【文/住展雜誌】脫下國王新衣後的實價登錄，房價真的會全都露嗎？實價登錄後，房價崩跌之說，對不對呢？ 實價者該如何善用實價登錄的好處，並防微杜漸，避開實價登錄的陷阱？

實價登錄新制，自八月上路以來，對於一般消費者來說，算是個不錯的資訊，儘管未來也許對於稅務方面可能會有影響，但至少我們可以看到真正的物件的交易價格，而不是公告地價、公告現值…，那些與現實相差太遠的數字，買賣房子時也更有參考的依據。

資訊透明固然重要，但實價登錄上路後，購屋者只有閱讀能力卻無解讀能力，最終還是要依賴專家做好解讀功課，消費者有權利要求地產業者提供詳盡的成交行情與分析資料，並靠自己智慧判斷市場價格真偽，才能避免資訊透明化所帶來的錯誤判斷與購屋陷阱。

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資訊紛亂各唱各的調

實價登錄上路以來，資訊紛亂，各方人士各唱各的調、各自解讀實價登錄及實價課稅可能發生的影響層面。本文特別為關心房市脈動的讀者，採訪了多位代表性的產官學者及中央民意代表，看看他們對剛上路的新制，提出了哪些寶貴的建言及看法。

內政部地政司副司長王靚琇表示，登錄制今年八月一日上路以來，八月登錄資訊件數約一．九萬餘件，為所有登錄資訊的七成，但部分媒體及民眾認為，揭露比率仍有提高的空間，因此已要求地方政府再次檢視、提高揭露率，目前可知九月資訊將比八月多。

對於實價登錄所衍生的後續問題，王靚琇副司長說，民眾必須要認清，資訊透明化與實價課稅不是解決高房價的萬靈丹，實價課稅也不等於房價合理化，資訊透明化只是建立一個公平公正公開的買賣交易良好環境基礎，它無法完全防止炒作，解決房價炒作的根本方案在於健全住宅政策與稅制，才能解決市場供需問題。

立法委員李鴻鈞認為，實價登錄後，有人認為從此可揭開國王的新衣，房價從此無法炒作，甚至會因此下跌反轉，也有人認為退潮後終於可以看清誰在炒作或作價。但事實可能不是如此，李鴻鈞說，因為實價登錄初期是去識別化，民眾無法判讀房價差異的理由，其中包括車位的登記方式，內含與外加的區別就會影響房價，裝潢與坐向、增建與平台、甚至格局與景觀，都是房價差異的重要因素，民眾還是要依賴專業的經紀人員解讀分析，或幫忙調查，才能發揮實價揭露後的專業效能與競爭優勢，市場的交易速度也會慢慢加快。

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宏大不動產估價師事務所所長卓輝華說，成交資訊公開，對民眾而言只有閱讀能力，但無分析能力，只有信賴專業才有解讀的能力。然而，在步上實價揭露的更透明時代，我們還是肯定實價登錄對資訊透明化的階段性任務之貢獻，但政府不應欺騙民眾，刻意隱瞞實價登錄後未來實價課稅的真正企圖，而現在政府再三說實價登錄與稅賦脫鉤，未來在談資本利得課稅時，民眾一定對政府出現反彈。

預售屋時間落差大

擅長不動產經營學科的成功大學都市計劃學系趙子元教授，認為官方所推出的實價登錄查詢功能，對消費者幫助其實有限，原因是坊間房仲業者早在九六年間開始提供的類似查詢系統，與官方模式差異性不大，惟官方的數據公信力相對較高，的確有其存在價值。雖然短期內實價登錄的資料量有限，但隨著時間推移，登錄的資料量將會增加，就能提高參考性。

須透過專業人士分析

其次，多數消費者對於實價登錄所揭露的內容是霧裡看花，一知半解，通常得透過專業人士或房仲的解說，才能暸解箇中真相。再者，官方揭露的資料幾乎是成屋市場，預售屋登錄筆數是少之又少，且預售屋成交價與揭露時又有兩年的時間差，根本不具參考性，所以對消費者幫助效果不大。但對學術界來說，實價登錄反而提供一個較為可靠的資料庫，可作為研究用途，反而比消費者受用。

永信建設發言人顧岳軍表示，今年房市『北冷南熱』，但實價登錄實施，乃至於開放查詢後，外界開始出現『看衰』的聲音。甚至有份調查報告指出，高雄房市受到實價登錄衝擊甚鉅，全市逾六成建案在第三季平均銷售不到二戶，消息一出立即震驚市場。

顧岳軍對此表示，實價登錄對高雄房市的衝擊並不大，並直言該調查報告「對高雄市場不熟悉、不夠專業」。據顧岳軍指出，七月的高雄房市還是很熱絡，到了下半年的八、九兩月，雖然投資客出現退場跡象，但市況仍不至於停滯，還是有個案表現的空間。所以實價登錄重創高雄房市，導致全市建案在第三季平均銷售不到二戶，顯然是言過其實。

對於特別是預售屋的參考標準與登錄規範，王靚琇認為，房屋代銷業者只要還有餘屋就會一直賣，加上預售屋工期長達一到三年，會變成成交價格拖到數年後才登錄、公告，恐給建商藉資訊不透明期繼續炒作，這個問題他們已經注意到，將與各方會商後再作改進。

李鴻鈞委員亦認為，依規定中古屋、預售屋皆須登錄，但預售屋可在結案後整批登錄，若建商延長銷售期，消費者有可能看不到最具代表性的預售行情，讓實價登錄的效果打折扣。

李鴻鈞說，預售屋的登錄，一直被各界認為，是整個實價登錄過程中的瑕疵，因為預售屋的代銷業者必須在替建商代銷的合約期滿後三十天內，才向地政事務所登記；若建商自行銷售，規避預售屋只有代銷才需要登記的條件，或將代銷合約時間由以往半年，改簽為二、三年，等於是把房子蓋好後再登記，避免建案的行情提早曝光。

加快房市交易效率

卓輝華所長則認為，預售屋不像中古屋及新成屋一般，產權移轉必須以登記為要件，也就是說預售屋的購買只是一紙憑證，並無實際的登記行為；所以一旦客戶退訂，現場銷售人員是否又要報備，否則僅登錄原來的價格，後來被退訂若沒有再更新，反而容易誤導行情。

對於實價登錄後，各方諸多的正反面意見，王靜琇副司長以大家熟悉的股市來舉例。過去房市的交易就像是未上市市場，交易價格透明度相當低，多數只能依賴盤商的報價，而現在有了實價登錄後，至少像興櫃市場，在價格上有個參考依據，房市交易的透明度提升，買方不怕買貴，賣方不怕賣便宜，雙方的價格探索期減少，可加快房市交易的效率。

王靚琇表示，消費者直接拿實價登錄行情，跟經紀人提供的市價及房仲網頁上的成交行情比較，房價透明度大幅提升，也讓買賣雙方心態都有改變，部分開價過高的屋主，心態上願意下修開價；而買方出價心態更理性、貼近市場行情，觀察近期買賣雙方成交天數與議價空間，都有縮短或變小的趨勢。

李鴻鈞委員則批評，實價登錄揭露以來，因查詢網站頻寬不夠、價格訊息混亂、登錄機制不完善等問題惹民怨。反觀美國、香港、日本、中國、法國與德國等國的實價登錄，不但已行之有年，其中香港交易最透明、日本圖像查詢最便利，台灣要與他國相比，還有很大的改進空間。

李鴻鈞說，香港直接將買賣契約書存檔可付費調閱，付費多寡可獲取不同程度的資訊，除該筆不動產的地址戶別、成交價格、銀行貸款與所有權人外，還可查到歷次轉手紀錄與價格。但台灣因為個資法的考慮因素，暫時無法真正的透明化。

真正影響為實價課稅

對於實價登錄，房價是否會發生『價格破壞效應』？甚至已有學者斷定，明年大台北房價要跌二至三成。卓輝華說，實價登錄其實對房價影響不大，以實施實價登錄多年的香港經驗來看就明白，真有效的話，香港房價還會高居全球第一嗎？他分析，真正對房價會有衝擊的是實價課稅，但實價課徵交易稅與持有稅，因牽涉到極複雜的稅法大翻修，並沒有大家想像中那麼容易。

趙子元斷言，「現在大家熱烈討論實價登錄中的成交價格，或者租賃資訊，通通不是重點；實價登錄的重點，就是為『實價課稅』所鋪陳」。

趙子元說，由於房地產的商品異質性一直存在，實價登錄所揭露的成交價，充其量只給予買方心裡有一個參考價格。而在交易過程中，無論中古屋或新成屋，買賣雙方都會經過斡旋過程，最終成交價格高低，就牽涉到買賣方哪一邊最急；如果是賣方急著賣，那麼成交價自然會降低，如果是買方急著買，那麼價格就會往上拉。

若觀察南部房價走勢，就可以看出實價登錄並未衝擊房價，因為台南、高雄房價不跌反漲。趙子元分析，由於南部自住客多，且重建商品牌，而信譽良好的建商開價又比一般建案高出一到兩成，價格就越喊越高。上述種種顯示，實價登錄造成房價下跌，似乎還言之過早；房價的漲跌，仍舊牽繫在市場多空，而政策面的動盪，顯然不足以撼動自由市場機制。

雖說實價登錄利空一溜眼就過去了，但還是對高雄房市帶來一些轉變。顧岳軍表示，在實價登錄上路後，建案開價與實價成交價的價差將會越來越收斂；也就是說，未來建案漫天開價的情況會減少，不過也正因如此，消費者殺價空間也將被壓縮。

多至各網站搜尋資訊

顧岳軍分析，現在市內建案表價為因應實價登錄，多採取「表價不動，底價動」的策略，於是開價與成交價二者價差就會拉近。他進一步透露，以前建案平均議價率大約百分之二十，但八月份以後，平均議價率已縮小至百分之十；換句話說，實價登錄的實施，高雄建案價格逆勢上漲，與外界預期下跌完全背道而馳。

實價登錄還促成不二價建案的出現，惟顧岳軍認為，高雄的消費者目前還無法接受不二價的房子，畢竟消費者在買房子時，還是有殺價的慣性，倘若價格硬梆梆，消費者不一定買單。

與別人不同的是，顧岳軍覺得與其擔憂實價登錄，不如操心在地客與業者價格認知差距過大、考慮期與議價期拉得太長，以及未來產品重疊度太高的問題，這才是攸關往後高雄房市能否維持熱絡景象的重點。

我們要提醒購屋大眾，無論成交行情如何透明，資訊僅供閱讀，最好是要經過專家的協助解讀與研判。因此，購屋者應多到工地比較，比較各工地所提出的資訊可信度，並要求建案業者，能站在買方的立場，協助您解讀與評估不同的區段與不同建案之成交價落差的因素何在，更重要的是消費者要勤做功課，主動多看地產專業刊物及至各網站搜尋資訊，以自己的智慧與蒐集的資訊加以判斷，才能避免落入資訊透明化所帶來的錯誤判斷與購屋陷阱，達成善用實價登錄的功能與目的。