綠天鵝振翅
高風險老屋首當其衝
夏威夷野火燒毀茂宜島拉海納鎮，中國連日暴雨釀數千戶房屋倒塌， 當超出預期的極端氣候事件頻發，高氣候風險區的老屋恐先受衝擊。
文／成采錡 攝影／羅劍明
八月八日，颶風朵拉過境太平洋引起強風，吹出夏威夷史上最嚴重的野火事件，短短一個多禮拜造成逾百人死亡、千人失蹤；茂宜島西部的歷史名鎮拉海納，更有數千棟建築被燒毀，夏威夷王國數百年基業，一夕消失。
針對超出正常預期範圍的氣候事件，國際清算銀行（BIS）曾以「綠天鵝」形容：當綠天鵝振翅，不僅會對全球經濟帶來嚴重衝擊，更可能引發比系統性金融危機更嚴重的災難。
由於極端氣候事件可能造成地質條件改變，當綠天鵝出現，不動產業可謂首當其衝。根據《住展雜誌》調查，國內業者未來將面對「兩大實體風險」及「四類轉型風險」，即便如此，多數企業在氣候相關財務風險管理上，仍有相當大的進步空間。
山坡土石坍塌
飯店地基遭掏空
八月四日，受颱風卡努及外圍環流影響，南投仁愛鄉降下豪雨，廬山塔羅灣溪的溪水暴漲，山坡土石鬆動坍塌，並有溫泉飯店地基掏空流失，一度存在整棟倒塌風險；母安山趾部的立體停車場由於長時間受到推擠而傾斜，地基因土石崩塌持續流失。
當南投廬山溫泉區再度傳出災情，長期追蹤廬山溫泉北坡岩體滑動區的經濟部中央地質調查所（以下稱地調所），在道路搶通後，隨即派員前往深山現勘。地調所代理所長邵屏華表示，身為調查單位，地調所是哪裡有災害，就往哪邊去，「我們做地質調查的，用兩條腿也會爬進去。」
依據農業部農村發展及水土保持署資料，颱風卡努帶來的強降雨，使南投縣仁愛鄉新生200處崩塌。實際前往災區現場的地調所環境與工程地質組科長林錫宏調查後發現，屬於大規模崩塌潛勢區的廬山聚落，下邊坡舊有崩塌地已再次崩塌。
大規模崩塌潛勢區
全台48個
令人擔憂的是，包含南投廬山，全台高達48個大規模崩塌潛勢區，新北汐止鵠鵠崙、桃園光華、嘉義中心崙等，都存在土石大量崩塌的風險。林錫宏補充，其他如力行產業道路、嘉義縣阿里山公路等，也都具有大面積、深層的、長期性的持續地滑位移現象。
邵屏華表示，「地質是無辜的，」問題出在於高風險區蓋房屋。目前台灣有不少住居環境不良的已開發區，一旦區內有保全對象（潛在受災戶），會由中央、地方政府多個部門共同關注區域發展。
不過邵屏華也提到，強降雨帶來的驚人雨量，可能讓以前很多的模擬都失效，所以現在都需將眼光放得更遠，重新進行模擬，除了持續監測，也必須去學習、與學界合作，透過學理上面的模擬，預估事件影響，找出需優先處理的問題。
實體風險
極端氣候事件引起
極端氣候事件發生頻率提高，使氣候風險相關議題備受國際重視，在容易受氣候風險直接影響的不動產領域，也有諸多議題的討論。
根據國際金融穩定委員會（FSB）成立的氣候相關財務揭露（TCFD）工作小組定義，氣候相關風險可分為實體風險與轉型風險，前者由極端氣候事件引起，後者因社會邁向淨零排放目標產生。
實體風險可進一步分為立即性及長期性風險：立即性風險指單一極端天氣事件，如日前颱風杜蘇芮登陸中國，造成福建數千間房屋損壞或倒塌。長期性風險則是指氣候模式的長期變化，如全球暖化加速海平面上升，導致太平洋島國部分土地遭海水淹沒。
戴德梁行估價及顧問服務部及研究部協理李易璇指出，極端氣候事件對房地產的直接衝擊，包含暴雨引發淹水，影響工程或損壞建築，使建築無法使用，衝擊收益性；近期屢破紀錄的高溫，則可能縮短建築使用年限及提高建築維護成本。
氣候風險財務揭露
影響銀行授信態度
轉型風險可細分為「政策和法規風險」、「技術風險」、「市場風險」及「名譽風險」，如環境部計畫向碳排大戶開徵碳費，是政策和法規風險的一種；低碳建材的研發及普及，影響高碳排建材生產商的市場競爭力及產品銷量，屬於業者需面對的技術、市場風險；企業是否給予客戶積極進行低碳轉型的印象，則與名譽風險相關。
對於我國企業而言，政策和法規風險還包括金管會2021年發布的「氣候風險財務揭露指引」，銀行及保險業者自今年開始，需在每年六月底前辦理氣候風險相關財務揭露，高氣候實體風險區域的房貸授信金額占比，便是揭露重點。
如房貸龍頭土地銀行盤點氣候風險暴險後於官網揭露，2022年底授信部位不動產擔保品位處涉及高淹水風險鄉鎮市區的授信餘額，占總授信餘額10.16％，較2021年底增加0.13個百分點。
因此，房地產市場面臨的間接衝擊之一，會是銀行授信態度保守。李易璇指出，不動產開發階段，業者就會充分考慮各項因素，可當氣候變遷速度比預期劇烈，不動產資產價值依然可能會下降，對金融機構是很大的風險。
舉例來說，早期興建的飯店，會因當初缺乏衡量指標或適用指標較低，在強降雨越發頻繁時，面臨收益性能否持續的質疑，日前地基掏空流失的南投廬山溫泉飯店，便是一例。
此外，房屋坐落於土壤液化潛勢區，銀行放款也會有所顧慮，如土地銀行估價系統，會揭露擔保品位置的土壤液化潛勢情況，以及是否鄰近活動斷層，作為授信作業參考。李易璇提到，房貸成數下降，顯示對於一般民眾來說，「氣候風險就在眼前」， 不是只有大型企業才要面對。
極端氣候衝擊
開發成本增加
另一個房地產相關業者不能輕忽的改變，是開發成本增加。李易璇指出，「我們都希望旅館蓋在風景優美的地方，但它有可能成為極端氣候事件衝擊的第一排，因此在郊區開發旅館時，需要衡量的指標會被拉高，開發成本也會提高很多。」
而當業者順應淨零排放趨勢，投入綠商辦開發，取得國際低碳、健康建築等認證的成本，同樣不容小覷。相對於新商辦案規劃時便以取得相關認證為目標，現有商辦則需進行「綠建築升級」，避免資產評價下降。
李易璇表示，現在進行資產評估，必須清楚認識標的對於氣候風險的承受能力，即標的是否針對氣候風險提出應對措施，像是因應氣溫上升，增設節能設備、採用隔熱玻璃或規劃綠屋頂等。
考慮氣候變遷具有高度的不確定性，當建築需防範氣候風險，也容易出現建築規劃冗餘等問題。像是水、電不能中斷的資料中心，對氣候風險的敏感度非常高，因此為提升氣候風險承受力，建築預留的冗餘會較高，抬升建置成本。
企業TCFD調查
房地產業表現不佳
隨著氣候變遷影響加劇，資金將避開高氣候風險的投資標的。金管會八月中表示，將規範上市櫃公司揭露氣候相關風險的預期財務影響，顯示永續報導趨勢已由自願性的永續報告書，走向強制的法定報告，換句話說，氣候相關財務揭露已非做不可，企業得依循TCFD框架，讓投資者了解企業面對氣候變遷風險的韌性。
可根據臺灣大學風險中心研究結果，屬於內需產業的房地產相關產業，對於氣候相關財務風險的管理，仍有相當大的進步空間，且因產業特性，同時具備不動產及氣候風險評估專業的人才難尋，仍有不少企業未設立氣候相關議題專責人員、單位或委員會。
由臺大風險中心主任周桂田領軍的產業氣候風險研究團隊，今年以年營收一億元以上企業為母體，針對重點產業分層抽樣，抽出九百家企業進行2023年臺灣企業TCFD調查，其中，與房地產相關產業的數據並不亮眼。
房地產相關產業包含不動產業與營建工程業，前者從事不動產開發、租售等業務，如建商、房仲，後者從事建築及土木工程興建，即營造廠。受訪的三十六家不動產業者中，九家企業有進行TCFD，占比約25％。至於受訪的43家營建工程業者，僅四家企業有進行TCFD，占比9.3％，且未進行TCFD的39家營建業者中，逾六成未來沒有意願進行氣候相關財務揭露。
有趣的是，同份調查顯示，逾六成五受訪的營建工程業者認為，未來實體風險對公司財務或營收有影響，顯示業者普遍對於氣候風險有一定認知，卻多數未針對氣候變遷提出相應的管理措施。
不動產業者TCFD
存在三問題
針對不動產業的調查結果，臺大風險中心博士後研究員郭雅婷提出三點觀察：
一、揭露溫室氣體排放量的不動產業者偏少。郭雅婷指出，當業者無法掌握碳排放量，便難以進行任何減排措施或設定減排目標，且值得關注的是，受訪不動產業者揭露的碳排放量，全數未取得 ISO 14064-1溫室氣體盤查查證。
二、尚未有不動產業者實施內部碳定價。目前沒有任何一家受訪的不動產業者實施內部碳定價，即不動產業者並沒有自發對公司的碳排放量定下明確的價格，使得企業做決策時，沒有根據內部碳定價計算費用進行評估，以降低可能的碳排放量，也就是未將後續可能面臨的碳風險納入考量。不過郭雅婷表示，經調查已有四家業者計畫在未來二年內推動內部碳定價，後續發展值得期待。
三、不動產業對氣候風險的管理仍不足。郭雅婷提到，不動產業者具有較高的氣候風險認知，因為跟其他產業相比，不動產業者有聽過TCFD的比例較高，且有超過四成七業者認為，未來實體風險會對企業的財務及營收產生影響。但是值得注意的是，業者在氣候風險的管理較為不足．有兩成二業者認為TCFD不重要，甚至有過半數業者未來沒有意願進行TCFD，進而尚未制定面臨氣候變遷的應對策略。
TCFD四核心要素
不動產業未落實
針對有進行TCFD的九家不動產業者，臺大風險中心團隊進一步調查TCFD四核心要素（治理、策略、風險管理與指標和目標）的進行程度，根據臺大風險中心助理研究員趙怡萌提供的調查結果，不動產業在四要素取得的分數，全低於整體平均，之中又以「指標與目標」分數落後較多。
郭雅婷表示，TCFD旨在進行受氣候影響的相關財務風險揭露，但詢問不動產業者，如何評估氣候相關風險對財務的影響時，會發現產業內差異很大，約二成業者有量化財務影響，四成僅有質化描述，並有三成業者，根本沒有評估財務影響。
郭雅婷也提到，「進行實體風險評估的時候，使用圖資是一個很重要的衡量點。」業者可藉由解讀圖資，評估未來可能發生的淹水、旱災等氣候事件，讓企業提前準備未來面臨實體風險的應對方案，但此次調查中，僅約三成不動產業者有使用圖資，意味有部分業者未參考相關資料，就進行實體風險評估。
土壤液化潛勢地圖 常見誤解
根據北市土壤液化潛勢圖，社子島乃至社子地區，都屬於土壤液化高潛勢區。（來源：地調所）
評估實體風險時，由地調所發布的土壤液化潛勢地圖，是重要圖資之一。不過民眾經常會對地圖產生誤解，邵屏華便分享，日前在防災相關展覽上，曾遇到民眾詢問「為什麼不去調查我家有沒有土壤液化風險？」原來是民眾誤以為，地圖上沒有顏色的區域，是因為沒有調查過。實際上，地圖無色塊的區域，即代表不會出現土壤液化。
地調所環境與工程地質組科長邱禎龍進一步說明，土壤液化潛勢查詢系統最主要的功能，是讓相關單位在進行大型建設計畫，如規劃捷運路線時，可以作為參考，不能僅憑地圖，就定論單一建築基地會不會發生土壤液化。
對此地調所環境與工程地質組組長盧詩丁建議，民眾可用查看健檢報告的心態，解讀土壤液化潛勢地圖；如同健檢報告出現紅字時，要做進一步檢查，民眾看到房屋位在高潛勢區，可先進行自主評估，不用過於緊張。
三條件共存 觸發土壤液化
邱禎龍說明，觸發土壤液化的條件包括：強烈的地震、高地下水位及厚層砂質土層，必須要三項條件同時存在才會發生土壤液化。而就算這三項條件皆成立，房屋基礎也可以透過土壤液化防治手段來預防災害發生，如當建築採用筏式基礎，即便受到土壤液化影響稍微傾斜，後續還是可以用「頂高」的方式，把建築扶正。
邱禎龍分享，過往進行調查時，因土壤液化而下陷的房屋，多是老式的建築，如建築基礎做個框架就填土，所以地震發生時，房屋地板就被土石拱起來。目前在土壤液化高潛勢區，新建案多會把基地放大一點，再用水泥灌漿，增強建築的抗土壤液化能力。
由於法規趨嚴，新建案對於土壤液化的「防治力」，普遍會高於九二一地震前興建的老屋。邱禎龍表示，因為土地取得成本高，台北市現在新蓋的房屋，很少低於五層樓，像蓋幾十層樓的建案，地下室都挖很深，便可能把會發生液化的土壤挖走。換句話說，如果是高樓建案，民眾多數不必過於擔憂土壤液化問題，一是地下室挖很深，二是地面上有很重的建築把土壤壓下去，使土壤較不容易發生液化。
老屋危機 不止結構老化
過往談及老屋居住安全，多會聚焦建物結構老化，遇強震有坍塌風險，可隨著極端氣候事件如強降雨發生頻率增加，我們必須更為重視並解決部分老式建築基礎型態簡易、防災設計不符時宜、警報設備缺少維護、違建堵住消防通道等問題，避免災害發生時，民眾因受困老屋，錯過最佳逃生時機。
因此，為自身安全著想，屋主需盡快為老屋進行體檢，且從建築結構到基礎型態，都不可輕忽。若經評估老屋存在安全隱憂，可考慮採取耐震弱層補強、實施地盤改良等防治措施，或從根本解決問題──進行都更、危老重建，搶在重大天災發生前，住進耐震度更高、防災性能更好的居所。
