領先指標反轉
房市變盤在即？
房價創新高過程中，當民眾猛然發現前面已看不到新高點時， 會不會就已站在最高點？後面又該怎麼走呢？
文／李祖流
展望2023年下半年，台灣房市受到《平均地權條例》上路與眾多新措施影響，投資買盤明顯縮手，市場風向也從前幾年交易熱絡期的賣方市場，轉向自住型買方主導的市況，觀望氣氛濃厚。
同時，南韓、大陸、越南等環繞台灣第一圈的周邊國家，近期屢傳房價大跌訊息，對比位在高點的台灣房價水平，似乎出現不小的比價下修空間。但台股資金大行情未降溫，七月中旬仍在萬七高點，整體投資信心仍強，按照過去股房兩市彼此牽動經驗，也不宜看淡短線房市行情。
在多空交戰與觀望氣氛中，先來看看房價是如何站上這波高點，與後續又該注意什麼指標。
科技產業茁壯
改變城市與地產走向
二十餘年來，產業發展對台灣城市影響極大，實際例子首推台灣半導體與科技業茁壯，反映在各科技產業園區數量增加及規模擴大，實質上，改變了台灣西岸多座城市的經濟活力與發展方向。
特別是以台積電為主的高科技產業，帶來就業、高所得水平、定期分紅與豐厚年終獎金等效應，不只壯大西岸主要城市經濟實力，相關區域房市也呈現噴出走勢。
可以說，台灣高科技產業的強盛，是這一輪台灣城市擴張與房市景氣的動力源頭，加上中美貿易戰回流與本土資金跟進，房市就不斷加溫，只要指標科技業者擴廠或新設科技園區，資金就跟進追逐土地並點燃房市烈火。
經濟命脈震盪 牽動房市未來
這些年來，大眾已習慣於科技園區帶來繁榮與房價上漲，淡忘了缺乏訂單或廠商虧損時的艱辛，2008年金融海嘯導致科技業狂放無薪假的經驗並不遙遠，而今年出現了進出口與外銷訂單衰退趨勢，成為不可忽視的指標。
在最具領先意味的外銷訂單方面，2022年全年度比2021年僅微幅減少1.1％，但2023年一到五月外銷訂單與2022年同期比較，已減少20％。
此外，從2022年九月到2023年六月，台灣出口額年增率出現連續十個月衰退，是十四年來最差表現，六月份電子零組件出口數字衰退幅度更擴大至21.3％，達到連八黑程度。2023年二月起，連台灣進口額也連續五個月衰退，反映企業對後市看法悲觀，透過減少進口相關原料與零件，壓低相關庫存，保守因應歐美市場需求下滑。
進出口貿易是台灣經濟命脈，繼續衰退接著出現無非是企業虧損、無薪假、裁員……民眾失去了分紅、獎金、甚至薪水，也將同時影響房市投資與剛性需求，成為需要持續觀察的重大變數。
選前「打房秀」
可參考奢侈稅退場經驗
至於2023年下半年房市變數還包括每逢選舉就上演的「打房秀」，《平均地權條例》修正案、針對第二戶貸款進行信用管制、調高囤房稅等等，本質上純屬攪局花招，目的似在爭取選票。
參考過往「奢侈稅」的相關經驗，這波打房秀推出的法令與政策，很可能會干擾未來一年的房市交易節奏，即便後續有機會循奢侈稅模式，在適當情況下設定落日退場條款，或者透過立院針對引發違憲爭議的種種不合理之處進行修法，預計也要兩年後才會走到修法階段。
景氣透明度低
「換牌」因應房市變局
整體來看，現階段房市景氣展望透明度甚低，建議讀者重新回歸房地產使用角度保守評估，盡快調整手中房產組合。
基本上一間房子至少包含兩種功能，包括實體建築的居住使用功能，以及猶如金融商品般的投資理財功能。諷刺的是，總要等到金錢遊戲退潮，人們對房子的焦點才會回到好不好住，而非會不會漲的視角，真正重視生活與空間品質。
希臘哲學家亞里斯多德在兩千多年前談到村落與城邦時，已點出「規模能自給自足⋯⋯起始於生存需求，且以生活能安逸為延續⋯⋯」的概念，正是跳出房價漲跌、改從生活角度出發、審視每座城市宜居程度與住宅環境是否理想的大原則。
當代歐美建築界人士也提出自用三加一準則，與亞里斯多德觀點相呼應，包含：安全，要能提供安全的休憩空間；經濟，購屋成本要在能夠合理負擔範圍內；便利，周邊環境還要提供日常消費、交通、教育、醫療等功能。
能達成上述三要件，就已符合自住最基本需求，後續隨著經濟能力提升或家人願望，持續追求居家空間舒適度，以享受更好生活，則是許多人畢生奮鬥的目標。
面對房市景氣波動，適度減碼、獲利了結，同時換牌、調整布局，絕對是穩健策略，但提到居家環境是否宜人的問題，在社區與居家尺度考量上，每個人想法很難完全相同，前述大原則可供讀者們參考。
若從城市尺度來看，針對可預見的變盤大趨勢，以下針對下列都會區可能的變化，進行探討：
雙北盆地：人口密集、土地閉鎖效應，全台最抗跌。
首先是雙北都會區，基本上雙北盆地內的房市，在沒有發生巨大天災的前提上，即使投資客退場觀望，光是雙北都會區近七百萬人口衍生的自住需求，涵蓋有家長支持的二代首購與三代首購，還有家庭正常換屋需求，足以撐住台北盆地內的房市基本盤，在景氣下滑時抗跌、景氣翻揚就領漲。
這波出口衰退與景氣震盪若能帶動盆地內房價明顯下修，就是自住型買方可擇優進場的機會。
至於台北盆地邊緣，或盆地外的區域，如果遠離捷運站、通勤至市中心時間過長，房價下修風險仍大。
桃園：新興區塊行情能暴漲亦能暴跌
緊鄰雙北的桃園，在地人公認宜居區是以台鐵軌道為核心軸線，東西兩側分別為北二高與中山高所涵蓋的區域。
近年在桃園西側臨海區塊，沿著機場捷運沿線的新開發區，房價一路暴衝至幾乎要超越原本核心區的水平，不可忽視的風險，主要在於未來幾年間桃園西側的新興區塊眾多建案完工後，實際進駐人口數量足夠撐起區域商業活動嗎？或又只是曇花一現？
考慮到桃園西側的機場捷運與桃捷藍線沿線有許多新重劃區計劃正在推動，幾年內將陸續釋出大量可開發土地，潛藏可推案數量非常驚人，一旦沒有足夠進駐人口，桃園西線新興區域房價暴漲後暴跌的情況，將會再次上演。
新竹：產業結構單一化 產業景氣波動帶來風險
新竹都會區整體以竹科作為都會產業核心的架構極為明顯，這種單一化產業架構帶來的風險也非常明確，就是高科技產業景氣衰退時，區域消費活力將受到衝擊，區域房市也無法倖免。
竹科園區並非只有台積電一家廠商，即使台積電倚靠競爭優勢能一直取得獨門訂單，但園區其他廠商未必能跟著分潤。
2008年電子業產業景氣衰退時，竹科園區傳出大量從業人員放無薪假的類似風險仍然存在，倘若這一波台灣出口衰退趨勢不能盡快打底與反彈，電子產業從業人員薪資紅利都將受到極大影響，以竹科人為主的竹北房市，在行情屢創新高後，面對出口衰退衝擊衍生的後續效應，短線上追高的風險正在急速放大。
另外值得注意的是，竹北發展幾乎全面仰賴竹科族群支持，其他縣市民眾移居此處的需求甚低，不像台中以宜居城市特色，吸引眾多民眾在台中預購休憩或退休用住宅，一旦竹科產業訂單明顯衰退，包括竹北與周邊房市也將隨之失去基本面支撐。
台中：大肚山科技產業廊帶牽引 主城區往西與北移動
從高鐵烏日站到捷運綠線北屯機廠之間，沿著台中七四環快兩側的新興重劃區，還有捷運綠線沿線成熟區域，已經逐漸成為台中的主城區。
其中台中七四環快沿線眾多重劃區更是台中未來十年土地供應最大來源，但短線漲幅已大，若這波外銷衰退與科技產業景氣震盪造成價格適度回檔，才適合自住進場，而擁有最宜居城市之名的台中後續發展卻不容看淡。
長期來看，以低密度規劃的台中七四環快沿線眾多重劃區，西側與北側是大肚山科技產業廊帶，東側與南側是成熟市區，配合台中盆地環境特色，長線將持續吸引本地及外地移居人群往七四環快沿線眾多重劃區聚集。
至於台中較舊的成熟區塊，在更新速度緩慢與新建設題材不如七四環快沿線的情況下，主城區持續位移後，較舊的成熟區塊長線發展將不如上述以低密度規劃的台中七四環快沿線眾多重劃區，因此只適合逢低進場。
台南與高雄：人口數是致命傷
台南與高雄的人口數字變化，是決定這兩大都會區房價長線趨勢的關鍵。而南臺灣科技廊帶創造的就業人口，一樣受到這波出口衰退與高科技景氣震盪影響，短線上，這些就業機會創造不少高科技園區周邊租賃需求，但跨過密集建廠期後，最終能創造多少長期居住需求，仍需要時間觀察。
在台南部分，近幾年台南眾多新重劃區都飆出區域新高行情，熟悉預售市場的人士都知悉，市場充斥大量投資型買盤，很多都是追逐科技園區題材而來。
未來新建案陸續完工後，若無足夠的自住型買方願意接棒，或者足夠的承租方以合理租金進駐，漲幅過大但機能較差的區域，價格回檔幅度將會很驚人。
特別要注意2023年間，南科周邊多宗新開發區完成都市計畫程序，確定未來幾年可開發土地供應量將暴增，短線上要留意南科周邊房價水平逼近台南核心市區，值得警惕。
在高雄部分，倚靠台積電題材大漲的北高雄房市，在台積電左營廠區未能確定生產機台進駐時程、與正式商轉出貨時間表前，都屬於過度渾沌期，若過渡期拖延過久，回檔風險也將升高。
合理的高雄房市焦點，應回歸原本人口密集區，例如原本就是高雄人口宜居地的鳳山，就始終是在地熱門房市板塊。
錢進海外：不只換牌、還能換場
換牌策略不僅適用國內不動產，跨出台灣、錢進海外不動產市場同樣可行，地緣政治擾動下，有房地產業者直言，許多富豪已重新考慮轉戰海外市場，事實上，富人資金在國際流動並非罕見，近二十年在亞洲有著績優表現的新加坡官方旗下地產基金不久前便有不小動靜。
2022年第四季，新加坡地產基金以大約88億元價格收購一棟位於北京的辦公大樓，市場人士估計等於是以該大樓高點價位的七折價成交，後續在2023年第一季更募集超過250億元新台幣的新基金，伺機抄底大陸商業地產。
台灣擁有跨國投資能力的富豪人數相當可觀，但仍建議讀者在擁有目標地區政治、金融、法律、稅務、不動產領域具備豐富經驗的當地夥伴支持下，最安全方式進行跨國地產投資，才能成功書寫台灣人投資海外房地產的新篇章。
