文/ 管清智
過去15年台灣房市歷經兩次大波段漲升，政府皆因當下房市火熱，進行疊床架屋式的政策調控與稅法改革。每每政策上路，大家對於抑制房價都會有所期待。事實證明，『存活下來的建商更因高度政策監管而體質更良善』與『稅負終將轉嫁末端房價』，也是形成這波房價超強主升段的兩項重要因子。
對未來影響更大的是，台灣房市與建商生態已然改變，就如老編標題所述 ~ 台灣房市大者恆大已然確定，中小型建商已被完全邊緣化!!!其中，以桃園市、大新竹、台南市這三都尤為明顯，都市計畫內的土地，中小型建商已失去購買力，近年成交土地幾乎均被大型建商獵地取得，原因為何??
土建融限縮對中小型建商資金造成極大壓力進入門檻大幅拉高
當大型建商面對一樣的政策箝制，僅限縮購買力，不會像中小型建商面對”買不起”的窘境，或因財務壓力太大而選擇放棄或是往外圍發展。於是，形成現況都市計畫內大型建商在競爭、都市計畫外(甲建)中小型建商的戰場。
因缺工造成的工程期拉長更讓中小型建商資金運作缺乏流動性
近三年很多建案房子早已預售售罄，但礙於尚未完工，更多的是延後交屋，讓資金無法順利回收而失去下一輪的購買力，這是中小型建商的苦與痛。而大型建商同時有很多在建案，資金利於滾動，於是土地取得的機會多於中小型建商。
政策高度箝制下中小型建商更無法取得銀行放貸系統的奧援
放款銀行也會做風險控制，中小型建商體質本不若大型建商，銀行放貸條件明顯劣勢，土地取得當然競爭不過大型建商。
政策長期趨嚴會讓房市環境體質更健康
民國80年代台灣建商會倒，就是政策寬鬆下『長期的高槓桿與超貸』，只要景氣一轉變馬上撐不住。過去15年台灣房市政府高度監管，反而讓存活下來的建商體質更良善，加上低利率環境助攻，更強化房地產業的競爭力。因此，近幾年大型建商跨足投資銀行、電視台併購上市櫃電子公司的比比皆是。可想而知，現在大型建商的硬底子實力!!! 綜合上述四大原因，都市計劃內的蛋黃白地區，預售新案供給形成寡占，市場價格的方向性將更趨一致，尤其是房市多頭氛圍。此時此刻台灣房市就是這樣的情況，未來有可能改善嗎?老編認為只要政策不鬆綁 ~ 只會更難!!!我們無法改變趨勢與政府決策，但是必須看懂趨勢做出正確判斷。最後，還是老話一句 ~ 老編帶你一起飛!!!
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