受到利空持續罩頂影響，第二季房市實際變化不大，依舊是低單總價當道的局面。
不過隨著調控政策終於出盡，加上年底大選話題早已白熱化，
第三季反而能成為買方占上風的進場良機。
文／施絢傑
受到《平均地權條例》修法陰影籠罩，今年起全台房市持續走弱；進入第二季，面對的挑戰還是一波接一波。月前發生數起相關建築開發業者的負面消息，當時頗令人擔憂，市況會因為社會觀感問題而雪上加霜；誰知進入六月後，很快被新北幼童餵藥疑雲、台版#MeToo風暴，及總統大選議題迅速蓋過。更重要的是，延燒三年餘的疫情，在新冠肺炎降為一般傳染病後終於正式終結。
利空漸退散 房市僅持平
只不過短空淡化、疫情枷鎖解除，房市卻未真的上演慶祝行情。儘管人氣和年初相較，的確稍見回升；但由於短期市場觀望氣氛仍未消散，各區基本上都是剛性需求在地客撐盤，就連前幾年外來客一度佔比達一半強的鶯歌，就算有三鶯線將通車的話題，近期外來客數量也較先前減少。
人氣拉抬不易，成交當然還是低單價區繼續獨走的局面；區域別來看，也還是重劃區熱度明顯高過市區，無論推案或買氣，像是機捷A7和青埔特區就足為代表。
在此大前提下，近乎全面喊價到三位數字的台北市，市況自然持續低谷盤旋，僅靠少數低總價案撐場。走出台北市，雖然門檻相對低，但單價還是持續走高。根據觀察，原本還以三房為主流的區塊，受到單價成本不斷拉高影響，新案規劃坪數確有縮小的走勢，如桃園小檜溪及中路重劃區。
單價繼續漲 坪數縮小中
同樣原因，原本透天產品還有一定能見度的桃竹二線區，新案規劃產品已慢慢轉以更低總價的公寓、華廈二、三房為主，近年推案數一直穩定可觀的觀音草漯即為代表。現在想用一千萬元或更低的代價在當地買透天，已得跑到靠海及工業區的大潭地區。類似情況也在宜蘭上演，透天產品的勢力範圍潰退中。
時序進入下半年，大家關切市況是否有翻轉的機會？先看供給面，似乎還是有些機會；畢竟各區籌備中或剛推新案還不算少，不過部份看起來比較像先前因為市場氣氛，一再延後的案例，最後不得不推；另值得注意及觀察的是，純預售案似有減少，新案規模也多半偏小，此現象多少和《平均地權條例》修訂有關。
除了供給面外，觀察重點還是人為因素。首先是六月底央行祭出的新限貸令，第二是北市自七月起率先調高房屋稅基，再來是《平均地權條例》新制上路，政策影響進入實質觀察期，最後是已提前引爆的大選話題。
政策影響 進入檢驗期
六月央行雖然未再升息，同時間卻出乎外界意料，追加所謂第五波限貸令，宣布自然人第二戶（含）以上貸款一律最高七成，隔日還加碼要求增轉貸資金不得再回流房市，業界解讀此舉形同封殺任何一次買兩屋的行為，因此不但貼上打炒房標籤，更認為換屋族進場能力及意願都將受嚴重衝擊。
然持平而論，從二○一○第一波限貸措施開始到現在共五波，實際都和打擊炒作沒有太大關連，而是為銀行擔保品最大宗之不動產價值，提前設下停損點，避免八○年代末不良資產風暴再度重演。
不過，就算央行此舉無關打炒房，銀行方面也緩頰說，只要先還清第一戶，再買第二戶，造成的影響並不大，平心而論，有財力先買後賣的換屋族本來就少，因此這最新一波限貸令仍可能造成一定程度衝擊，必須密切關注。
至於北市七月起全面調高房屋稅基，儘管北市財政局指出，真正受影響的只有約二十萬七千餘戶，感覺影響層面似乎不大。但此舉重點在宣示意義，因為北市先開第一槍後，其他縣市後續跟進機率不低；屆時當然不能排除，潛在買氣被壓抑、繼續蟄伏的可能性。
選舉熱前夕 操作好時機
以上兩項新政策利空，加上《平均地權條例》修訂子法公告後正式進入驗收期，必定會對房市造成影響，不過對業界而言，更擔憂的恐怕是選舉干擾。
可預期的是，隨著愈近年底，選舉相關話題持續炒熱下，業者無論推案或行銷，會比現在保守。換個角度來看，對消費者來說，第三季可能將會是今年內進場卡位的好時機。
不可否認，選舉議題早就在延燒，而且這次因為台海局勢乃至美中關係和往年完全不同，複雜程度更勝往年。但持平說來，選舉真正衝擊最大的時段，應該還是會落在第四季後。剛展開的第三季，前有政策利空出盡，後有選舉加溫，兩相夾擊下，業者此時心態很可能轉為「能先賣多少算多少」。這時消費者不妨把握這樣的心態，積極進場。
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