【文/住展雜誌】正當滿手現金壽險業持續獵樓，大財團高價搶買北市大片建地之際，卻也有上市建商認為房市拐點已到。九月美國推出QE3，確實帶動房市出現新一波供給，房價未因實價登錄，而出現修正；在消息面渾沌之下，台灣房市究竟將往哪走？
最近一段時間，國內房市之消息面，確實呈現和以往有些不同的發展。過往我們看到某些學者一直高喊房價將下修，業界則基於生存，一路走來始終秉持『沒有悲觀的理由』之態度，長此以往，一直是產學交鋒、多空交錯的局面。
不過就在九月底，當受外界高度注目的微風二期基地標售之前，年初曾喊出建案全部降價的興富發建設，竟公開對外表示，他們認為房市拐點已現，對未來保守看待，因此不會出手標購微風二期。
上市建商喊出拐點到？
結果，微風二期由潤泰集團高價標得，隨後太子敦南大樓四度法拍，也終於順利高價脫標，但上述『房市拐點到』之說法並未消散；近年國內營建獲利王華固建設，即接續附和興富發說法，另一家被列為近年營建F4，營運績效頗佳的長虹建設也認為，未來一季到半年，房市頂多持平。
部分上市建商出現趨向保守的說法，的確讓市場開始瀰漫一股不同以往的氣氛。不過從現階段市場推案量及開價來看，房市業者對未來其實仍然樂觀，箇中最重要因素，當然是九月中美國聯準會推出第三波量化寬鬆貨幣政策QE3。
市場普遍認為，QE3仍將造成資金熱錢流入新興市場，勢必再次引發通膨疑慮，房地產商品將因為其特有的保值性，而再度成為資金避風港。因此FED主席柏南奇宣佈推出QE3之後，台灣房市就隨即出現供給量增、價格繼續堆高的狀況。
不過，過去美國兩波QE推出期間，確實沒有歐債危機等全球性背景因素；此外，近期國內經濟更是持續探底，還有包含去年六月開徵奢侈稅、今年四月的油電雙漲及通過證所稅案等政策面因素。
那麼，在與過去兩波的時空背景及條件迥然不同下，QE3狂潮席捲而來，會將台灣房市帶到怎樣的境地？
兩岸關係和諧帶動房市
長期觀察國內房市的淡大產業經濟系莊孟翰教授認為，目前一般預測未來台灣房市時，QE3的確是相當重大的因素；不過他提醒，或許更該注意、影響程度更重大的，其實是政策面，而且這裡說的是兩岸關係。
莊孟翰分析，過去兩次QE的確使大量資金流入新興市場，第三波恐怕也不例外；不過就台灣來說，政策面因素同樣巨大，其中自然又以九十八年大幅調降遺贈稅率為最；然而大量資金進入，台灣內部卻缺乏適量投資管道消化，因此最後結果，就是資金流向房地產，台灣都會區房價快速堆高。
然而，除了單純的過多資金追逐有限房市資產外，莊孟翰指出，另一重大關鍵還有兩岸關係趨於和諧互惠，結果在台灣內部形成『對岸資金或人士來台購屋置產』的想像空間或預期心理，因此更進一步產生房地產價格推升效應，接著外圍二、三線區域再跟著上漲。
| 輸入性通膨將再度引發房市保值需求，不過大台北房價已高，因此圓石灘廣告蘇松棱總經理認為，桃園房市將受惠更大。 |
承銷建案範圍遍及台北、桃園的圓石灘廣告總經理，同時也是桃園縣代銷公會理事長的蘇松棱則仍預期，QE3會激發又一波保值買盤。然而近幾年熱錢追逐之下，現階段大台北房價確實已非一般受薪階級能夠負擔，加上央行持續緊縮銀根，影響更勝奢侈稅；據此，未來再往上墊高的機會與空間，相對將小於前兩波。
相較之下，有基礎公共建設，如機場捷運、五楊高架等支撐的桃園地區，預料會吸引更多剛性需求移民，加上政府也有意從政策面引導為之，因此他認為QE3資金狂潮之下，桃園房市會是最受惠的區域。
泛濫資金競逐有限資產
國內知名外資商仲機構仲量聯行董事總經理趙正義則認為，過去兩年，台灣不動產價格漲勢的確過快、過猛，無論商用與住宅市場都是如此。只不過，國內實在缺乏適當投資管道，使得民間游資還是繼續流入房市，壽險業持續獵樓搶地，也是相同道理。
| 仲量聯行董事總經理趙正義認為，近兩年熱錢追逐下，台灣房價上漲過快，但基本面支撐卻未跟上。 |
持平而論，QE3效果比起前兩波應該會稍微遞減，整體房市之基本面支撐則仍有憂慮；住宅市場是一般自用需求，商用房市則是價格墊高，租金未同步提升，使得評估投資價值的租金投報率遭壓低。這些，都將會限縮未來台灣不動產市場發展。
對未來市場價量走勢，趙正義則認為，精華區基於原有優勢，加上奇貨可居因素，未來價格修正的幅度與空間還是有限。不過整體則仍須視未來經濟基本面表現而定，因此對於未來一季乃至明年的台灣房市，他的看法趨向持平保守。
相對地，莊孟翰的看法則和上述產業或外商商仲看法有些不同。他認為，台灣房市勢將走向香港模式。
他指出，房地產市場近兩年確實過熱，馬政府雖使用各種政策工具促使其漸漸降溫；不過目前為止，對岸資金或人士來台置產的話題仍然未歇，甚至繼續發酵，這才是目前為止，長線投資買盤繼續進場，墊高房價的主因，QE3則將至多是錦上添花的因素。
而從近年馬政府和對岸政權簽署ECFA及MOU的態勢推斷，這個兩岸人流、金流互通題材之兌現，將只是時間及程度的問題。當然，因為這還牽涉到兩岸政治認知，甚至國安問題，因此實際情況或發展，會比想像中更為錯綜複雜。
台灣房市將走向香港化
| 基於對岸資金及人員來台購屋題材終將兌現，淡大產經系莊孟翰教授直言，台灣房市將走香港模式！。 |
無論如何，莊孟翰認為，台灣各大都會區不動產市場走向國際化，將是必然趨勢，因此未來情況將是，以首善之區台北市中心為首，在外來資金支撐下，房價仍將維持高檔，這正是稍早潤泰搶標微風二期，太子敦南大樓法拍最後仍高價標出的因素。
不過，由於近年台灣經濟成長趨於停滯、人民薪資水準倒退嚕，全球經濟局勢也才要從谷底緩步復甦；於是，要靠內部購買力，無論投資或民生需求的房市區域，未來一到兩季，將出現修正盤整情況。這正是經營一般產品為主的興富發等上市建商，認為房市拐點到的背景因素，也是華固稍早選擇整批賣出內湖廠辦的緣故，主要是評估未來該區租金投報率可能會難以提升。
綜合以上，過去數年是市中心先漲，郊區及二、三線區落後跟(補)漲；未來盤整修正時，莊孟翰則認為次序將相反，內需及外圍地區將先下修，走國際盤的市中心房市則最後，也最慢修正。最後結果則是，市中心區與外圍區房市結構漸行漸遠，價差也將拉大。如此光景，其實香港與中國簽署CEPA後，就已在香港上演，故如果大勢不變，『台灣房市香港化』將是必然趨勢。
| 如果政府施政繼續讓人民無感，則台灣房市香港化之外，還將面臨更重大的挑戰！ |
台灣房市會不會真像香港一樣，變成豪宅貴到爆，一般庶民卻只能躋身蝸居？還是會像蘇松棱總經理所言，更多自住消費者南下桃園，撐起當地市場？外圍二、三線區，未來價格真的會先開始修正？來年台灣房市會如趙總所預期，不再有爆炸性演出？說起來，還真的只有時間能夠說明。
然而有一點可確定的是，QE3確實會帶來資金狂潮及通膨疑慮，但是如果政府繼續無感施政，台灣產業無法升級，則經濟將仍陷入低成長循環，庶民購買力原地踏步，人口結構繼續呈現倒金字塔型發展，這才是未來台灣房市與社會的最大憂慮！
