進入第二季後，隨著利空淡化，北台灣房市銷況其實已見回穩；
然而，選舉干擾預料將再轉強，經濟面也還充滿下行風險，
因此看待下半年，目前還是保守態度居多……
文／施絢傑
流年不利？犯太歲？對房地產界而言，已經走了快一半的二○二三年，真的是極端不友善的一年，而且堪稱一波未平、一波又起。
好不容易，過去兩年多籠罩的疫情陰影終於退散，豈料去年執政黨地方選舉大敗，隨後便強推《平均地權條例》修正案，企圖藉此扭轉政治頹勢，結果當然是造成原本應屬房市強銷黃金期的舊曆年時段，市況瞬間結凍。
近日負面事件 短期衝擊難免
進入第二季，隨著修法話題轉淡，市況看似慢慢恢復常態，沒想到上月又冒出負面消息；先是竹北市某工地施工疏失造成附近地面塌陷形成所謂天坑，一部特斯拉當場落難，緊接著沒幾天後台北市信義區又重演類似戲碼。
不僅如此，台中市興富發豪宅建案工地塔吊墜落砸毀中捷高架軌道，還釀成捷運車廂撞毀、人員死傷意外；正當大家檢討聲四起，矛頭紛紛指向營造商時，先前話題滿滿，強銷時曝光度極高，位新莊市區號稱全台最大自辦都更案，又驚傳詐貸疑雲。
高房價問題 持續延燒中
天坑等工安事件當下，營造業當然成為眾矢之的，都更詐貸疑雲更造成輿論譁然；但過去經驗告訴我們，時間久了事過境遷，大家大概又淡忘。而說來說去，準購屋者乃至普羅大眾真正關切的，恐怕還是房價到底有沒有鬆動。說到這點，顯然官方或政治人物，似乎仍活在平行宇宙中。
首先，民進黨下屆總統參選人賴清德和年輕學生對談時，宣稱房價正在降，引發各界議論。面對外界質問，內政部長林右昌稱是年輕人沒規劃，而不是買不起房；此言一出，遭致更多批評。
去年選後執政黨迅速推動平均地權修法，主導的內政部政次（當時為代理部長）花敬群曾預告房價會因此下修。當然，條例修訂後能否達到這樣的效果，還有待時間檢證；至少目前為止，新案市場整體價格是沒有鬆動跡象。
外圍蛋白區 價格還在漲
進一步看，各區段價格走勢則還是略有不同。市中心區看起來沒再漲，但蛋白、蛋殼區則還居高不下，部份區塊甚至繼續出現區域新天價。
根據本刊實際觀察，近月包含板橋浮洲、汐止、士林社子，乃至桃園觀音草漯，新竹多個二線區等，都有以上提到的狀況。當然，各區出現新天價的原因各有不同；如板橋浮洲及士林社子，大致都是許久沒有新供給，因此一旦推出新案，幾乎就把過去幾年沒跟漲到的份一次全部補上。
汐止除了也是近年新供給偏少之外，主要則是民生汐止線新北市路段先行獨立推動，北市新任市長蔣萬安也承諾加速推動北市段；業者當然不可能放過這個大好題材，據傳當地即將出現開價破七字頭的新天價。
單價持續居高，形成的市況當然很容易推判，就是低總價依然當道。市區繼續出現坪數小到不可思議的產品，比如不到二十坪卻號稱可隔到兩房，這種挑戰大家既有觀念的規劃；至於郊區，就是公寓、大樓快速壓過原本主流的透天，上述的觀音草漯，就是近期最鮮明的例證。
利空暫淡化 市場不缺話題
不過，買單低總價者並非都是剛性需求，投資置產目的者也不在少數；只是受《平均地權條例》修法預期心理影響，現在的投資者，要不是屬於中長期資金配置，不然就是收租獲利，短線進出者確實暫時成為稀有動物。
儘管房價還是高得讓人買不下手，好在回歸房市或區域發展，還是有正向訊息。首先，延宕超過十載的新店十四張農業區，終於傳出新進度；該計畫B單元上月獲內政部拍板，如順利，將在二○二七年完工，接棒近年很熱的央北重劃區。
說到重劃區，目前正在火線上包含林口新市鎮、A7重劃區，桃園中路、小檜溪及高鐵青埔等，都持續有穩定供給輸出，銷售反應也都比外界預期好。沉寂一段時間的新泰塭仔圳和板橋江翠北側，也都重現生機，後者甚至將出現總銷規模高達百億的大型新案，堪稱當地頭一遭。
下半年仍混沌 不妨逆向思考
儘管上月地產業負面消息籠罩，但深入觀察還是會發現，政策利空暫時轉淡之下，市場詢問度及銷售狀況其實比第一季回穩；只是或許業者還是有所顧忌，因此態度還是低調。尤其下半年後外部政經環境，也還是難讓人樂觀。經濟上，今年內下行風險還是偏高；政治部份更堪憂，對岸政權威脅持續籠罩，美中對抗新局勢更加劇之，島內總統大選雖三腳督局勢底定，但這毋寧是風雨前的寧靜。
沒錯，隨著選舉話題加溫，市場觀望氣氛只會再度轉濃，難怪銀行界已先開第一槍，預告今年房市不會太好。看起來至少要等到明年投票過後，市場及供需才有機會回歸基本面。
不過於此同時，消費者或可逆向思考；面對短期利空，可能會有一些業者選擇盡早出清、現金入袋為安的操作，這時或許就有機會取得較大的議價彈性或空間。
《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
以上文章未經授權，禁止擅自轉貼、節錄
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan
