【文/住展雜誌】等、等、再等等，高雄等了十年已不能再等，去年高雄房價『開外掛』展開飆漲奇蹟，現在市中心新建案開價飛越三字頭已屬常見。到底去年底市況如何，今年又該怎麼看呢……

時間過很快，現已來到新的一年；回想去年房市剛邁入第四季，十月與十一月市況表現都還不錯，來人量與成交量都有放出來。十月與十一月這兩個月間的買氣，其中有部份是來自於遞延性買盤；由於去年八月以來實價登錄議題發酵，買氣暫轉觀望，所以觀望期並不久，部份消費者在十月後，發覺房價並未如預期下修，甚至還在上漲當中，因此買盤再度出籠。

首購旺 大坪數落寞

- 繼續閱讀，請向下滑 -

去年底十二月，整體買氣似乎不及十月與十一月，甚至個案的平均來人量也同步下滑。不過個案銷售的好壞，或許與產品類型和定價策略有關；凡首購型，或者低單總價的產品，銷售一樣平順無阻。這顯示自住型買盤仍在，成家的需求不因實價登錄開放查詢而消滅。

從高雄市地政局每月揭櫫的建案買賣過戶登記資料來看，近幾個月來拔得頭籌的，幾乎都是相對低單、總價的建案，尤其成交單價在十五萬以下的個案，銷售速度最快。然而，成交單價落在十五萬以下的個案，在市區內已算是『稀有種』，未來將面臨供不應求，因而首購型產品價格還在往上攀升當中。

由於高雄透天轉大樓，或者大樓轉大樓的換屋族仍多，因此首換型產品賣的也還不錯，個案銷售平順，價格一樣在漲。至於七十、八十坪以上的大坪數產品，則面臨較嚴竣的挑戰。
有反轉訊號出現？

從第四季開始，大坪數產品供給量增多，市場固有的客源被眾多個案瓜分，導致大坪數個案成交下滑，降幅約二到五成不等。這代表高雄房市反轉訊號出現了嗎？答案是並不盡然。
大坪數個案客源遭稀釋，以致於個案來人與成交減少，並不等同總體客源減少。整體來看，大坪數產品都還賣得動，惟成交速度減緩罷了；再者，成交速度變慢，有部份原因是因業者堅守價格不放所致。據筆者訪查各區案場，均未聽聞有業者因此降價以求銷售，因為業者手上存貨雖然賣得慢，但價格卻賣得漂亮，倒也不吃虧。

城揚建設副總陳靜儀認為，『未來大坪數產品將進入個案表現時代，比規劃、比品牌、比品質，誰規劃好就賣得快，規劃差的賣得雖慢，但應該都還賣得動，今年市場仍可樂觀期待』。

- 繼續閱讀，請向下滑 -

話雖如此，業者也並非無所畏懼。就有業者提出預警，目前最大的隱憂，不是大坪數產品會面臨過剩危機，而是消費者可選擇的同質性產品過多，心態上會轉為保守觀望，願意付出更長的時間與業者拉鋸，甚至等降價再買，這才是最麻煩的地方。

今年供給恐過剩

『供給量』一直是今年高雄房市較大的隱憂，據皇苑建設董事長郭敏能初步統計，2013年完工的大樓供給量約一萬戶出現，他認為若供給量不再增加，一萬戶是『安全的量』，還不必過於擔心。

永信建設發言人顧岳軍也說，高雄全年需求量約八千多戶，今年供給大於需求僅一成多，還在可接受水準內，業者也不會因此降價。

因此，若今年供給量與需求量二者總量不變，那麼供給過剩之說似乎是杞人憂天。惟市場最讓人費解之處，就是總是充滿不確定因素，況且供給量與需求量是『變因』，而非固定不變的事實，所以蛇年趨勢仍難預料。

個案喊價比天高

從去年第四季開始，開價見三字頭以上的新建案已有增多的趨勢，如「本然」、「曇奇」、「達麗一品」、「仰德」、「聯上MIT」等案。雖然平均成交要見三字頭尚有一段距離，但這卻說明高雄平均房價已經『坐二望三』，短期內房價難再回到一字頭了。

高雄前鎮草衙的指標案「居見築」，雖然均價為十九點五萬／坪，算是二字頭以下的低單價個案，但該案並非位在市中心內，況且價格不僅寫下草衙地區史上最高，且與在地客的價格認知差距最高達五成，更是令人咋舌。

去年十二月雖然甚少有指標案公開，但今年卻有不少重量級個案正在籌備，市場亦傳出諸多不同訊息。首先是興富發旗下的齊裕營造，以每坪逾兩百萬的價格向京城取得美術館第一排土地後，據傳最快今年就會推出預售案，規劃為大坪數產品，開價會超越「美術之星」。

另國城在亞洲新灣區內，除「賦格」外還有另一塊基地，也預計在今年推出大坪數產品的預售案，當然開價也會很可觀。惟上述兩項訊息，均未獲得業者正式證實。

在農十六的部份，千呼萬喚始出來的「京城帝寶」，確定將在一月舉辦落架儀式，因此該案在開春後銷售的態勢應大致底定。而隨著該案逐日施工，市場耳語也滿天飛，甚至傳出最高單價會上百萬，打破「國硯」保持的最高價紀錄。但京城建設發言人周敬恆則回應，目前「帝」案價格還未定案，因而無法證實傳言的真實度。

建商將是大者恆大

高雄房地產飆漲之後，高雄建商大者恆大的趨勢日益明顯，這從土地交易就能窺見一二。自去年以來，市內大筆的土地買賣，或者市府標售之土地，幾乎被大型建商拿走，中、小型建商受限於籌資能力有限，只能乾瞪眼哇哇叫。

於是市中心推案市場逐漸被大建商占據，中、小型建商推案量有限，案源也都是早年取得的土地。受限於此，中、小型建商必須往市中心外圍走，到外圍推相對低單總產品；若是留在市中心者，若手上土地基地範圍不大，則乾脆推高總價的透天產品，以和大建商在市中心的集合式大樓作出區隔，如「帝闊」之類的個案，沒想到市中心三、四千萬以上的高總價透天市場還不差，中、小型建商反而樂賺一筆。

平心而論，無論是建築業者的生態，或是房市發展，都必須取得平衡點，才不會讓房市天秤過於傾斜，而這將有賴官方介入管控，不能以市場機制一語含混帶過。否則高雄房市若全盤『複製台北經驗』，恐怕民怨只會越升越高，無法遏止。