【文/住展雜誌】台灣社會有些老人家花了一輩子積蓄買房子，等到年老了手上卻沒有現金過生活，這些老人因名下有房產，無法領取社會救助，變成「窮得只剩下房子」。政府為解決這種有產獨居老人缺乏現金生活的問題，最快年底將試辦「以房養老」措施。但這項新政策在台灣是否可行？是否能夠紓緩高齡化社會問題？會不會增加國家財政負擔？仍然有待觀察。

根據內政部人口資料顯示，我國六十五歲以上人口所占比率持續攀升，九十七年為十‧四％，預估於一○六年將增加為十四％，達到聯合國所稱的「高齡社會」，於一一四年再增加為二○‧一％，邁入「超高齡社會」。目前六十五歲以上人口約二○○萬人，未來銀髮人口勢必將呈倍數成長，台灣高齡社會化的問題也將逐漸浮上檯面。

人口老化現象衍生出勞動力減少、撫養負擔加重、家庭結構及照顧、長期照護與社會保險等諸多問題，其中，老年人的老年經濟安全保障問題更為社會各界重視，因此，「以房養老」構想遂受到社會大眾高度的關注。

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以房養老三種模式

「以房養老」制度在國外已施行有年，但對我國政府及人民來說，卻是全新的政策及商品，這項新政策在台灣是否可行？是否能達到保障老年經濟安全之目的？沒有任何人敢掛保證。

目前世界各國實施「以房養老」的政策規劃大致可分為三種模式，一是以銀行為主體之「逆向抵押貸款」方案，老人把自己的房子抵押給金融機構，金融機構再一次或分次給付抵押人一筆錢，維持餘年生活，等到老人過世後，由金融機構取得房屋所有權。

二是以保險公司為主體之「售後租回年金屋」方案，由保險公司購買老人房產，付給老人年金，老人再租回居住。

第三種是以社會福利機構為主體之「社會照護服務」方案，由社福機構透過貸款或信託方式取得老人資產，再提供照護服務給老人。台灣目前已有伊甸社會福利基金會辦理。(民國九十三年，獨居殘障老人郭玉田將市值新台幣六百二十萬元房子捐贈過戶給伊甸，交換條件是繼續居住，並由伊甸負擔看護費用直至終老，樹立「附負擔捐贈以房養老」的模式。)

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窮得只剩房子

衛生署前任署長楊志良在二○○九年前提出「以房養老」構想，老年人將手邊的房子抵押給金融機構，再由銀行每月撥一筆款項供作申請老人生活等所需，等於是「把不動產變成動產」，老人還可以繼續住在自己的房子；而銀行等到老人過世後，則可以接收房子所有權。他的構想屬於第一類型以銀行為主體之「逆向抵押貸款」方案。

其實，在楊志良的構想提出之前，台北市政府社會局就曾委託相關專家學者進行研究，當時台北市有很多的單身老人擁有不動產，因房產價值超過政府低收入戶標準規定，讓這些老人家無法得到政府的社會救助或福利服務，但他們手上卻沒有現金過生活。為了解決問題，台北市政府進行探討「以房養老」的可行性。

為什麼擁有房屋的單身老人會陷入「窮得只剩下房子」的困境，主要是台灣人習慣有自有資產，寧可手中沒有現金，也一定要有自己的房產，到了老年後，老年人熟悉其長年居住的房屋和生活環境，通常比較不願搬遷，所以很少有老人會願意賣掉房屋或將房屋出租以換取現金，轉而進駐安養院所或其他生活區域。「以房養老」措施的目的，就是希望這些老人將房屋做適度的抵押，藉此向銀行取得一筆周轉金和生活費。

逆向房屋抵押貸款

目前世界各國實施的「以房養老」措施並不相同，大多數國家採行的是「逆向房屋抵押貸款」，所謂「逆向房屋抵押貸款」與「傳統抵押貸款」有很大的差異，傳統抵押貸款是房子設定抵押後，銀行會將貸款流入申貸者的帳戶內，申貸者於借款期間再分期償還，直到貸款期屆滿，在貸款期間，申貸者因償還貸款，必須有現金流出（每月或每年固定的本息攤還）；而「逆向抵押貸款」則是「現金只流入不流出」，只有現金流入到申貸者帳戶內，直到借款人死亡之日，都不用現金流出，這跟傳統抵押貸款的現金流量的型態正好相反，故稱為「逆向房屋抵押貸款」。

另一個差異處是，傳統房屋抵押貸款除了扺押品的價值外，還重視借款人的還款能力。因此，一般銀行都會限制貸款人年齡歲數須在六十五歲以內，導致部分老年人空有房產但無法申貸，而「逆向抵押貸款」僅能著重在扺押房產的價值，銀行並不限制申貸者的年齡，也不能因抵押品價值不足以清償貸款而片面終止合約。

銀行端意願不高

國內銀行業者曾想過要推出這類房貸結合信託的金融商品，很想切入這塊老年市場，讓這些老人可以安享晚年，不用為沒錢過活而煩惱，但在執行上卻有其困難度，讓銀行因此卻步，迄今停留在討論評估階段。

這些執行上的困難，包括房屋鑑價難度高，抵押人(老年人)存活年齡難以預測等。如果抵押貸款金額不夠用時怎麼辦？由於以房養老機制與現行房貸不同，銀行要收回債權得等到抵押人過世，但老年人的餘命有多長很難估算，也許十年、二十年，充滿了不確定性，如何評估未來的房屋價值，對銀行來說更是一大考驗。

不僅如此，即使未來銀行處分不動產，能否拿回所有債權也是一大問題，以目前逾放屋法拍的折價情況來看，法院拍賣通常會打折，二拍要再少二十％，三拍會再打折二十％，銀行債務回收風險相當高，而銀行畢竟是營利單位，並非慈善機構，因此，要銀行自行推出「以房養老」商品，意願並不高。

最快年底可試辦

銀行業普遍認為風險過高，不願意自行承辦「以房養老」商品，行政院最後決定採取由「政府出資、銀行代辦」的方式進行，代辦的銀行將從中抽取代辦手續費。讓有房產無現金生活的老年人能覓得適當且合理的抵押，而辦理此種業務之金融機構因有政府出面保證，不用負擔風險。

內政部於十一月十三日邀集中央相關單位及各地方政府最後一次開會討論「以房養老」試辦計畫，做成結論，試辦對象為各縣市六十五歲以上，自有房屋，且無繼承人的老年人，且擁有不動產公告現值上限，不超過社會救助法所定的中低收入戶標準。

例如，今年度台北市中低收入戶不動產公告現值上限為七百一十萬元；新北市為四百八十八萬元；台灣省、台中市、高雄市、台南市為四百五十萬元。若明年申請試辦者，則依明年公告為準。

「以房養老」試辦計畫還要呈報行政院核定，依行政流程推估，最快年底可試辦。願意參加的老年人將房地產抵押給政府，利率比照國宅貸款，就可以終身每月獲得相同、固定金額給付的生活費。至於每月給付金額，則依長者性別、年齡、土地和房屋評定現值加以精算，內政部未來會製成簡單易懂的「對照表」提供參考。

試辦的「以房養老」是採類似保險的概念，即終生給付，且活越久領越多；但貸款人中途若結婚或出現繼承人，就要立刻終止契約，且先前領取的錢必須全數償還。同時，貸款者三年內不能提前清償，倘若提前償還，將比照銀行房屋貸款的模式，收取一定比例的違約金。

社會福利政策一環

試辦計畫原先規劃以台北市、新北市、台中市、高雄市與台南市五個直轄市試辦，但因財源來自公益彩券回饋金，不能獨厚五都，最後決定全台都可以申請，第一年預算為三千三百萬元。每年有一百個名額，「以房養老」將成為政府社會福利政策的一環。因政府預算有限，將先行試辦三年，長期則希望比照美國等做法發展成為商業模式。

符合申請「以房養老」條件的老人，可向地方縣市政府提出申請，經不動產估價師估價，即可依估價結果，至內政部所委託金融機構，申辦相關貸款程序。

舉例來說，住在台北市的老人若房屋價值估計為六百萬元，申貸時約定每月固定給付兩萬五千元的生活費，原本政府只需要透過銀行給付二十年，但如果申請人二十年後依然在世，政府會繼續負擔每個月生活費，超過廿年後的經費支出，就與代辦銀行無關。但如果申請人提早過世，例如申請後十年就過世，由於申請人沒有繼承問題，所以其所抵押不動產剩餘的三百萬價值，則由政府接收，該不動產將收歸國有。

以房養老問題仍多

「以房養老」政策在台灣是否可行？坦白說有很多的問題，首先，台灣跟外國的國情不同，美國人很少有把房子留給下一代的觀念，美國人總是希望自己可以多花一些錢，最好在生前就能把所有的錢都花完，所以他們老年人可以拿房子去金融機構變現，供自己使用。

但是，台灣民眾普遍存著「有土斯有財」的想法，要老年人放棄努力一生得來的房子，情感上比較困難，而且台灣的老年人總是希望留一些遺產給下一代，以改善下一代的生活。「以房養老」適用對象雖然限定單身六十五歲以上獨居老人，以避免繼承糾紛，但受到「傳宗接代」觀念的影響，以及人性需求，這些老人也有可能在申貸後結婚生子，因此，「以房養老」這種在歐美國家實施已久的金融商品，要讓國內的長輩們接受，並不容易。

其次，政府每年試辦的名額才一百位，而第一年的經費也只有三千三百萬，可以看出政府的心態相對審慎和保守。

市場需求逾二十萬人

台灣「以房養老」的潛在需求有多少？根據政治大學地政系教授林左裕的研究，台灣六十五歲以上的高齡化人口，願意採取「以房養老」，並取得老年安養金的潛在需求量，大約介於二○至三十五萬戶，其中台北都會區佔了四十二％。

面對這麼龐大的市場需求，如果政府真的有意推行「以房養老」政策，解決老人問題，為什麼不將其法制化，立法制定「以房養老施行條例」，並編列相關預算來實施？

第三個問題，「以房養老」在美國是一個純粹的經濟行為，與社會福利制度沒有任何關係。而現在國內試辦的「以房養老」卻是政府出資，與社會福利政策相結合。

從社會福利的觀點來看，「以房養老」只是幫助老人在經濟上能有所自主和獨立，他們因有房產始終無法列入政府低收入社會補助的範疇，但老年人需要的不僅是經濟困境的解套。更重要的是，多數獨居老人需要的有人照顧及陪伴，這種長遠且複雜的老人照顧問題，也應該一併有所配套和規劃，才能真正解決老人的需求問題。

一個政策本來就有利有弊，「以房養老」方案提供六十五歲以上老人將資產轉換現金的機制多了一種選擇，但是這項政策條件比較嚴苛，「以房養老」的老人在申貸期間內若結婚或出現繼承人，就要立刻終止契約，且先前領取的錢必須全數償還，而且簽約後不能反悔，若提前清償還要支付違約金。這些條件會影響民眾申貸「以房養老」的意願，除非未來條件放寬，否則外界並不看好此一試辦政策。

以房養老政策

舉例來說，住在台北市的老人若房屋價值估計為600萬元，申貸時約定每月固定給付25000元的生活費，原本政府只需要透過銀行給付20年，但如果申請人20年後依然在世，政府會繼續負擔每個月生活費。