【文/住展房屋網】近年來，隨著都更危老發展越來越成熟，因政府推動及各種獎勵之下，全民都在談論都更及危老，期望自家不安全的老舊房屋能夠更新重建。不過，可以發現的是，現在越來越多地主希望採取「委建」、或是「全案管理」、「自主更新」的模式進行重建，原因在於一些基地較小的危老案件若與建商合建，可能會因基地小相對營建成本單價較高，造成雙方對於利潤都不滿意的情況發生，委建或是全案管理逐漸成為一種趨勢。
「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發提醒，不論採取何種方式重建，目的在於改善原屋耐震力不足的缺失，重視建築物的結構規劃設計及重建過程的施工品質，才能讓重建後的房屋達到真正的耐震安全。
申請前的估價作業不可省
不論選擇「委建」或是「全案管理」、「自主更新」的模式進行重建，在前期申請重建流程中，需花費最高金額之作業就是重建計劃及相關都更前期規畫作業，製作重建計畫及相關都更前期規畫作業產生建築師費用、測量、鑑界、鑽探、估價師估價….等花費，若地主未先進行估價作業就有此一風險：起初整合階段大家都表示願意重建，但是流程進行至後段牽扯到價值分配問題時，若有人對於自身之分配比例不滿意，地主之間協調無果、甚至多年的鄰居感情破裂，導致有人不願重建時，前期作業、重建計畫及相關都更前期規畫作業，所花費的金錢以及努力都將付諸東流。
因此，大多數之地主皆有重建意願時，建議就可選定2～3家不動產估價師事務所進行估價，不動產估價師會逐項釐清重建前的產權狀況，並針對重建前相關權利人價值計算出各所有權人之權利價值比例，透過不動產估價師專業、客觀的評估，未來就可依據比例進行合理的分配，不僅可保障所有參與者的權益，更減少地主間的猜忌及疑慮，使得危老重建過程更順利，達成多贏的局面。
專業可信任團隊降低重建過程不必要風險
大多數的地主並非營建相關人員，雖然很多地方或機構都有提供重建相關問題諮詢的服務，但若選擇「自主更新」的模式進行重建，建議無相關經驗之地主應找可信任的專業團隊來進行重建，由專業全案管理公司為地主整合各專業廠商，協助地主管理較不容易留意的細節，例如重建過程中最基本且最重要的營造施工。倘若地主無相關經驗，又選任到不適合的營造廠，有可能花了大筆營造費用不但沒有得到安全的新建築，輕則未來房屋牆體出現裂縫、容易漏水、磁磚掉落等，重則釀成公安意外或因廠商倒閉落跑而造成工程延宕、整體價值大幅減損。若再加上無完善信託續建機制保障，地主更得不償失。目前其他重建案件中也有幾個重建基地造成爛尾樓，目前尚無法有效解決，連何時能完工都成未知數。
因此，在委建或全案管理的趨勢下，挑選良好的專業團隊至關重要，為地主們從源頭把關重建流程中的每一個步驟，包含結構安全、規劃設計完善、施工品質確實、產權分配清楚、價值提升等，使建築物能順利完成重建，未來才能實質住的安心放心，不須再擔心地震帶來的恐慌，一家人的人身安全更有保障才是最重要的。
