【文/住展雜誌】北市精華區地上權宅建案再現，價格相對低、卻無土地所有權，民眾到底可不可以入手？要注意哪些重點才不會虧？住展以貸款、持有成本、收益切入，帶您了解地上權宅應該怎麼買……
搭上房市熱潮，最近台北市精華區又出現一批地上權住宅新案。面對地上權宅，民眾總有一種『想買又怕受傷害』的心情：低門檻即可入住精華區的條件，讓不少民眾蠢蠢欲動，但無土地所有權的特性，卻又讓人萬分猶豫。究竟地上權宅可不可以買？怎麼買才不會虧？住展為您一次解答。
貸款不易 應評估負擔力
要知道地上權宅『可不可以買？怎麼買？』，必須先了解地上權宅『是什麼？』地上權住宅簡單來說，是一種沒有『土地所有權』的住宅形式，土地由政府以五十或七十年的期限『租』給建商，建商在上頭蓋屋銷售。租來的土地無法交易，能買賣的僅有『地上物』（也就是住宅）的『使用權』或『所有權』。
依據交易標的不同，地上權宅又可以分為『使用權宅』和『地上權宅』兩類。前者交易後，消費者只能取得建物的使用憑證，而沒有建物及土地所有權，形式上類似和建商簽訂長期租約。由於只有使用權，沒有房地作為抵押擔保品，因此消費者在購入『使用權宅』時，無法申請房貸，僅能以公司貸、或透過建商向銀行貸款再轉貸的形式取得資金，利率都較一般所有權宅高，過去市場接受度其實並不高。
相較而言，目前一般所稱的『地上權宅』，屋主雖未持有土地，但還是會取得『建物所有權』、有房屋所有權狀，在民法上可以作為申請房貸的擔保品。不過，中華民國地政士公會榮譽理事長王進祥表示，地上權宅由於具使用年限，時間到了就得歸還給政府，因此銀行的放貸條件通常還是會比一般所有權住宅差，民眾進場前應先評估自身負擔能力。
關於放貸條件問題，王進祥認為，這其實多少和銀行體系對地上權宅的理解不足、難以估算資產價值有關。對此，中華民國不動產估價師公會近期召集專家，擬定『地上權不動產於金融機構設定抵押權估價報告書範本』，將提供給銀行做為地上權放貸時的估價準則。
『我們的目的在於讓銀行理解地上權住宅實際的價值估算』中華民國不動產估價師公會估價評議委員會執行秘書連琳育說：『一旦銀行知道如何去面對它，就不會避之唯恐不及。』未來銀行普遍採用後，銀行及購屋者都將獲得更充足的保障。
地租較高 做好損益估算
購買地上權宅還必須將『持有成本』納入考量，『地租』是其中關鍵。民眾購買地上權住宅，雖不持有土地，但卻是由建商向政府租下土地，因此相較於所有權宅要繳納『地價稅』，地上權宅則要繳『地租金』。
地租的基準為公告或申報地價，自二〇一六年之後，採『部分固定、部分浮動』方式計算。根據國產署規定，地租年息為一至五％，專家表示，目前一般落在三．五％，其中二．五％是以決標當年地價作為基準，一％則會隨每年公告地價浮動。
地上權宅價格雖然較市價低，但地租卻拉高了持有成本，王進祥表示，比起一般所有權自用住宅的地價稅（千分之二），地上權宅的地租（千分之三十五）足足高出十多倍。
對於地上權宅地租高昂、且由買方負擔，王進祥認為，相關資訊應該在銷售過程、契約內容中完整揭露：『如果契約公開透明，相關條款都有寫清楚，也給人足夠時間審閱，消費者就能自行評估損益。』
由海沃創意行銷目前銷售的地上權案「虹耀今采」便是奉行這樣的原則，海沃行銷總經理林家睿說明，包含銀行貸款、地租、建商義務等資訊，都在契約書中完整揭露，該案簽約時更有公證人到場為契約做公證。這些措施，目的都在明確界定買賣雙方的權利義務，避免額外糾紛。
出租保值 地段最是關鍵
回到最一開始的問題：地上權宅可不可以買？怎麼買才不會虧？無論是專家、還是業者，都認為最終的決定因素仍在房地產的基本課題：『地段』。
許多人會擔心地上權宅『不保值』，林家睿表示：『不過，當大環境房價是往上拉的時候，好地段的地上權宅，價值當然也會跟著提高。』因此，若不單單只看折舊及年限，而能將地段是否精華、未來是否續漲納入考量，地上權宅仍能有充足收益。連琳育也認為，用出租的角度來看，地上權宅地段、坪數規劃，若都符合市場需求，一樣會有不錯投報率。
其實，在地上權宅『值不值得買』的議題上，最沒有爭議的入手目的，大概就是『投資出租』。一般民眾會擔心地上權宅沒有土地、不會保值，但對於租客來說，『他不會管你的來源是什麼、年限剩多久，只會看你維護得好不好、租金是否合理。』林家睿說。維護得好的，租金甚至可以開在區域行情高點，擁有高投報率。
至於自住需求，連琳育則認為，想要用相對低價進駐精華區，並且不執著於土地所有權、傳家需求的民眾，地上權宅其實是選項之一。林家睿也進一步提到，首購族若考慮未來換屋，其實原本的地上權宅還是可以轉為出租，持續獲得收益：『你的地段好、收租穩定，到最後其實也不一定會想要轉手賣掉。』
三個要點 出手前多注意
綜上所述，地上權住宅『當然可以買』，但民眾在真正出手之前，基於地上權宅的特殊性，還是得先評估幾個要點，才能買得安心：一、自備款及未來本利的負擔能力；二、持有成本會不會過高；三、地上權住宅的地段是否能創造足夠收益。注意這些要點，精準計算損益，才能確保買得值得。
