【文/住展雜誌】開徵近一年半的奢侈稅，持續被業界罵到臭頭，因為期間除了交易量縮外，房價還是鐵板一塊；因此，奢侈稅是否該退場的說法甚囂塵上，更再度顯示，台灣不動產稅制的沉痾依舊在。那麼官方宣稱、循序漸進式的稅改，目前進度如何？按照如此模式，真有可能遏制房市投機炒作風氣嗎？

儘管去年六月起就已開徵奢侈稅，不過之後該稅仍不斷引起話題；而最近雙北市房仲店頭爆發倒店頂讓潮，根據相關業者說法，奢侈稅要負最大『責任』。然就住展企研室觀察，近一年來市場交易量縮是事實，但箇中因素卻相當複雜，恐怕不是光靠奢侈稅一項就能『達陣』。

交易急凍 奢侈稅之過？

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扣除四月馬政府推油電雙漲決策後，曾造成的一小波段抗通膨需求買氣外，概自去年下半年開始，台灣房市交易其實就開始走弱。而由於業界罵翻天的奢侈稅就在同期開徵，因此交易量下滑的『原罪』或『矛頭』，就這樣指向奢侈稅。

除了業者外，由於房仲業經營出現困難，導致從業人員失業潮，因此稍早也有多位立委公開要求財政部檢討奢侈稅實施成效，並應考慮適時退場的可能性。

平心而論，奢侈稅中有關不動產短期頻繁交易課重稅的規定，是買賣交易在一年內課十五％，兩年內十％，因此等實施滿兩年後，再來討論也不遲；不過奢侈稅開徵至今也已快滿一年半，實際稅收卻和財政部當初預估值差距甚大。

然而，奢侈稅目的之一在於遏抑房市炒作，應非增加稅收。且奢侈稅開徵期間，還有歐債問題爆發及證所稅復徵爭議等因素干擾，因此全把短線交易量縮的因素歸給奢侈稅，也有些不公。但是除了防止短線投機炒作外，財政部當時也信誓旦旦指稱，奢侈稅有平抑房價之效，但這點顯然破功；無論本刊市調資料統計，或房仲業公佈資訊，奢侈稅開徵後，房價仍繼續往上飆升。

效果不彰 突顯稅制問題

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除了奢侈稅效能折扣打很大外，財政部長張盛和面對立委要求奢侈稅退場時，所提出之退場三要件，也就是房市無不當投機、公告現值接近市價，及解決一年內買賣不動產課不到土增稅「空窗期」等回覆，也是耐人尋味。因為說實話，以上三點狀況之形成，除了一年內交易課不到土增稅是現行稅制造成外，其他兩項都和不動產稅基長期偏離交易價或市價有關，這難道不是官方自己造的業？

奢侈稅自開徵後，業界提議廢止或分區課徵的呼聲不斷，但台南長榮大學商管學院院長陳淑美教授仍對奢侈稅抱持肯定態度；她認為，奢侈稅確實已發揮功能，證據就是成交量能急凍，部份短線投機客退出市場。雖然現在奢侈稅壓抑房價效果不大，但奢侈稅仍有其存在價值：即抑制投機。

「俗稱奢侈稅的特種貨物及勞務稅條例，不僅突顯我國房市政策問題，同時也呈現稅制結構的癥結和扭曲！」陳淑美教授一針見血地說出了官員不想面對的真相。

的確，現在多數人都明白，台灣不動產稅制的主要問題是出在稅基偏離上，因此目前外界多視實價課稅為理所當然。不過不動產稅負主要有交易與持有兩大類，這兩種稅目性質並不同；前者的確應以交易實價為準，就是所謂的實價課稅，也是目前官方主推的『改革』首務，即公告現值貼近實價或市價。

公告現值 將貼近實價

雖然土增稅收由中央徵收統籌，不過稅基─公告現值，則由地方政府核定之。而北市房地產市場價量堪稱全國指標，近年也是漲勢最大原兇，因此外界對北市不動產稅基偏離之情況也最為關注。

主掌不動產稅基調整的北市地政局陳錫禎局長則表示，其實五、六年前，內政部就行文要求各地方政府局處，在十年內逐年調高土地公告現值。北市目前已調整到實際交易價格的八成七左右，未來四年內將再逐步調高，達成九成比例之目標。

然而除土增稅外，持有稅同樣有偏低之問題，會造成資產階級買來放著閒置等增值，或當節稅工具，也會助長房價不合理漲勢，是亦須檢討的部份。不過由於牽涉層面更廣，改革方式需要更加周延。

對多數買屋自用的消費者來說，正常大約一生換兩到三次房子，且自用住宅有重購退稅及稅率優惠(土增稅)規定，因此土地公告現值調整，對多數只有一棟自用宅的民眾來說，影響不大。

然而只要名下登記有不動產，持有稅就每年都須繳納，如果也和公告現值一樣，將持有稅基調高到貼近或等於市價，那就真的像一些業者所指，等於全民加稅；這是財政部長張盛和所指，不宜實價課稅之主要理由。

持有稅負 牽涉層面廣

陳局長也認為，持有稅牽涉到更多擁有自宅的民眾，是否把稅基調高到接近市價，必須慎重考量。持有稅之地價稅部分，是以公告地價為課徵基準，而公告地價是根據五大項目進行調整：社會狀況、人民(經濟)負擔能力、地方財政情況，及前一年公告地價、當年度公告現值來檢討訂定，而前兩項是主要考量點。

因此，在目前台灣經濟狀況不佳的前提下，陳局長認為，公告地價短期內不宜調整到接近市價；不過中長期而言，地政局仍計畫將其調整到適當水準，改善目前偏離市價過多的情形。

根據北市地政局提供資料，目前公告地價約是公告現值的三十七％左右，等於公告地價是現階段市價的三成出頭，再加上房屋稅基(評定現值)，等於不動產贈與、繼承時，課稅依據僅是交易實價百分之二十到三十左右，這顯然並不合理。也屬稅基調整責任單位的財政局，基於以上現狀，立場傾向將公告地價調整到貼近市價。

持有稅基低 造成避稅漏洞

北市財政局長邱大展指出，土增稅基公告現值調整到貼近或等於交易實價，當然沒有爭議。然而遺產、贈與稅稅基是以公告地價加房屋評定現值為基準，如果這兩個稅目的稅基不檢討調整到貼近市價，仍會形成避稅漏洞，間接墊高房價；因此邱大展主張，公告地價及房屋評定現值也應同步調整。不過這樣一來，就得檢討稅率，否則就真的是變相全民加稅。

邱局長進一步主張，如為自用、只有一屋，地價及房屋稅率皆應大幅調低；相對地，第二屋以上或贈與、繼承，則應可調高稅率。邱局長還強調，如果未來不動產持有稅能朝此方向改革，則目前北市的豪宅稅(實為針對高價房地產進行的加值房屋稅)，就能檢討或退場。

然而，稅基是地方權責，但稅率則是中央決定，因此上述建議方向，決定權仍握在中央手上。不過不可否認地，如果只檢討與交易行為有關的土增稅，持有稅制卻維持現狀，則仍將助長奢侈稅退場三要件之一的炒作投機風氣；其所謂持有稅不宜實價課稅之說法，實有商榷或討論的空間。

另外，雖然土地公告現值調整目前較無爭議，但陳錫禎局長認為，過去立委修法造成兩次大幅調降稅率後，土增稅漲價歸公的精神喪失甚多，因此這部分仍應檢討(權責在中央立法機構)。而且公告現值還牽涉到其他許多事項，譬如低收入戶補助標準就和其有關，因此單方面調高之餘，仍須有相關配套作法。

調高現值外 仍須有配套

單方面調高公告現值，會讓很多窮到只剩下房地的社經弱勢階級，因此失去獲得低收入戶補助的資格；因此陳局長建請中央，針對這部份進行相關修法。較快的方式是隨公告現值檢討，同步調整低收入補助之不動產價值計算標準。

再者，一年內交易課不到土增稅的空窗期，應該是當初財政部研擬奢侈稅的主要動機。不過如果公告現值真的貼近或等於市價，則一年以上、兩年以下交易課奢侈稅之規定，或許真的可考慮退場。

有關此部份，陳錫禎局長建議可採機動調整，也就是交易行為發生時，即根據當下實價課土增稅，並同步調整公告現值之方式。不過這就意味著，必須檢討目前公告現值每年一調之規定，而這部份權責還是在中央。

不可否認地，台灣不動產稅負偏低，確是形成炒作溫床、投機風氣的重要肇因之一。只是，無論國內稅改巨擘曾巨威教授(執政黨不分區立委)所提的按所得課稅(資本利得稅)，甚或更單純，也更貼近實際情況的房地合一課稅，都須上綱到修憲層級、茲事體大。

可能是為求立竿見影，或急於回應因房價猛漲而起的高漲民怨，所以政府先在現行架構上，再強加一道奢侈稅。難怪還在研議階段，奢侈稅就被部分財稅學者譏為稅制違章建築；現在各方質疑奢侈稅，自然也存在若干正當性。

分區課奢侈稅 實務難行

那麼，奢侈稅是否應視各地房市狀況，採行「分區課徵」呢？陳淑美分析，官方的法規或制度或許過於僵化，不見得適用各縣市，但資金是具流動性的，若實行分區課徵，資金就會找尋出路，往能投機的地方跑，反而助漲特定地區的房價。所以「分區課徵」，在實務上斷難施行。

她觀察今年度台南、高雄兩地房市，發現有不少買盤是「台北客」所貢獻，這股豐沛的外來資金，成為推升南部兩大直轄市房價的助力之一。倘若中南部房市不適用奢侈稅，那麼就會成為資金競逐之處，房價飆漲將更為嚴重。

不過陳淑美強調，奢侈稅退場或存廢倒是值得討論。她認為考慮讓奢侈稅退場是可行的，但前提是現行稅制結構要全盤調整。

首先，除了公告現值要貼近市價外，土增稅還要跟著全面改革，並想出一個可以課到投機者的稅目或稅制；其次，還要等實價登錄的案源多，可做為交易課稅的基礎，另外更得解決重覆課稅的問題；在上述面向面面俱到後，才能談廢奢侈稅。

不動產稅改 路途仍遙

只是，從目前態勢來看，對於稅基偏離實價或市價的問題，官方還是傾向於變動幅度最小，也就是維持現行房地分離課稅制度，採取讓三類稅基都提高到貼近交易實價或市價的方式來進行稅改，而非更釜底抽薪的資本利得稅或房地合一課稅。

如今，公告現值貼近實價已為進行式，吾人樂觀其成。不過，短線投機交易者仍靠奢侈稅抑制，持有稅(基)部分更仍偏低，易形成閒置空屋，更會構成避稅漏洞，因此仍有需檢討、改善之空間；台灣不動產稅制改革之路，依然相當漫長！