【文/住展雜誌】隨著今年九月東門站啟用，及信義線、機場捷運將在明年底通車，大台北捷運綿密路網終於逐步建構成型。不過，或許受到大環境景氣因素影響，稍早北市標售兩宗捷運共構宅，票房都不如預期；這是否代表，捷運不再是房市票房保證？

今年以來，捷運再度成為房市話題焦點；包含路線最長的機場捷運，全台第一條與一般車輛共用路權的淡海輕軌捷運，乃至三峽、鶯歌地區期盼甚久的三鶯捷運線，都陸續傳出最新進度，最新者則是九月東門站正式啟用，新莊線全線通車並與中和線正式匯流、合稱橘線。

不過相關消息也不全是正面；十月北市捷運局先後推出兩宗捷運共構宅標售案，都出現搶標不如預期熱烈，甚至部份無人投標的情況，實為歷年罕見。這當然讓人產生疑問：「捷運不再是房市銷售的票房保證？」

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趁著明年底信義線及機場捷運即將通車前夕，本刊整理最新的大台北捷運周邊行情資料；再者，看看目前大台北捷運路網建構的最新進度，也從各個角度持平檢視，捷運是否仍為房市票房保證、銷售萬靈丹？

Ａ捷運周邊房市近況介紹

施工中─通車多延後 拉抬效果降

大台北捷運路網中幾條主要路線，近年都已陸續通車營運；還在施工的，就剩松山線及信義線。而這兩條路線，稍早都傳出進度落後，松山線部分最新說法是一○三年通車，但詳細日期市府未表明，信義線則為明年底。至於連絡大台北及桃園、長度最長的機場捷運，稍早亦傳出進度延後，最新通車版本也是明年底。

松山及信義線周邊房市，近幾年其實已無太多激情或亮點；畢竟兩條路線，數個車站共構案多已推出，加上近期北市房市相對疲乏。據此，兩條路線通車前後是否再演出一波行情，仍須視當時整體市場狀況而定。

機場捷運就仍熱門，行經區域如三重、蘆竹南崁，房市銷況都仍穩健，高鐵青埔特區甚至再度增溫，泰山也出現新推案(塭仔圳重劃區)。至於新莊及林口，因為之前價量擴張過速，結果引來央行關切，成為授信管控的主要目標區，如今已退燒。沿線房市的下個焦點，一是預訂明年三月銷售的A7站合宜宅。二則是桃縣境內屬蘆竹及大園的幾個車站周邊重劃區。

目前施工中的，還有從新店大坪林站(與新店線交會)到新北產業園區(前稱五股工業區，與機場捷運交會)的環狀線第一階段，預定完工日期一○四年底。

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環狀線題材也很早發酵；中和、板橋，甚至新莊等沿線區域，銷售個案無不以本路線為號召。不過新莊還有重劃題材，板橋貴為市府所在，又有板橋捷運線，中和也有中和支線；加上環狀線施工造成周邊交通進入黑暗期，大環境因素又不佳。總之，本路線近期製造的拉抬效果，已不如開工前後或剛定案期間。

新莊全線通車 仍有變數

至於新莊線輔大至迴龍路段，表訂通車日期則一延再延，主要還是設在樂生療養院原址的機廠屢屢發生爭議。先前民間團體的抗爭，就不多贅述；今年稍早消息則是，由於機廠邊坡出現滑動，甚至崩塌，使後續施工方式必須調整，影響所及，原修訂的一○三年底通車支票再度跳票，最新版本已再延到一○五年。

尤有甚者，北市捷運局將新莊線機廠設在樂生院的決策，稍早還遭監院糾正，這會不會讓新莊線通車時程再生變？也需密切注意。

不過這樣的困境，似乎未影響到下新莊房市跟漲的力道與速度；從兩年前頂多二十來萬一坪，甚至還找得到一字頭，今年稍早當地預售案已出現四字頭價位，甚至連龜山迴龍地區，一字頭都快要消失。不過這還是隨著上新莊跟漲的成分較高，捷運的『出力』相對已少。

規劃定案─題材發酵 淡海獨熱、三鶯續漲

規劃路線部分，稍早傳出最新進度的則有三鶯線及淡海輕軌。主要走鶯歌、三峽的三鶯線，環評通過已近六年，如今終於在今年六月預算初審通過，算是遲來的喜訊。該路線為中運量、高架行駛，總經費逾四六二億，新北市府表示『希望』先期工程能在後年啟動，預定一一○年完工。

上述消息曝光前，其實就有捷運局人員會勘透露出一些『蛛絲馬跡』，相關業者於是開始大作文章，房價『坐一望二』則是主要論調。不過實際上，近一年新案早就提前反應；三峽北大特區內房價(表價)就已超越三十萬關卡，隨後舊市區也追隨上來，實際成交已逼近二字頭。

鶯歌這邊也同樣『落後補漲』；現階段以鶯歌火車站為中心的市區地帶，去年就已找不到一字頭價格，目前則只剩較偏的尖山地區還有一字頭。

不過三鶯線於鶯歌，真正行經的是鳳鳴地區，而該區塊也不寂寞，稍早就開始潛銷的區內透天新案，直接開出二字頭單價。另據了解，該區未來推案重心之鳳鳴重劃區。檯面下土地交易早已動作頻頻，一波新價量行情一觸即發，預料實際行情應該也會是二字頭起跳。

山坡開發問題 安坑線未定

大台北南側是三鶯線，北邊當然是走淡海新市鎮及淡水舊市區的淡海輕軌捷運。本路線在七月傳出初步定案、九月經費核定，將由高鐵工程局負責興建；官方同時宣佈，該路線將和新市鎮二期開發『同步到位』。

分成走新市鎮之綠山線，及走舊市區之藍海線的淡海輕軌，全長十四公里，共設二十站，當中七站高架、十三站平面，也就是與一般車輛共用路權(輕軌行經時，路面車輛需停等紅綠燈)。最新消息是預定明年底動工，一○八年底完工通車。

相較於三鶯線，淡海輕軌的威力更大。去年開徵奢侈稅後，房市交易量減，不過淡海卻一直呈現獨走；原因除了官方允諾開發新市鎮外，更重要的當然還是輕軌終於有譜。而當地行情也從去年此時約十六到十八萬一坪，如今幾乎全數站上二字頭關卡，只剩較偏遠或舊市區少數案例，還有一字頭價位。

只不過，與淡海輕軌同期送審的安坑線，據了解並未過關，理由是可能與山坡地開發管制衝突；結果媒體報導多數冷處理，而且該區未來推案開價也還是要漲。如此例證其實說明，捷運真的只是加分項目，價漲與其關聯度已不高。

Ｂ捷運題材  票房保證？

有關捷運之於房市，最近討論最多的，應該就是『捷運是否不再是票房保證』；因為十月底一週內，北市捷運局推出兩宗捷運宅標售，結果卻差強人意，與一個多月前松江南京站共構宅全數標出的盛況相比，出現明顯落差。

就當時一般說法，除了市場景氣問題外，和實價登錄價格揭露亦有關聯。不過持平而論，出現這樣落差的原因仍是地段；松江南京站共構「新東京宅」位居市中心地段，十月底公開標售的文湖線木柵站聯合開發案「信義18號」，及中和線南勢角總站共構案「南方之星」，位置相對都較偏遠。

再者，近期受大環境經濟衰退疑慮因素影響，房市投資客明顯轉戰相對低總價產品；而「新東京宅」標售產品坪數最大只有二十坪，十月兩宗標售案中，同質產品還是頗具票房，而無人投標或流標的，則都是中大坪數產品。

捷運宅流標 事出另有因

此外，這兩宗標售成績較差之捷運宅，本身條件也有些問題。像「信義18號」附近有高壓電塔，部分戶別還看得到福地；「南方之星」所在的南勢角一帶，有些外地客也可能較難接受其稍嫌老舊或雜亂的區域質感。

事實上，同為捷運末端的關渡站共構案「北方之星」九七年預售推出之前，也是未演先轟動；不過或許位置同樣稍偏，加上附近是工業區，故實際銷況比起前後期其他共構案，並不算理想。

此外，會購買捷運共構宅的自用消費者，還是以頂客族，甚至單身者為主，一般家庭接受度稍低。畢竟社區進出處即便和捷運出入口分開，附近出入份子仍相對複雜，單層戶數多也是問題之一。

捷運共構宅還有不可抗拒之缺點，如高架路段聯合開發，雖非直接在車站站體上，但仍有車廂行經時的噪音及震動問題；地下行駛者噪音相對小，但震動問題更大，嚴重者甚至可能對建物結構或附近地基產生損害，必須注意。以住宅來說，還是選擇距離車站十分鐘以內步程的物件為最優。

重要通勤方式 捷運仍抗跌

至於捷運光環是否褪去？早期捷運題材發酵有限，和民眾使用習性未養成，及路網綿密度尚不足有關。不過這些年陸續通車的路線，所行經區域也多為發展程度較佳處，只有淡水線末端較偏遠，然該區有河景條件，行情有所跳脫，也不能視為一般情況。況且這些年房價上漲，還有其他建設開發及資金行情等因素使然。

或許明年此時，這個疑問就將會有答案；因為屆時將通車的機場捷運，不但路線最長，更是第一條主要走大台北二、三線區域的捷運路線，其行經區域中，不少是近年漲勢相對較不明顯的區域，如泰山或蘆竹(南崁以外區域)等。

如今景氣走向和過去十年又有不同，這些漲勢落後區塊的房價行情，能否因為機場捷運通車而被拉起來？或許正是觀察捷運是否仍為票房保證、價漲最大推力的最適觀察點。

不過無論如何，基於節能減碳的時勢潮流，軌道交通仍將是都會區大眾運輸的主流，未來路網更加綿密後，捷運將更深入民眾生活，成為不可或缺之部分。從此一基本面衡量，捷運題材仍會是不動產價格相對抗跌的重要元素。