【文/住展雜誌】基於財源困窘之因素，政府最近又開始瘋BOT推動公共建設；從過去的案例或經驗來看，這些開發案都會成為房市業者或投資客，墊高區域房價的最佳哄抬題材；然到最後，達到預期效益的卻是極少數…

馬政府為了證明已在努力拼經濟，或是想疏導過多民間游資，官方最近頻以BOT或類似方式，推出大型公共建設擘劃；而當中話題鋒頭最健的，應該就屬分居台北市東西兩側的台北車站雙子星開發，及松山機場園區擴大開發兩案。

事實上，近期陸續推出公佈，甚或得標廠商已出爐的開發案，不只上述兩案，還包含雙北市不約而同宣示打造的影視音文創園區，機場捷運A18及A19兩站地上權開發案等。

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按照往例，這些民間出資興建、營運，一定年限後所有權回歸官方的開發案，幾乎都成為拉高周邊區域房市行情、供給增量的重要題材。看起來，上述各案也不會例外。以下，就由本刊帶各位讀者一探，這些民間資金投入重大開發案，周邊區域房市的發展概況，同時預探可能帶來的影響。

台北車站雙子星大樓 台灣國門 任重道遠

九月底馬政府提出桃園航空城及高雄基隆雙港擴建兩案，其實不是什麼新題材，多是舊酒裝新瓶。而話題熱度仍高的北市雙子星大樓案，其實也是。

本案九十五年起就首度招標，不過直到去年為止，五次都以流標收場，直到今年十月第六度招標才成功標出。只是，上月市議員爆料指出，得標廠商資本額不到八千萬，加上私地主宣稱權利遭漠視，結果又引發一連串爭議，至今還在滾雪球。儘管整個招標案推動不算順遂，對周邊房市則始終是重要利多題材。

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就以交九開發案地上使用權產品「京站」所在的大同區為例，原本是以近中山區捷運紅線中山站周邊房價最高，也只有該區塊有四字頭開價行情；而京站無土地所有權(持分)，甚至也不是地上權設定，而是使用權，有點像是長期租約，然九五年預售推出時，開價就來到三十七萬五／坪，以其『身分』來說，確屬高檔。

兩年後該案再推出餘戶銷售，牌價已翻漲到五十萬／坪，以當時資金行情還未啟動的條件論，雙子星開發案，乃至整個台北車站特定區之規劃，確實是「京站」敢開出如此價位的最重要理由。

近兩年大台北房市掀起資金行情，大同區當然出現跟漲情形；像今年初天水路、華亭街一帶小坪數推案，開價都已八字頭起跳；建成圓環年初推案，更開出近百萬一坪的大同區天價。而前年預售大案「皇翔玉璽」準備成屋後重新推出，開價據傳將破百萬／坪。

以上漲勢主要還是資金行情跟漲造成，但雙子星開發案仍有『敲邊鼓』的作用；而稍早六度招標終於決標，這個號稱是台灣國門的開發案，肯定將成為拉抬區域房市聲勢的最新依據；甚至馬英九在台北市長任內就提出的西區軸線翻轉政策，可否真正落實，帶動大同、萬華區的整體發展，也得看本開發案的成效而定；畢竟本案結合現有台北車站交通樞紐，及將通車之機場捷運，重要性不言可喻。

松山機場園區擴大開發 航高未解禁 間接效應為主

相較於還有些爭議的雙子星大樓案，松山機場園區則還未進入招商階段；一方面，全案地主幾乎都是官方單位，且還要過政院核定這關，因此實際開發項目及規模尚未完全底定。

而按稍早官方公佈資料，松機園區擴大案和桃園航空城類似，也會分成蛋黃及蛋白區；蛋黃區主要分布在機場南側，民權東路、敦化北路周邊，共分四區，蛋白區則擴及到復興北路民生東路等區域。

被劃入松機園區擴大開發的這整個區域，原本就屬於北市精華地帶；敦化北路、民生東路周邊，更是A辦重鎮之一。事實上，九八年轟動一時的知名豪宅案「文華苑」，就座落在本區塊周邊，而松山機場與上海(虹橋)機場對飛直航的政策規劃，又是最主要的利多題材。

不過基於民航安全，此區塊建物有高度限制，因此周邊房市發展始終受到限縮；相較於市民大道至民生東路一帶，松山機場周邊近年鮮少有民間住商建案推出，近年只有塔悠路一帶曾出現推案，行情也屬松山區相對低檔。

本案能夠做成初步規劃定案，主要是軍方同意釋地，然據目前所知資訊，附近區域的民航建物高度限制，並不會因為本擴大案推動而解禁，至多只是部分鬆綁。因此本質上，本案所形成的正面效應，應在於創造更多商業活動與就業機會，間接帶動周邊房市，對房地產業的直接助益相對有限。

雙北影視音文創園區 新北市林口最受惠

根據上月報導，北市宣示拼文創產業，計畫推出北投、內湖及大直共四處，做為打造『影視音產業園區』的預定基地，將採BOT方式推動，預計後年動工興建。這四塊預定地，北投是位中央路二段、政戰學校附近的軍方營區，大直是樂群停車場，內湖兩塊則都在五期重劃區內。

不只台北市，新北市這邊動作更早；位於林口文化二路、信義路一帶的『新北影視城』，近兩年已陸續有民視及TVBS國內兩大影視業者，先後簽約進駐。而且林口當地的BOT案，還有中商36案，預計興建全台最大暢貨中心。

該基地位置近中山高林口交流道，距機場捷運A9站僅570公尺，佔地約六點七公頃，預定總投資額超過六十七億，開發項目除OUTLET外，還有電影院、旅館、運動休憩設施等，可說是除了機場捷運外，林口新市鎮房市近年最重要的發展題材，當地建案無不拿此案為訴求。新北市府已於今年二月公告本案，朱立倫市長隨後甚至為本案親赴日本招商。

目前看來，新北影視城的進度稍快，預料上述兩大影視業者進駐後，肯定帶來居住與消費需求，帶動當地住宅及店舖市場。如再加上全台最大OUTLET順利推動，當地房市目前供給量過大，需求面相對疲弱的疑慮，或許就能獲得最具體的解答及奧援。

回到台北市的影音文創園區。撇開進度較慢的問題，目前四塊預定地中，北投營區周邊腹地並不大，唯一優勢是近復興崗捷運站；大直這邊則多屬商業娛樂設施開發，再添一個影音文創中心，最多是錦上添花。相較之下，內湖五期尚在發展中，如果最後園區確定位址在此，對本區發展及房市的帶動效應或許將最大。

其他 規模相對小 成功率較高

除了前述幾個BOT案外，高鐵委託仲量聯行招商的高鐵特區開發案，稍早也傳出新進度。桃園車站特區內機場捷運A18及A19站，稍早分別由國泰及冠德得標，後者已於上月底正式簽約，國泰則預定本月簽訂。新竹車站特商區則由特力集團旗下子機構得標，預計會蓋特力屋竹北分店，預定明年一月簽約。

俗稱青埔的高鐵桃園車站特區，近年吸納不少南下卡位的台北投資客，房價漲勢在全桃縣中屬一屬二。不過這也產生若干隱憂，畢竟區域建設腳步完全跟不上房價漲勢。A18及A19站地上權開發案先後簽約啟動，加上明年機場捷運通車及現有高鐵運輸效能，本區發展應能漸現雛形，為當地房市基本面打下基礎。

位於六家的新竹特區，則主要靠竹科新貴支撐買氣，特力屋進駐當地，自然也是看好竹科人消費實力。不過近兩年供給量增加太快，加上當地原以生技醫療為目標的發展，進度也不如預期，光靠高鐵特區及台鐵新竹支線(捷運化)，仍不足以支撐如此龐大的供給，因此近一年多來，區域房市出現明顯盤整。特力屋進駐算是小利多，不過該區真正發展成型，還是得靠官方推動。

新北市這邊還有其他招商計畫；除上述林口中商案及新北影視城外，還有新莊創新園區，樹林產業專區、樹新段商業區，土城工業區，淡水藝術市集暨設計旅館案、沙崙文創園區及台北港特定區等，共九大招商案，開發面積近五十公頃，招商金額超過七百一十億，新北市宣示要在後年逐步落實。
上述招商案所屬區域中，新莊是近年新北市房市熱度最高區塊，不過主要是副都心計畫及機場、環狀雙捷運利多拉抬；淡水是奢侈稅開徵後，少數買氣維持水準的區域，原因則是輕軌捷運定案。不過上述招商案如能順利推動，對周邊房市仍有重大助益；以較偏遠的台北港特區為例，更將起決定性作用。

BOT推公建 成功者稀

平心而論，經費問題恐怕是最近官方推動建設或開發，再度大量運用BOT制度的根本原因，畢竟如果順利，最佳狀況是，官方完全不用出一毛錢。而按過去經驗及觀察，這些開發案也都會被業者拿去大作文章，甚至當做墊高房價的最佳理由。

只是在此要提醒，台灣推動公建採用BOT制度者，至今成功案例屈指可數。唯一算成功者，只有目前貴為台灣地標的一○一大樓；規模較大者如台灣高鐵案，是在政府持續注資收爛攤之下，才在近年逐漸轉虧為盈。

和現在雙子星大樓有拼，過程也是曲折離奇的松菸巨蛋案，雖然今年稍早取得建照，不過最新消息是，開發商遠雄自爆原始設計結構有問題；此外，呼籲該區保留為都會綠地的聲音始終沒斷過，市府『護航說』也還是甚囂塵上。

規模小者 成功機率較高

其實過去地方爭取興建文化中心或捷運，每每總陷入『你有，我也要有』的迷思，最後常演變成『兩個和尚搶水喝，三個和尚沒水喝』的窘境，更糟糕的情況則是變成蚊子館，浪費公帑。

這回基於經費短缺，官方又開始大搞BOT拼文創或其他公共建設，雖然變數依然存在，不過至少部份案件推動已見初步成效，或順利決標、完成簽約，這確實是相當重要的起步。

綜合來看，則似乎規模較小，牽涉政府部會或層級相對較少、較低者，較常有成功推動的結果，如台北一○一大樓，新北影視城或機捷桃園特區兩站開發都是；大型開發案則確實變數更多，往往容易流於話題。因此，切勿『好高騖遠』、跟著官方『畫大餅』，或許就是判斷BOT題材能否真正兌現的最適切準則！