋頭糖廠與火車站一帶，站區附近都少有大型個案。

橘線各站價位落差大

捷運橘線起自西子灣站，終至大寮站，為東西向的捷運線。西子灣、鹽埕埔與市議會站區沿線，為高雄較早開發的區域，街廓景觀老舊，加上不敵城市重心的變化，區域發展已然沒落，近年推案量都十分稀少。透天產品是這一帶的主流，間雜著集合式大樓住宅；此區塊屬於封閉型市場，主力客層為區域客，外來客並不易進入。

往東走就會來到文化中心站，文化中心不僅是南高雄人的驕傲，也是橘線房市的重鎮，即使是信義國小站附近的建案，也會冠上文化中心光環以利銷售。文化中心站南面因文化中心（舊稱中正堂）、市政中心與高雄師範大學，建構成一個全高雄獨一無二的文教區塊，質感比台灣師範大學周邊有過之而無不及，同時也是南高雄富人與軍公教人員最喜愛的區塊之一，因此房價總是高人一等。

和平一路上的「文化高峰會」，雖然銷售期頗長，但價格卻越墊越高，第一排高樓層戶別的成交價已見到四字頭。這對業者而言是個極大的鼓勵，故新建案「仰德」一公開，開價就衝到四十一至五○萬／坪；該案為李天鐸在高雄的第一件代表作，並強調新日鐵制震，每戶總價至少在四千萬以上。

五塊厝站則呈現截然不同的風貌，站區北側的武廟商圈，是個商業活絡的廟口商圈，生活機能充足，文教氣息較淡。這一帶的透天案量較小，大樓量體較大，如位在五塊厝站與技擊館站中間的「天潤」，開價二十三萬至三十二萬／坪，為大坪數產品。而技擊館站右側因被國道截斷，周邊商業機能亦較弱，房市不如五塊厝站風光。

穿過國道後，就是鳳山衛武營站。本站北側原本是相對低價產品的推案區域，隨著『衛武營文化園區』（兩廳院）題材發酵，房價迅速翻揚，現在透天產品至少在一千一百萬以上，唯目前缺乏指標建案。

鳳山西站與鳳山站沿線的自由路為老舊市區，建地取得不易，新建案都離捷運站區有一小段距離。位在五甲一路、立德街口的「凡登18號」，在鳳山站與大東站中間，為鳳山鬧區少有的建案，由於該案周邊多為低矮透天，所以高樓層視野還不錯；但缺點是街道過於狹小，交通常有壅塞的毛病。鳳山國中站與大寮站區周邊，目前都缺乏指標案。

捷運住宅比較貴？

高雄捷運在通車多年之後，雖然捷運已成為建案銷售常用的題材；但若從上述分析便可發現，捷運對建案價格的幫助程度，實在遠遠不及特殊地段、第一排或有品牌加持來得有效。再者，距離捷運站近的個案，若無額外的優勢，開價與其他建案相去不遠，甚至有更便宜的價格。

高雄的捷運住宅房價之所以有這樣的特性，或許與捷運總運輸量仍舊不高有關。在大台北，捷運已成為民眾通勤的『必需品』，但在高雄，私人交通工具依然是民眾最愛使用的通勤方式，搭乘捷運的人口還有待時間培養。而這也讓捷運的『不敗神話』，在高雄房市中遇到挑戰；換個角度說，現在買高雄捷運住宅，看的不是當下，而是遠景。