【文/住展雜誌】自去年十月以降，政府各部會頻頻出手「打炒房」，從內政部「實價登錄二．○」、央行限貸令、財政部「房地合一稅」新制，以及中央與地方針對新建案展開聯合稽查等等作為，一切似乎都是針對建築開發商而來，而且出招越來越重。
有的學者認為，台灣稅太輕，政府要課重稅打房才能抑制房價，多數購屋族也希望藉此減輕購屋負擔。但現實真的如此？加稅就能抑制房價嗎？
我們這回拜訪的產業界專家，是中華民國不動產開發公會全聯會理事長、新竹在地推案規模最大的昌益建設董事長楊玉全，他投身不動產業已逾四十年，蓋的房子超過四萬戶，看盡政府打房措施與產業景氣起伏。這一回，我們不妨來聽聽產業界的看法，楊玉全理事長針砭此次打房成效，以及為何近半個世紀以來政府不斷打房、卻始終無法竟其功？而其背後原因，恐怕不是只有投機炒作那麼簡單。
問：去年末以來，政府出重手打炒房，您認為政策合理嗎？
答：當房價急速飆漲，政府不是不能打房，但需重視政策合理性，更應該要師出有名，名正才能言順。
去年末至今年初，確實有極少數業者為了製造熱銷假象搞出「排隊買房」亂象。然而，這種情況只是少數中的少數，全台灣排隊買房建案五隻手指頭數得出來，政府大可以把這些人捉出來重罰都沒關係；因為我們產業界也痛恨投機，絕對支持政府打擊亂象。然而，政府卻因「一、二個學生犯錯，卻懲罰所有的好學生」，這樣有道理嗎？
其次，近期房價上漲，最關鍵因素是政府執政成績好、經濟成長力強勁所帶動；因為民眾對經濟有信心、肯定政府的能力，所以他們才肯花那麼多錢去買房子嘛！由於購屋需求上升，加上營造成本飆漲逼得建商反映成本，因此房價持續走揚。
當房價上漲因素並非源自於炒作，打房便顯得師出無名，不僅未能實現居住正義，還會傷害百萬人賴以為生的不動產業，淪為政府、建商、消費者三輸的局面。
問：您所說的傷害不動產產業，真的會發生嗎？能否舉個具體例子。
答：這件事不是「未來式」，而是「現在進行式」。
以央行限貸令來說，對於口袋深的金控、壽險等大財團根本沒差；從限貸令實施至今，各大財團依然持續獵地，因為他們資金實力雄厚，可以把土地收起來放著，就算不能貸款眼睛也不貶一下。反觀口袋相對較淺的中、小型建商，卻淪為最大受災戶；由於貸款成數有限，搶地贏不了大財團，買不到土地只能被洗出市場。
我在產業界四十幾年，所說的現象是「有所本」；四十多年來，央行實施過數次限貸令，每一次都導致大財團「大者恆大」，因為財團總是趁此期間蠶食鯨吞，之後所推的建案又往往是高價建案，再把房價推高。相似的狀況總是重複上演，除了大財團之外，政府輸、建商輸、消費者也輸。人家是「炒山蘇」，但我們是「吵三輸」，打房吵來吵去結果沒人贏。
問：您支持居住正義、反對炒房嗎？
答：我當然支持居住正義，也百分百反對炒房。很多民眾對建商有很深的誤會，誤以為建商都愛炒房，但冤有頭、債有主，建商大多是買土地來蓋房子的正當生意人，跟短進短出的炒作投資客不一樣。
不管是排隊買房、炒紅單、加價轉售等一本萬利的投機買賣，都是投資客在做的事，根本與建商無關；建商把房子賣掉，賺的利潤都是固定的，而投資客炒作卻來罵建商，這點非常不公平。
眾所周知，由於營造成本漲不停，建商利潤越來越薄。從買一塊土地到開發完成交屋，至少會花個五、六年時間，平均每年年化報酬率僅三％至四％【註】。但投資客買了房子去轉賣，隨隨便便就賺個十％、二十％，民眾卻誤以為是建商哄抬房價，「錢是投資客在賺，但罵名卻是建商在背」。這些誤會實在有必要釐清。
問：如果加稅、限貸令都無效，您認為該如何實現居住正義，讓大多數年青人買得起房子。
答：過去三、四十年來，政府對房市政策無非是「漲了就打、趴了才救」，既無完備的不動產產業政策，更缺乏百年大計的都市計畫遠景。
從大趨勢看，台灣「都市化」程度與日俱增；當人口持續往主要都會區移動，都會區開發會更飽合，建地愈稀少、人口愈集中且房價愈貴。這種現象全球各國皆然，而台灣土地面積小，情況則更嚴峻。
我個人認為，要紓解都會區高房價問題，最好的方式是「擴大都市計畫」與「延伸交通建設」雙管齊下。
以台北市為例，市中心房屋供給量少而人口稠密，高房價是難以逆轉的大勢，就算一坪房價二百萬元打五折，很多人還是買不起，打房事倍功半。不如在台北市周邊、交通時間約半小時左右的地方，擬定新的都市計畫，規劃多個全新的衛星城市，同時把捷運延伸線拉到這些衛星城市，與都會中心相銜接。政府建設經費若足夠，可蓋捷運、快速道路與平面道路多點串接；若費用不足，就改為相對便宜的平面道路也可以。
如果新設的衛星城市房價一坪僅二、三十萬元，通勤至市區只需三十分鐘左右，大部份民眾都買得起房子，能夠安居樂業，誰還會吵高房價的問題？
況且嚴格來說，這些衛星城市與北市同屬一個大生活圈，並不是逼年青人遠走他鄉買房子，且還能兼顧工作、原生地的父母親，兩代之間彼此照應，不失為妥善的方案。
問：台灣以前劃設的重劃區，常被批評為「鬼城」。您所說的都會區周邊新設衛星城鎮，真的發展得起來嗎？
答：這個毋需太過擔心，如同我前面所強調的，台灣雖然有少子化、人口負成長的疑慮，但人口卻不斷往都會區集中居住，都會區房屋供給緊繃的問題仍然存在。
我總是說一句話：「只要政府把衛星城市規劃好、交通建設作好，剩下的就不用操心了，因為民間企業會接手後續的事。」很快的，建商會去投資蓋房子，接著賣場、超商會自然而然進駐，生活機能與常住人口量會逐漸提升。大約十到十五年時間，一座嶄新又有活力的城市就這麼誕生了。
我必須強調，房地產市場本身最核心的是供需問題；想要紓緩高房價，政府應該思索如何擴大供給，而「擴大都市圈」是可行的方案之一。
例如韓國首爾都會圈，也是不斷往外擴張、增建平價房價的新衛星城市。我所提出的「擴大都市圈」方案，既能強化一個都會區的發展，更能穩定引導市場提供更多平價屋源，是紓緩高房價、人民能安居樂業的百年大計。
而目前加稅打房、或者限貸令，其實都是比較短線的操作，如果短線無法把房價打下來，賣方又把租稅成本轉嫁到房價，反倒易使房價再往上漲。所以，我們誠心呼籲政府三思，廣泛討論並擬定出一套適宜的居住政策，政府和民間共同打拚，而非只求速效、一昧打壓不動產產業，這麼做終難實現居住正義！
小檔案
楊玉全
現任：中華大學董事
昌益建設董事長
中華民國不動產開發公會全聯會理事長
註：年化報酬率，又稱為年化收益率，英文：Annualized Rate of Return，是一種常用來比較不同商品、不同投資年期的衡量報酬指標，通常會以百分比來表示。
