【文/住展房屋網】民國106年危老條例頒布之後，為滯礙難行的都市更新推動業務打通氣脈，至今已推行多年的都市更新及危老條例，不論是申請數或是核准數每年屢創新高，許多地主想要藉此機會將自家老屋換新屋，但卻因為不清楚重建的方式及規定，不知道可以從何開始。
因此政府為協助一般民眾了解重建流程，不僅舉辦各種課程、講座，還開辦都更危老推動師課程培訓都更危老推動師，亦在各地設立工作站供民眾前去諮詢，政府網站上也設置常見問答提供民眾先自行了解。不只是政府有輔導民間推動都市更新的措施，許多建商、都更危老開發公司、不動產專業顧問或是建經公司也在各自網站中整理出各種QA、懶人包……等，提供想學習、了解自身權利之地主使用。
「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發提醒，雖然重建之路有許多方式與相關公司可做選擇，不過地主還是要慎選合適的專業團隊，才能獲取完整且正確的資訊，若遇到不合適的廠商，可能導致利益損失或發生爭議訴訟，甚至重建後的新屋無法符合地主原有的期待。
台灣隨者經濟發展土地取得不易，原物料價格上漲加上全台缺工問題，導致營建成本近期持續飆漲，且近來已有不少營造廠向建商提出「成本加成」的報價策略，甚至有些建商原本推出預售案也部分改採「先建後售」的方式，打算把上漲的營建成本反映在未來的房價上。
建商與地主合建為最常見的模式，所謂「合建」就是地主提供土地，建設公司提供資金及專業技術，雙方簽訂合建契約來共同合作興建房屋，重建期間所有的責任、費用、風險、收支皆由建設公司概括承受，地主只需等候建築完成依照合約所訂之比例分配回房地並繳納稅賦即可。合建的目的應是為了創造雙贏，地主透過與建商合建可以省下龐大的建築成本支出，建商也可以減少購買土地費用支出，但是建商如果有財務危機或者是成本控管高出原先預估的過多，使得合建的糾紛依然層出不窮，進入法院訴訟曠日費時反而使得土地動彈不得，進而讓有些長輩聽到建商提出合建就馬上退卻，擔心與建商合建到一半建商跑了怎麼辦？又或是位處容積率不高的地區採合建分配，可能會有難以符合重建後分回原室內面積的期待。
因此，與建商合建，首先地主要先了解自己的土地可建築容積率多少、未來可興建使用面積有多少，如：法定容積率、可申請容積獎勵項目為何？再來就是要了解當地新成屋市場行情、建商的新建物規劃設計與建材設備，新成屋市場行情可以透過內政部不動產交易時價查詢服務網（俗稱實價登錄）查詢；因為改建需要花錢，而地主一般會選擇與建商合建，通常是希望在不出錢的情況下可以分回原使用室內面積之新建物，其中成本最主要就是建築興建費用，建築興建費用又會依各區房價、建築工法而有所差異，所以新建物規劃設計、建築工法與建材設備則是攸關建築成本高低的關鍵因素。
另外，「合建比例」係指將可銷售之房地扣除建築興建費用中的營造費用、建材設備、設計規劃與管銷費用等總成本計算後之結果。建議地主在改建前先多多了解土地開發之相關規定，地主本身也要多了解自己所在建物之土地持分面積及土地使用分區，在原有土地持分面積*容積率*免計容積*獎勵值=可興建銷售面積*分配比例。合理的合建分配比例可以多請教專業人士，透過詳細的分析說明了解本身的權益，避免因為資訊不足誤判情勢而錯過改建良機。
現在大家都知道此刻將老屋重建可以提升市容、生活機能和價值提升，如果重建後以自住自用為考量，就是提升生活環境獲得更便利更安全的新房子；以投資角度為考量，即是重建完成就將房產銷售實現利益後轉作其他投資，從正向的角度來看，如何選擇對未來都會有益處，但一個重建案的誕生必須經過許多繁雜的過程，必須在每一項步驟以相應合約執行安全管控，譬如信託合約內的「續建機制」、營造合約內的「拋棄書」族繁不及備載。
不管選擇哪一種方式進行都更或危老重建都各有優缺點，相同的是都需要所有住戶及廠商的共同努力，加上政府提供的容積獎勵、補助、稅負優惠等，雖然重建要花費許多精力、金錢及時間，但是仍建議住戶們可積極參與、關心自身權利，找到最合適自己的重建方式，建議挑選好的建設公司或團隊，重建過程凡事透明公開公正，則可大幅降低不必要風險發生，若地主沒有慎選優良廠商，就算建物順利完工也可能過了沒幾年就出現嚴重裂縫或漏水問題，使得重建過程前面的努力都白費了。汰換老屋最大意義在於基本的「居住安全」獲得保障，尋找好的結構設計、施工技術團隊，對建築而言是相當重要的。
