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讓利,讓企業業績翻倍成長 品嘉建設用創新 打開都更危老新藍海

短短2年內,品嘉建設異軍突起,震撼北部房地產市場,
操盤手就是擁有3個博士學位、出過11本書的胡偉良。

文/朱福山 攝影/羅劍明

他用科學家的精神、做學問的態度推案,品嘉建設更主動將毛利減半,用讓利「利他」的創新模式來經營,反而讓企業大豐收,目前手頭上共計有41個都更危老案,庫存1年翻20倍,總量體逾2000億元,形成一股房地產的新勢力,更打開品嘉新藍海。

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從尚禹營造出發的胡偉良,為了一圓自己蓋房子的夢,念了3個博士後才成立品嘉建設,並且用科學家的實驗精神,從做實驗原型開始,檢視每個環節、修改過程,最後確認沒問題後再放大,落實到實際的建案裡。

共好、利他的不敗精神

不吝分享的他,還將其寶貴的經驗書寫成冊,至今共出過11本書,內容包括本業專業經驗跟knowhow,及想置產的小資族等,不僅希望業界好,更希望購屋民眾買的好、住得安心。

用共好、利他的精神,至今屹立於不動產業逾30年,企業底下包括尚禹營造、品嘉建設和品佳資產管理等公司,近2年更異軍突起,從年推案總銷100億元,快速暴增庫存總量體超過2000億元,具體品嘉是如何從一家小小的營造廠,一步一腳印走到今天的成績,震撼北台灣房地產市場,胡偉良說關鍵在「創新」。

事實上,在創業之前,胡偉良還在公部門待過,做過公務員後,他比其他同業更懂公部門的行政作業文化跟風氣,也因此每每在政府推動新政策時,他都能掌握先機,知道如何跟公部門打交道,並且跟著政府的政策風向走,自然品嘉的都更危老案效率高、品質佳。

如不久前才拿下台北市公辦都更2.0的第一個案件『士林松柏公辦都市更新案』(松柏海砂屋),該案並已由原本的658坪擴大至1000坪以上的基地範圍,目前朝向擴大基地範圍至2000坪以上,期間更舉辦逾200名都更戶,同時共同簽署都更同意書的創舉,可謂台灣史上最大規模的街廓改建簽約紀錄。

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用經歷倡議居住正義

談到為何品嘉建設專注深耕都更危老市場,時間軸拉回到創業初期,當時靠著胡偉良自己的三博學問,他融合了自己所學的營建管理、企業管理和法學博士的專業知識,著手都市更新的土地整合。

「零星破碎的土地,如果能整合周邊土地得宜,自然開發價值高。」胡偉良回想20幾年前,他就已經一直在做這樣的事,不同的是,他現在更有能力蓋好品質的房子,然而這一切都因為他用自己親身經歷換來的,他希望這一代在資源豐沛條件下,民眾能真正享受居住正義。

他回想當時自己住過大建商蓋的房子,卻仍常遇到管線漏水、牆壁龜裂、雨天室內滲水…等問題,讓他心生執念,念了這麼多書,無非就是希望台灣的房子蓋得好、住起來安全外,品質也能兼顧,於是心裡閃過一個念頭,有這樣專業跟技術背景的他,買到住到的房子問題一籮筐,更何況一般民眾呢?於是他想自己蓋房子,來改善這些問題,而且還要親力親為,做好品質的控管。

逾三十年莫忘初心

正因為一路走來逾30年,胡偉良面對種種考驗,無論是遭人陷害,還是房市起伏波瀾等,他仍初心不變,保持正念,尤其過去台灣房地產施工品質參差不齊的年代裡,對於品質跟安全不得馬虎的堅持下,在被陷害的官司訴訟中,最後竟讓法官由衷佩服他們的施工品質跟安全,出庭時還一反先前的鄙視態度,尊敬的對著他說「請坐」。

在那段時光裡,胡偉良即便身心力疲,每月為出庭,在北南往返的火車廂裡,仍不忘死喀、研究全球地產趨勢變化,這也造就他一直以來對於房市趨勢的敏銳觀察跟獨到見解,老天給他磨練的同時,也幫他打開了另一扇窗,因此我們不難發現,品嘉建設的推案,無論產品規劃、保值力等都在水準之上。

事實上,為何品嘉建設可以在短時間內取得這麼好的成績,胡偉良不諱言,品嘉建設的優勢和實力,包括施工能力、改建資源、產品的保值力以及經營策略等。

品嘉的施工是由自己的營造廠品嘉營造擔綱,胡偉良身為品嘉營造的負責人兼主任技師,親自監督工程品質和管控工程進度。因此,成立36年來,從來沒有工程逾期和品質不良的記錄。包括2021年的缺工缺料環境,依然如期如質完工。

一條龍服務做大市場

在改建的資源上,則以一條龍的作業方式,從土地開發、規劃、銷售、施工、服務,甚至都更的行政作業,全部一手自己包辦,不僅整體作業最有效率,還能有效控管工期、品質和成本。

因此過往的建案作品保值性高,以北投『大業邸』為例,2018年出售時,約55萬元/坪;2024年二手屋出售則已來到86.4萬元/坪,一年均價則落在80.1萬元/坪,胡偉良說,這是附近其他知名建商做不到的。

專業技術能力上,內部充沛的人力加上專業顧問群,以確保品嘉掌握及發展最新的營建技術,不過隨著市場瞬息萬變,加上都更危老的餅太大,已非獨食年代,近年品嘉經營策略,還有一創舉:與同業合作,強強結合,最終的目的都是希望能夠提供給住戶最好的改建分回,而這也可以避免同業間的惡性競爭,讓居住市場更健康。

是金子就會發光

品嘉建設舉辦逾200名都更戶同時共同簽署都更同意書,可謂台灣史上最大規模的街廓改建簽約紀錄。(圖:品嘉建設)

品嘉在準備好自己的改建實力後,近2年,在台北市的房地產市場快速崛起,目前不論案量及巿場競爭力上都名列前茅,已躍居北市前3大建商,目前除手上有7件在建工程外,正在跑都更流程和簽約中的案量更多,再過一陣子,等品嘉達到接案能量滿載,胡偉良表示不排除會先封盤,暫不接案,來消化案量。因此,此刻將是有意改建民眾與品嘉合作的最好時機。

然而,談及品嘉建設為何有這麼多的都更、危老改建案件?很關鍵在於靈魂人物胡偉良的正念,看他每次說話四周似乎自帶正陽光譜地微笑道來,尤其在他與每一位都更戶的互動,像極了在太陽底下的一粒麥穗,都更戶感恩之心不言而喻。

經營暨技術核心更不在話下,例如品嘉不同於其他的建商,都更作業採一條龍的作業方式,這樣做雖然人事成本最高,但是最能直接面對市場及客戶,並承擔所有的產品相關責任,而且一旦運作達到規模經濟,不但效率、效能最高,更能夠發揮企業綜效。

為了讓都更作業更流暢,品嘉甚至在內部建制了都更作業人員,協助統合都更作業上各環節的相關資源,像是建築師、結構技師、水電技師、不動產估價師、室內設計等。不僅如此,在改建的執行上,透過原物料和施工人力的系統化安排,能更有效的整合各項資源,確保能在最短的時間內如期如質完成。

棄傳統思維格局就打開了

值得一提的是,品嘉建設放棄建商傳統的高毛利經營策略,將改建的毛利直接砍半,讓老屋的住戶能夠在改建後分回更多,甚至大多採用權利變換和合約分回的擇優方式,讓住戶權益獲得最大的保障。

至於毛利減半之後如何保有利潤,胡偉良笑笑回答,「利潤來自經營模式的創新」。像透過大量採購的優勢,來減低原物料成本;透過直銷來降低銷售費用;透過高效、順暢的施工來降低利息費用和管理成本,「簡單的講,我們的一條龍作業省下的各種外包費用,就是不錯的利潤,所以人家的成本是我們的利潤。」相較之下,品嘉的毛利雖然較低,但是最後的利潤還是合理的。

不僅如此,品嘉更強調透明公開、誠實公正,所以和地主的分回一律公開、公平,讓地主不用擔心吃虧,這也免除了住戶普遍存有「愈後簽約條件愈好」的疑慮。近期品嘉甚至採取住戶同時集體簽約模式,大幅縮短整合時間。

品牌時代服務全透明

品嘉建設成立品牌展示中心,讓合作改建的住戶、購屋民眾,可清楚了解改建後的建築型式、様貌和使用的建材。(圖:品嘉建設)

近期品嘉也成立了「品牌展示中心」,不同於其他建商只做「建案銷售」的傳統模式,品嘉則側重品牌介紹,讓合作改建的住戶和購屋的客戶,可以清楚了解改建後的建築型式、様貌和使用的建材,「現在已經是品牌時代,品牌代表公司的運作系統、作業標準和服務體系,也代表著一個企業的整體競爭力和企業文化。」

因此,品牌也塑造了公司的可信賴度和一貫性,品牌代表產品和服務的品質和標準,也是企業的信用。在這產品日趨多樣和複雜化的時代,廠商的產品、服務在客戶心中所形成的感受已經愈來愈重要。「我們可以驕傲的說,我們成立36年內來沒有工程逾期或品質不良的記錄,這也是我們引以為傲的。」胡偉良說。

塑造產業典範

面對房價愈來愈高的局面,胡偉良表示,一個企業再大再強,資源還是有限,因此,他也號召擁有強大施工能力和資金實力的企業家一起合作,強強聯手,塑造良好的產業典範,為改善台灣的居住環境盡一份力量。

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