【文/住展雜誌】高雄房市一甩十年疲態，這波大多頭一走已逾三年多，因此催生出難得一見的豪宅推案榮景；然而，隨著豪宅案逐年湧現，豪宅市場已出現不少變化，最顯著的，就是新銳豪宅建商的崛起與供給量的擴大……

隨著高雄房市景氣穩健擴張，高雄建商推案信心益熾，從整體市場來看，今年開工量、推案量均較前幾年平均水準增加許多；從產品內容來看，則首購、首換產品退至郊區，市區建案產品坪數越放越大，其中還有不少是豪宅案，是近期明顯的現象之一，且應會延續至今年第四季。

高雄豪宅案逐年湧現的最主要原因，當然就是需求穩定成長，先前推出與線上的豪宅案均能順利銷售；在需求帶動供給之下，建商推案信心高漲，才會前仆後繼投入豪宅市場行列，豪宅大樓就如雨後春筍般冒出。

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建商轉型投入建豪宅

而眼尖的購屋族也會發現，近年來投入豪宅大樓開發的建商變多了，除了較早經營豪宅市場的皇苑、國揚外，近年在高雄市場新崛起的在地豪宅建商則如京城、隆大、振美、慶旺，全國性建商則有興富發、達麗等公司，至於重返高雄房市的國泰建設，則更具指標性。

事實上，豪宅早就存在於高雄，只是近年房市熱絡才較受矚目。皇苑建設董事長郭敏能就說，最初高雄豪宅大樓並不被看好，但他很早就認為，高雄是有豪宅大樓市場的，只要區段對、施工與規劃好，客戶就願意買單。

約在民國九十一年，即高雄房市最慘淡的時期，郭敏能欲在美術館第一排推出第一件豪宅案「人文珍藏」，然當時美術館區都是首購、首換型產品，單價也相當低。銀行專家評估後認為，豪宅大樓單總價高出行情太多，而房市又不景氣，推出『穩掛』，因此不願放行土、建融資。沒想到，後來證明銀行錯了，「人」案推出三個月即全數完銷，證明郭董事長的看法是對的，也驗證了高雄確有豪宅的潛力。

隆大建設總經理郭漢龍則說，豪宅屬於高階產品，而在地的業者較習慣稱呼為『好宅』或『名宅』，唯早年大多是透天別墅型產品；而在市區地價成本不斷拉高之下，加上富人重視隱私與安全，集合式大樓遂取代透天成為豪宅主流。

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雖說集合式大樓人人會蓋，然而豪宅產品終究與一般產品有極大差距，無論是建材、施工、規劃，或者銷售服務上都有所不同，進入門檻並不低。因此，如果原本是做一般型產品的建商，在切入豪宅市場時往往會遭遇到困難與挑戰。

銷售端左右豪宅成敗

最大的困難，就在銷售端。京城建設總經理劉朝森坦言，雖然京城是在地最大的建商，但因之前蓋了不少平價的房子，消費者較不認同京城會蓋豪宅。為了說服消費者，讓消費者認同並買單，京城不惜徹頭徹尾改造團隊，並大幅提升建材等級與施工品質，甚至包下巴西整座礦山，用最嚴謹的態度來打造豪宅。

劉朝森還透露，為了蓋出滿意的房子，連自己也『跳下去』；有一回協力廠商畫的設計圖無法讓他滿意，於是他『重操舊業』，乾脆自己畫。而劉朝森認為，豪宅不該是賣得貴的房子，而是要有『主題』與『美學』內涵，才能打動消費者。

郭漢龍總經理則認為，由於隆大是營造廠出身，工程的施工品質早獲在地客認同，所以消費者較為遲疑的，反而是價格而不是建築品質；不過兩相拉扯之後，客戶通常會捨棄價格而往施工品質靠攏。

為了讓建案更為精緻、銷售更加順利，隆大選擇以同業合作的方式來運作。在建案規劃方面，引進城揚建設一起設計；在銷售方面，則北上找來璞園團隊作行銷。這種截長補短的同業合作方式，成為業者切入豪宅市場的捷徑之一。

至於甚早在豪宅市場耕耘的皇苑建設，銷售端的困擾反而是客戶流失的問題。由於新競爭者的加入，不免會稀釋到既有的豪宅客源；不過郭敏能分析，因皇苑品牌知名度已經深植本地，市場區隔明確，且回購客與介紹客對其產品信賴度高，只有極小部份客戶會流失，多數客戶還是具有很高的忠誠度。

供給量會激增的真相

除了銷售端的艱困拓展，豪宅建商還得面對未來市場的變化，其中『供給量激增』可能是最嚴酷的挑戰。只要在高雄市區繞一繞，不難發現目前動工中的建案工地有夠多；尤其是豪宅主戰區美術館特區（內惟埤），興建中的集合式大樓住宅，保守估計至少有二、三十件，案量十分驚人。

造成建案開工量劇增的原因，主要是先前停車位獎勵容積有落日條款，建商瘋狂搶件送審的結果，但房市景氣上揚也是因素之一。據郭敏能預估，這波建案開工潮的完工高峰期，應會落在一○二年年底至一○三年間，此時個案競爭壓力也會最大。

讓人較為憂心的是，市區動工中的新建案，大坪數產品已占多數，產品重疊度過高，將使個案間的搶客競爭加劇。未來大坪數產品氾濫的情況，在美術館、農十六一帶則更加誇張，這裡未來的新案不只多，而且清一色都是大坪數產品。

大坪數產品遍布的背後原因，利潤高只是其中之一，郭敏能分析說，高雄市浮濫的容積制度是要命的癥結。由於高雄市內有不少『住五』用地，容積率為住宅用地中最高，若再加上獎勵容積，隨隨便便也超過五○○％；而建商為追求最大利潤，幾乎都會把容積蓋滿，大坪數產品就成為消化容積最好的選項，而這類大坪數產品，往往就會冠上豪宅的美稱來銷售。

更有甚者，高市議會在八月還通過容積移轉全市通用，市區建案容積將更加浮濫。所以在可想見的未來，冠上豪宅作噱頭來刺激銷售的大坪數產品只增不減。然而，在業者口口聲聲號稱的豪宅，這當中有『真豪宅』；卻也不乏空有大坪數空間、無豪宅規格，卻用相對低價搶市的『假豪宅』。

真假豪宅的區分要件

郭敏能認為，高雄的有錢人眼光犀利、精打細算，寧願每坪多付幾萬買『真豪宅』，也不會貪圖便宜買『假豪宅』。至於『真豪宅』的條件是什麼？郭敏能認為，至少要具備十大要件：第一、地段要好，因為只有良好的地段，才有興建豪宅的實力；第二、基地條件要夠優質，不只基地要大，臨路狀況也要夠好，基地過於狹長，臨路面過窄的建案，氣勢不夠大器，不適合作為豪宅；第三、必須要低建蔽率，留有綠化休憩空間。

第四、符合永續建築，即建築結構安全等級高，鋼筋強度夠，每坪賣四十萬的房子，建材等級就該提升到相當水準；其次，水電施工品質要優良，而管道配置的耐久性也要能長久，另外像E化工程也須全面施作。如此細膩的要求，是為確保居住的舒適、安全與便利性，也是豪宅不可或缺的要件。

第五、停車空間要足夠，豪宅若連停車位都不夠怎麼叫豪宅？第六、外觀要具設計性、前瞻性；第七、公共設施設計要夠出色，而不是千篇一律、平淡無奇的硬體設施；第八、建案需要精裝交屋，而不能採毛胚交屋（大台北例外）；第九、建築須結合藝術與人文，而不是冰冷的建築；第十、樓管或物業管理的工作要面面俱到。

在這十大要件之外，劉朝森另提出豪宅的趨勢，應植入『智慧建築』的概念，除了E化，還須具備綠色節能的功能；郭漢龍則說，豪宅周邊的大小環境，也是不可忽視的必要條件。

掌握以上這些的條件，才有利於豪宅的加速銷售。因為據郭敏能計算，現在高雄一件大型豪宅案的銷售期平均約三年，但到了一○二年年底至一○三年，因個案湧現與產品重覆性高，在諸多個案瓜分客源之下，平均銷售期可能會拉長到四年，條件較差或量體較大的建案甚至會賣得更久，業者利息負擔就上升，營運成本勢必拉高。

降價之戰已經萌芽？

因此郭敏能大膽預測，如果推案量持續擴大，建案競爭激烈的區域如美術館特區，大約在一○二年年底至一○三年之間，將會出現『降單價、不降總價』之發展；而到那了個時候，就變成『比品牌、拼規劃』的殺戮時代，具市場區隔性的業者方能從戰場上勝出。

至於京城與隆大建設，雖然是豪宅市場的新興勢力，但挾著高雄在地廣大知名度，倒也是老神在在。劉朝森與郭漢龍均認為，從目前市況來看，高雄豪宅市場還算穩定，銷售沒有多大問題，未來仍是審慎樂觀。至於何人看法正確，則是見仁見智了。