通貨膨脹通常伴隨景氣榮景而來，然而現階段高通膨下，景氣溫吞，不僅薪水沒什麼漲，民眾還須面對物價續漲，近來不少餐飲業者輪番調漲反映成本，直接影響民眾荷包，甚至出現不敢消費的窘境，其中又以房地產最明顯。
文／朱福山
一位因擔心通貨膨脹嚴重，怕自己小孩將來買不起房的爸爸，日前來接待中心賞屋，被問及購屋需求時，表示主要因為擔心身上留現金，怕錢會越來越薄，但當他看中喜歡的房型，又猶豫不決，問他為何？他說：「怕房價會跌」。
另一個現階段的社會現象，多數民眾以他所處產業不景氣，就認為房價漲成這樣不合理，若以其角度思考，確實沒毛病；然而卻忽略問題本質，這一波的通貨膨脹並非景氣好的關係，而是「資產價格被重估」所導致的結果。
道破20年地產迷思
近來房市有稍微回溫，但類似上述情形，不少建案銷售現場頻傳，主要因為民眾觀望態度仍濃，又預期建案跌價的關係，然而房價的漲跌與民眾購屋動機的關係如何？現階段又適不適合進場呢？
從事房地產二十餘年的漢華廣告副總經理管清智，一語道破房地產大亨川普的名言「Location、Location、Location」（地段），帶給民眾多年的迷思。
管清智說：「如果用『房價漲幅』來看待過去十五年台灣房地產趨勢，你會發現川普這個理論是錯的。」過去幾年台北市房價漲幅最少，離開台北市漲幅卻更多，越便宜的地方漲幅越大，主因是它的基期較低，各項成本更容易因物價通膨而大幅疊加，尤其過去十五年，台灣經濟環境幾乎都處在二．○％以下的相對低利率，資金浪潮更造就了兩次的「資產價格重估」，近次更甚前次。
資產價格重估
國內的通膨率大多維持在二．○％上下，物價表現相對平穩。但近十五年兩次的高速通膨都導致資產價格快速重估，皆因起源於破新低的利率結構與全球大印鈔有關。當市場資金瞬間變多，硬資產、原物料、有價證券短期暴漲就是資產價格重估。人口負成長伴隨少子化的趨勢，加上房屋自有率高、薪資所得長年負成長的台灣，房價幾無上漲的理由，為何房價漲幅卻高於通貨膨脹呢？房價漲跌無關景氣、無關需求，關鍵在於市場資金，這就是典型的資產價格重估。
在整個資產價值重新估算的過程當中，同時也代表著通貨膨脹很嚴重，然而民眾是否有像前述不敢購屋者的危機感？真實感受到的通貨膨脹又如何？
從以下面相分別探討
首先，根據主計處公布二月份消費者物價指數（CPI）年增率為二．四三％，較一月份三．○四％降○．六一％收斂，其中漲最多的還不是近期討論度高的雞蛋，像是番茄漲三七．九二％、高麗菜漲二二．七七％；據官員分析，食物類、外食費漲幅仍顯著，且有僵固性，今年通膨壓力仍在，然而跟民眾實質感受有落差。
管清智詢問周邊友人及近期來案場賞屋的民眾，大部分會以自身消費行為，來感受實質通膨率，結果一輪問下來，他說答案很肯定，絕對不是主計處公佈出來的二至三％，多數民眾感受遠遠超過十％，從這個角度再來思考房價一年漲十％的合理性。
富者越富套利空間
其次，把時間拉回二○○三年，SARS期間台灣的基準利率一．三七五％，結束後另一個低點來到二○○八年的金融海嘯，基準利率來到一．二五％，而這次新冠疫情，基準利率一．一二五％；過去二十年來，發現基準利率的高點，每一次比每一次低，低點也是每一次比每一次低，代表基準利率一直往下走。
民眾長期感受的實質通膨率（推估超過十％）遠大於基準利率，且兩者差距越來越大，管清智表示，這就是造就台灣「富者越富」的關鍵因素，因為有錢人容易借到錢，再投入他的實體產業，或置產投資，例如買土地、房子或店面等，賺取通膨財；有錢人有一個共通點：很敢開槓桿，很敢跟銀行借錢，相對銀行也很敢借錢給他們；因此他們很容易享受到實質通膨率很高，基準利率很低的一個套利空間。
大印鈔時代結束了嗎？
第三，全球兩次的大印鈔，造成了通貨膨脹問題，上一次二○○八年金融海嘯來襲時，各國政府還保守印鈔，提出一個特定額度限制，以作為財政補助。新冠疫情後美國提出無限QE（量化寬鬆），想印多少就印多少，再加上利率越低，資金成本越便宜的關係，使得這次漲的比上次激烈。
事實上，印鈔票很簡單，但卻忽略兩次時空背景的差異，目前市場產業結構與消費行為已大不同於前，包括民眾消費更趨向虛擬化，實體產業經營難度高，加上缺工嚴重，管清智認為以後營造成本可能會失控，未來漲幅恐驚人。
關鍵在於兩次大印鈔時間點很接近，且第一次鈔票還沒有完全回收情況下，二○二○年又再印，一旦鈔票越印越多，東西會越來越不值錢，過程中都是資產價值被重估的現象。
掌握通膨：價值VS價格
當資產價值被重估時，從民眾的角度來思考問題，該如何正確看待現況房地產的價值與價格，掌握通膨趨勢呢？通常大多數民眾購屋多以價格來衡量房地產，這代表購屋心態偏向投資、投機心理，而非置產與自住。
事實上，應該用價值的角度來思考，現在該不該買房？例如當結婚生子，離開原生家庭，從住的角度來看，不是租屋就是買房，來解決住的問題，取決於它的價值非價格，所以應該要把價值放在價格前面來衡量，至於買多少錢的房子，再依個人能力而異。
最簡單的自問法就是，如果民眾是自住剛需，購入後無論房價漲幾成、跌幾成，只要沒打算賣出去，都與購屋者無關。從另一個角度思考，十年後可以用同樣的價格買到同區域的產品嗎？答案就顯而易見。因此當有需求時，民眾如何挑選符合自身需求有價值的物件，能解決住的問題的物件，都是績優股。
再從市場角度來看待房地產的價值，具公共建設題材、人口高度成長區域、就業機會多的區域等，都具備績優股的潛力，因此房地產不宜以偏概全，不能因為現階段房地產表現低迷，就認為全部都不好，這不是正確思維，也不合理，因為每個區域結構本來就不同。
剛性需求進場時機
最後，實際的通膨感受，要看利率走勢，管清智認為如果第二季不升息，代表今年上半年通膨可能觸頂，如果第二季再升息，通膨還沒結束；至於資產價值重估過程中，什麼時間點比較穩定？管清智說，利率走到最頂點時大概就結束了。
因此，正處於資產價值重估年代裡，有購屋需求的民眾，何時是進場好時機？什麼是屬於自己的績優股物件？民眾不妨以價值與價格的角度來判斷，短進短出看的是物件價格，長期持有則要看的是物件價值。
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