文／胡偉良
房地產本來就是週期性的產業，基本上是按照蕭條、復甦、繁榮、衰退四個階段來運行，一輪週期大約是十年左右的期間，通常「蕭條和衰退時期是入手購房的好時機，而繁榮期則是出售房產的時候。」當然若以投資的效率來看，復甦階段的初期更是投資房產的最佳時點，因為這時是房價的起漲點。只是房地產週期中，每一階段的劃分都很難在事先就能準確掌握，所以能夠在「對的波段」進場就很棒了，不要奢望買在最低點和賣在最高點。
那麼現在是在什麼階段呢？回溯過去三○年，可以概略的把一九九○年～二○○三年間劃歸為衰退期，因為期間建商趕在容積率實施前大量搶建，造成很長時期的供過於求，房價長期處在停滯狀態，直到二○○三年房市才重新進入復甦期，逐步走向繁榮。二○○八年金融風暴爆發，房價暴跌，但二○○九年又快速反彈；二○一一年開始，房市交易量大幅衰退，但房價依然居高不下，呈現「價量背離的矛盾狀況」，高昂的房價已經讓一般民眾沒有能力追漲。直到二○一五年在房地合一稅制下，房市過熱現象正式結束，房價開始下跌，房市進入衰退階段。
綜上所述，可以看出，其實房地產週期並不容易明確的界定，畢竟，房價攸關國計民生，當中夾雜著太多的政府政策干預，所以要能正確的判辨並不容易。這就需要有更專業、深入的分析和理解。
抓對進場時機 財富自動增值
像二○一○年前進場買房的消費者大致都是穩賺不賠，並且是愈早買賺愈多，而二○一一年以後買房的則是愈晚買套愈久。然而，二○一一年～二○一五年仍是賣房的好時機。二○一五年～二○二○年房市走向衰退（交易量、房價皆跌），也是買房的好時機，尤其二○一五年～二○一七年時，房價最低。
二○二○年房市重新走向復甦，加上全球貨幣大放水，房價快速飆漲，這時又是進場的好時機；二○二一年政府啓動嚴苛的打房措施，二○二二年下半年起，交易量開始大幅減少，這時又是一個怎麼樣的狀況呢？
我必須說疫情對全球經濟及房市週期投入了震撼彈，甚至可能改變週期現狀。綜合當前的狀況來判斷，我會說現在會是下一波剛需自住進場的好時機，理由是隨復甦期而來的需求還是存在，所以縱然政府大力打房，並透過各種方式（像金融管制措施、稅制、甚至限制轉讓）把投機需求趕出市場，但受限於地價、營造成本的制約，房價下跌的空間是很小的，而因為需求依舊存在，因此房價仍不致於潰敗崩盤。另一方面來看，疫情、當前的高房價、不利炒作的政府政策，有可能因此改變了房市的景氣循環，日後房價暴漲的局面將不再復見。
房市週期已變化 慎選建案是王道
我必須說，政府對房市的各種政策管制和壓抑，對這波的房價壓抑確實發揮了作用，說政府這些政策是打假球是不正確的。如果不是政府的各項政策干預和管制措施，二○二○年這波的房市復甦週期和危老都更帶來的房價上漲，肯定會將房價拱上天際。
近期受興建成本上漲的預售屋，很難大幅降價是個不爭的事實，在預售屋面臨成本劣勢的情況下，好建商會藉拉高建築規格來拉開與較低成本的成屋競爭，因此，選擇預售屋做為購屋標的時，這一類具備較高建築規格、建材水準、施工品質的建案才會是優選。
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