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不作為就等淘汰
ESG還太遠？ 不動產業最快三年見真章
全球ESG腳步加快，各國減碳急如星火，台灣以出口為導向早難置身事外，不只科技業首當其衝，就連向來被視為內需產業的不動產相關產業鏈都開始震盪。 先是上游的鋼鐵、水泥大廠「零和賽局」開跑，現在連最末端的開發商都出現騷動──主動尋求ESG顧問的協助，畢竟，當政府已經打定主意燒柴煮水，諒誰都不想成為那隻來不及逃命的青蛙。
文／朱福山
今年八月，政府將正式成立碳權交易平台，並全面導入「新建住宅效能標示一級」，預計在2024年開始徵收碳費。根據本刊調查發現，若開發商持續觀望，未有任何因應對策，最快恐怕三年後，產品就會因為失去「流通性」而被市場淘汰，不可不慎。
「近期接到相當多來自各方諮詢，除了建築設計師、開發商、代銷業者，還有很多既有辦公室的業主……而且，因應ESG浪潮，我們團隊接力到企業做永續不動產的教育訓練，行程滿檔。」說這句話的是易境永續設計顧問執行長何宗翰，日前在一場論壇上，他分享了輔導鼎越開發『京華廣場』的案例，因此接獲不少企業諮詢。
觀察這一波不動產反應ESG的產品，何宗翰直言，就屬商用不動產跟製造業廠房的速度最快，背後是「市場需求使然」，其中，商辦又以出租型為最大宗，目的是希望拉高租金，最終如願者也確實不在少數。
ESG商辦 成為市場新顯學
攤開實價登錄最新資料，台北市信義區南山廣場43樓辦公室，租金單坪價格來到5252元，創下新高，在該商辦大樓中，不乏國際企業進駐台灣，以及國內大型企業主動提出對ESG辦公室需求的案例；由此不難發現，市場上承租方要求商辦必須符合ESG指標的態勢漸明，甚至開始成為新顯學。
何宗翰補充，企業承租辦公室時，如果要考量一個物件能否幫公司的ESG環境面加分，最先的判斷就是該物件節能與否，如果不夠節能，那建物的碳排量要算到承租戶身上，「未來，每個承租企業在全球ESG要求下，都必須減碳，自然不會去挑一個耗能的大樓作為辦公室使用。」
外商偏愛 國際雙永續認證
在頂級商辦的戰場裡，減碳還只是入門檻，不少開發商在規劃產品時，除了LEED綠色認證，甚至會鎖定關注健康指標的WELL認證，因為在高度仰賴人才、重視留才的外商眼中，人的健康甚至大過建築排碳，能獲得LEED、WELL雙永續認證的產品，才更容易吸引外商青睞。
也因此，未來兩到三年間推出的新辦公大樓「雙永續認證」將是標配，其中，又以台北市的信義商圈、北車商圈及北士科一帶競爭最激烈。目前如鼎越開發、冠德建設、宏匯建設、華固建設等大型開發商，都在推出指標性商廠辦時，就把ESG作為開發案標配。
舊商辦 尋求永續改造生路
值得一提的是，在今年新商辦掀起一陣ESG熱浪的同時，坊間不少舊辦公大樓的業主也開始嗅到危機，深怕三、四年後，當這些新ESG商辦蓋好加入市場後，只要向自己現有的承租企業招手，租客一下全跑光了。
「他們（舊商辦業主）開始擔心，跑來諮詢，計劃如何在既有舊辦公大樓進行ESG相關改造，來取得認證，目的是留住客戶，尤其以一級戰區的信義區最多。」何宗翰說。
據悉，既有舊商辦的ESG改造工程，若歷年皆持續維護，體質較好者，改造時間僅需一年半左右；體質較差者需要進行較多的提升工程，相對耗時，像是空調系統改善，為配合承租方營業時間，只能選在晚上施工，可能得花到兩到三年、甚至更久才能完成。
即便如此，在ESG必然道路上，舊商辦改造仍是「做比不做強」，現在不動作，就只好三年後見真章──極有可能變空租。關於這一點，台灣永續綠營建聯盟總顧問江哲銘便直言：「不動產不做ESG，將來產品在市場上勢必不流通。」
除了來自市場的壓力，國內不動產相關產業還得面臨即將來到的政策壓力，隨著碳權、碳費逐漸落實，各種原物料成本勢必上漲，有業者推估，漲幅恐逾一成。
就算大環境日益嚴苛，台灣建築中心永續城市數位雙生經理林穎立仍認為，在ESG趨勢下，開發商在採購建築原材料時會汰除高碳排的供應商，而此舉也將推動建材設備業者朝低碳方向進行研發，產生正向循環。
商辦租金 溢價逾一成
事實上，開發商投入減碳未必沒有回報，若是符合ESG的商用不動產，外商也願意多花點成本承租，此事從市場上的溢價率已可見一二。瑞普萊坊市場研究總監詹宗煌說：「根據英國綠建築標章BREEAM認證的跨城市溢價調查結果顯示，以倫敦頂級商辦取得該認證的物件為例，無論是傑出（Excellent）或非常好（Very good），租金溢價率都逾一成。」
「如果用商辦售價的漲幅來看，推估未來也有機會增加二至三成，因為它的價格較容易得到下一個買家的青睞，代表相對流通，且有機會取得較優惠的貸款條件。」林穎立補充。
ESG放在住宅市場，雖然也有助價格增長，幅度卻相對有限。根據麻省理工學院房地產創新實驗室的調查，有獲得健康建築認證的住宅，相較未獲得認證物件的租金高出四至七．七％，表現略低於商辦，主因除了民眾對於ESG一知半解，更多是高房價低薪的時代下，民眾負擔能力有其侷限性。
住宅買賣市場上，近年隨著政府大力推動居住安全，不少開發商結合老宅改建的容積獎勵，申請綠建築、智慧建築等候選標章，進而推出一系列的綠建築推案；然而，有別於商辦可以直接反饋碳排量給承租戶，民眾目前購買綠色建案並無強力誘因，因此也尚未掀起什麼浪花。
不過，考慮到未來性，林穎立仍建議，民眾購屋不妨先看綠建築標章和建築能效標示，等級越好，未來保值機會也相對較高，「要知道，目前政府還只是先輔導，但到了2025年就強制要求了。」背後談的，同樣是住宅在未來市場裡的流通性問題。
預見風險 先畫靶再射箭
人類歷史上出現過幾次革命，無論是一、二次工業革命，還是造就如今人手一機的資訊革命，都是技術先到位才水到渠成的自然革命；如今的ESG革命卻不同，是人們看見未來的環境風險，有意識「先畫靶再射箭」的人為革命，各種技術、甚至連規範都尚待摸索，相關產業陣痛難免，卻也避無可避，既如此，業者何不趁著各項政策趨嚴管制之前的蜜月期，及早卡位，藉此搶占市場先行者優勢的大餅呢？
