【文/住展雜誌】去年來房市價量齊揚，也引來政府重手打房。在高壓政策壓力之下，虎年房市會被打暈、打殘嗎？令人意外的是，業者、學者對趨勢看法共識度頗高。
二○二一年為生肖牛年，台灣經濟一鳴驚人；受惠於強健的經濟成長帶動，國內房市更是牛氣沖天，全國各地房價漲幅擴大，且買賣移轉棟數也創下近八年來新高。
火燒起來了 主升段降臨
回顧這一波房市多頭起點，大約是從二○一八年開始復甦，但復甦力道較為溫和，以上升波段來劃分屬於「初升段」。不過，到了二○二一年，全國房價漲勢擴大，儼然已進入「主升段」當中。
「火已經燒起來了！」屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲以「森林大火」來比喻去年來房價上漲兇猛之現象，而這把火正在全台蔓延。
央行頻出手 連四波打房
為了因應房價驟漲，中央各大部會陸續祭出嚴厲的打房措施。首先是央行，去年陸續宣布四波調控措施；被稱為「史上最嚴」的第四波打房措施，內容包括「豪宅及第三戶以上購屋貸款最高成數降為四成」、「購地貸款降為五成，且保留一成動工款，要求借款人切結於一定期間內動工興建」、「餘屋貸款、工業區閒置土地抵押貸款最高成數均降至四成」。
調控措施之外的另一道「配菜」，則是央行去年對金融機構執行高達五十一次「專案金檢」，要求金融機構要「強化授信風險控管」。金管會也不落人後，數度實施專案金檢，最近一次是去年十二月啟動的「不動產專案金檢」，金檢對象多達二十家金融機構。
針對央行緊縮不動產融資，業界卻不認為此舉足以抑制房價。中華民國不動產開發公會理事長楊玉全直言，不動產融資緊縮將直接擊倒資金有限的小建商，但口袋深的大型財團卻絲毫不受影響，「壽險、金控公司還需要借錢買土地嗎？」
楊玉全還說：「當土地大量集中於資金充沛的財團手中，而中小型建商因融資緊縮被洗出市場，大財團蓋的房子有可能便宜賣嗎？盼央行官員三思，提出更務實的政策。」
內政部跟進 祭打房五招
然而，重手打房的不只有央行和金管會，內政部更推出重磅級「打房五招」。第一招，「除了配偶、直系血親、二親等內旁系血親外，預售屋合約不得換約轉賣給第三人，同建商不得同意或協助轉售，違者將按戶棟處罰五十萬至三百萬元」。
第二招，「將增訂私法人取得住宅許可制，並限制取得後於五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記，但員工宿舍、整體長期經營、老屋重建與不良債權等四個狀況例外。第三招，意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，違者將處罰一百萬至五百萬元；若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人，並可處三年以下徒刑或併科罰金一百萬至五千萬元。
第四招，預售屋若解約，應在三十日內辦理登錄申報。第五招，建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度，經查證屬實者可以實收罰鍰總金額一定比例作為檢舉獎金。
桃園市不動產開發公會理事長李文科無奈的說：「建商真的很無辜。」他解釋，房價上漲主因之一是通膨所造成，而去年來通膨、房價高漲是全球共通現象，台灣房價漲幅比先進國家低，國內建商也多吸收部份成本、還未全面反映造價，但仍淪為政府打擊的對象，又被民眾誤解，實在有苦難言。
政府打得兇 市況將反轉？
不管政府打房有沒有道理，打房已是既定事實，而此舉是否會讓牛市在虎年止步，價格出現「軟著陸」呢？
甲桂林廣告總經理陳衍豪分析，台灣近年經濟成長力強，外銷訂單、出口金額，以及上市櫃企業獲利頻頻創下歷史新高，而今年經濟展望也很不錯，且國民所得也逐漸追上韓國。種種跡象顯示，今年經濟與房市都有足夠底氣來支撐。
陳衍豪強調，目前新建案市場買方幾乎都是自住需求，並非來自於投機炒作，尤其台北市根本看不到投資客蹤跡；而價格上漲的另一個關鍵在於營造成本、原物料價格居高不下，因此今年房價是「還公道」、「還價值」的一年。
營造成本高 房價降不了
根據主計總處公布的「營造工程物價總指數」，去年十一月續漲至一二五．八％，締造歷史新高紀錄，意味著營造成本的確飆到高峰。然而，今年營造成本仍會居高不下，進而推升房價嗎？
「我們真的是含淚買土地、咬牙發包工程！」宏普建設總經理游武龍指出，土地、原物料、資金等諸多成本都在不斷提高，壓得建商喘不過氣；除非建商願意賠錢賣房子，否則房價不會有下降的空間。
事實上，近來建商忍痛高價找營造廠已是一個普遍的狀況，就連桃園建商公會理事長李文科也「中招」。
李文科表示，原本去年三月要在桃園推出一宗預售案，但卻遲遲找不到營造廠，也發不了大、小包，直到六月都還碰壁，只好跟股東協調、暫時放棄推案。他進一步指出，去年每坪營造大漲四萬元／坪，又不敢全面反映到售價，經營環境相當惡劣。
「現在市場上時常有建商找不到營造廠，今年仍將如此。」元利建設副總吳麗謹認為，如果營造成本無法大幅下降，今年房價不易回降；同時，因剛性需求仍強，預料今年整體市場仍會「持平穩健」。
學者看趨勢 今年雜聲少
業者大多認為，今年房價將漫步在高點。至於專家、學者又怎麼看呢？
台經院產經資料庫總監劉佩真分析，由於房價走高使買方需要更長的時間與賣方交涉，以及政策面萬箭齊發，新一波的房市調控效應陸續浮現，因而今年房市頗有居高思危的氛圍。不過，因剛性需求、物價上揚引發的投資保值需求仍在，且營造成本居高不下，加上短期內房市供給量有限，故今年房市呈現高檔震盪的機率較大，不易出現價量齊跌的局面。
劉佩真也提醒，未來央行何時調升利率、政府各部會對於房市政策落實程度，以及買方對於價格的接受度，將為後續房市觀察重點。
另據楊宗憲預估，房市上升趨勢可能在二○二三年才會遇到瓶頸，屆時若少子化問題發酵，市場才會有反轉的可能性。
